Правила НДС при покупке недвижимости на Кипре

Кипр взимает НДС в размере 19% при покупке новой недвижимости, однако имеющие право покупатели могут снизить его до 5% при приобретении основного жилья, что потенциально позволяет сэкономить десятки тысяч евро. Правила НДС были существенно изменены в июне 2023 года, что ввело более строгие пороги по площади и стоимости. В этом руководстве подробно объясняется, когда применяется НДС, кто имеет право на пониженную ставку и как поправки 2023 года изменили критерии предоставления права.

Обратите внимание, что данная информация приводится для справки, и вам следует подтвердить все ставки и сборы у лицензированного профессионального консультанта, прежде чем приступать к покупке.

Понимание начислений НДС на недвижимость на Кипре

Когда НДС применяется к недвижимости на Кипре

Кипр ввёл НДС на приобретение новой недвижимости при вступлении в Европейский союз в мае 2004 года и распространил его на покупку земли с января 2018 года. Стандартная ставка НДС составляет 19% и начисляется сверх цены покупки. НДС применяется в следующих ситуациях:

1. Недвижимость является совершенно новой (ранее не использовалась и не была заселена)
2. Недвижимость продаётся впервые застройщиком
3. Разрешение на строительство было выдано после 1 мая 2004 года

Кипр не взимает НДС по сделкам перепродажи, когда недвижимость уже использовалась. Вместо этого недвижимость на вторичном рынке облагается сборами за передачу права в Земельном кадастре.

Как взимается НДС

Продавец (как правило, застройщик) обязан взимать НДС с покупателя при каждом платеже, вносимом в счёт цены покупки. Затем продавец перечисляет этот НДС в Отдел НДС Налогового управления Кипра. Покупателям следует убедиться, что во всех квитанциях об оплате чётко указана уплаченная сумма НДС, поскольку эта документация требуется при регистрации титула собственности.

Пониженная ставка НДС 5%

Кипрское законодательство позволяет имеющим право физическим лицам подать заявление на пониженную ставку НДС в размере 5% вместо стандартных 19%. Это снижение действует как государственный стимул для поддержки владения жильём и применяется только к недвижимости, используемой в качестве основного и постоянного места жительства.

Условия предоставления права

Чтобы иметь право на пониженную ставку НДС 5%, должны быть выполнены все следующие условия:

1. Недвижимость является совершенно новой
2. Покупатель намеревается использовать недвижимость в качестве своего основного и постоянного места жительства в течение не менее 10 лет
3. Недвижимость не приобретается в инвестиционных, арендных или коммерческих целях
4. Покупатель ранее не получал пониженную ставку НДС на другую недвижимость на Кипре
5. Покупатель является физическим лицом (не компанией) в возрасте 18 лет или старше

Требование о владении в течение 10 лет

Кипр требует, чтобы покупатели, получившие ставку НДС 5%, сохраняли недвижимость в качестве своего основного места жительства в течение 10 лет с даты выдачи разрешения на снижение НДС. Недвижимость всё же может быть продана до окончания десятилетнего периода, но покупатель обязан:

1. Уведомить Отдел НДС в течение 30 дней с момента продажи или сдачи в аренду
2. Вернуть пропорциональную сумму экономии по НДС исходя из оставшихся лет

Пример: Недвижимость, приобретённая за 300 000 € с НДС 5% (экономия 42 000 € по сравнению с 19%), продаётся через 6 лет. Покупатель должен вернуть 4/10 (40%) экономии в размере 42 000 € = 16 800 €.

Недавние поправки к закону об НДС относительно применения НДС 5%

Новые правила с июня 2023 года

6 июня 2023 года Палата представителей Кипра приняла законопроект о внесении изменений, который ужесточил критерии предоставления права на пониженную ставку НДС 5%. Новые правила вступили в силу 16 июня 2023 года и ввели следующие пороги:

Площадь, дающая право, рассчитывается на основе коэффициента застройки и архитектурных планов, представленных для получения разрешения на строительство. Любая площадь, превышающая 130 кв. м (до максимума в 190 кв. м), облагается по стандартной ставке 19%.

Переходные положения

Кипр предусматривает переходную льготу для недвижимости с разрешениями на строительство, выданными до 31 октября 2023 года. Для такой недвижимости продолжают применяться прежние, более щедрые правила:

• Пониженная ставка НДС 5% применяется к первым 200 кв. м, независимо от общей площади или стоимости
• Покупка должна быть завершена как первое жильё до 15 июня 2026 года

Это переходное положение обеспечивает, чтобы покупатели, взявшие на себя обязательства по покупкам согласно прежним правилам, не оказались в невыгодном положении из-за изменения законодательства.

Положение для лиц с инвалидностью

Лица с инвалидностью (в соответствии с определением кипрского закона об НДС) пользуются расширенными положениями. Они могут подать заявление на пониженную ставку 5% на первые 190 кв. м застраиваемой жилой площади, независимо от общей застраиваемой площади жилья.

Сравнение: старые и новые правила НДС

Влияние на сборы за передачу права в Земельном кадастре

Покупатели на Кипре, которые уплачивают НДС при покупке своей недвижимости, получают значительное преимущество: сборы за передачу права не взимаются при регистрации титула собственности. Земельный кадастр взимает лишь номинальный сбор при условии, что покупатель может доказать, что НДС был уплачен с цены покупки. В качестве доказательства требуются квитанции о платежах продавцу, чётко указывающие сумму НДС.

Если оценка недвижимости Земельным кадастром выше договорной цены покупки, сборы за передачу права могут причитаться только с разницы между этими двумя суммами.

Часто задаваемые вопросы

Данная статья подготовлена исключительно в информационных целях и не является юридической или налоговой консультацией. Ставки и пороги могут измениться, и вам всегда следует обращаться за профессиональной консультацией, прежде чем предпринимать действия в отношении покупки недвижимости или налоговых вопросов на Кипре.