Belastingheffing van Britse onroerendgoedinkomsten voor belastingplichtigen in Cyprus

Inleiding

Een toenemend aantal UK-nationals heeft zich in Cyprus gevestigd in de afgelopen jaren, aangetrokken door de levensstijlvoordelen van het eiland en het gunstige belastingregime. Veel van deze individuen blijven woon- of investeringsvastgoed in het Verenigd Koninkrijk bezitten. Dit roept natuurlijk een reeks belangrijke vragen op:

• Hoe worden UK huurinkomsten behandeld zodra de eigenaar een Cyprus belastingresident wordt?
• Wat is de positie met betrekking tot vermogenswinst bij de verkoop van UK onroerend goed?
• Hoe beïnvloedt het Cyprus non-domiciled (“non-dom”) regime de totale belastingdruk?

De antwoorden vereisen een gecombineerde lezing van de UK-wetgeving, de Cyprus-wetgeving en het UK–Cyprus Dubbelbelastingverdrag van 2018. Wat volgt is een gestructureerde analyse van deze kwesties.

1. Huurinkomsten uit UK Onroerend Goed

UK Positie

Volgens de UK-wetgeving zijn huurinkomsten uit onroerend goed gelegen in het VK altijd belastbaar in het VK, ongeacht de woonplaats van de verhuurder. Niet-resident verhuurders vallen onder het Non-Resident Landlord Scheme (NRLS). Met goedkeuring van HMRC kunnen huren bruto worden betaald, waarbij de verhuurder inkomsten aangeeft via Zelfbeoordeling. Zonder dergelijke goedkeuring moeten verhuurmakelaars of huurders UK-belasting aan de bron inhouden.

De belangrijkste regels die momenteel van kracht zijn, zijn als volgt:

• Een £1.000 onroerend goedtoeslag kan worden geclaimd in plaats van werkelijke kosten.
• Voor residentieel onroerend goed is hypotheekrente niet langer volledig aftrekbaar; in plaats daarvan geldt een belastingkrediet van 20%.
• Het speciale regime voor Gemeubileerde Vakantieverhuur is vanaf 6 april 2025 afgeschaft; dergelijke verhuur wordt nu op dezelfde manier behandeld als gewone huurinkomsten.

Cyprus Positie

Aangezien Cyprus wereldwijde belastingheffing toepast op zijn inwoners, moeten UK huurinkomsten ook in Cyprus worden aangegeven.

De belangrijkste punten onder de Cyprus-wetgeving zijn:

• Een wettelijke aftrek van 20% geldt voor bruto huurinkomsten uit gebouwen, ongeacht of deze zich in Cyprus of het buitenland bevinden.

De volgende persoonlijke inkomstenbelastingtarieven zijn van toepassing in Cyprus vanaf 1 januari 2026:

• €0 – €22.000 → 0%
• €22.001 – €32.000 → 20%
• €32.001 – €42.300 → 25%
• €42.001 – €72.000 → 30%
• Boven €72.000 → 35%

Naast de inkomstenbelasting geldt een GESY-bijdrage:

• GESY (Algemeen Gezondheidszorgsysteem) Bijdrage
  • 2,65% op bruto huren, met een maximum van €180.000 totaal jaarlijks inkomen.
  • Te betalen door alle Cyprus belastingresidenten, ongeacht de domicilie.
  • Het is een sociale bijdrage, geen inkomstenbelasting, en kan daarom niet worden gecrediteerd tegen UK-belasting.

In de praktijk betekent dit dat elke UK-belasting die op huurinkomsten is betaald, de Cyprus belasting die verschuldigd is, tot nul zal reduceren waar de UK-belasting hoger is dan de Cyprus-verplichting. De enige aanvullende heffing die niet kan worden vermeden, is de GESY-bijdrage.

2. Vermogenswinst op UK Onroerend Goed

UK Positie

Sinds 6 april 2019 zijn alle niet-UK bewoners onderworpen aan UK Vermogenswinstbelasting (CGT) op de verkoop van UK onroerend goed, inclusief indirecte verkopen van eigendommenrijke entiteiten.

• Residentieel onroerend goed wordt herberekend naar april 2015.
• Andere UK grond en indirecte belangen worden herberekend naar april 2019.
• Winsten worden belast tegen 18% of 24%, afhankelijk van de inkomensband van de belastingbetaler in het VK.
• Het jaarlijkse vrijgestelde bedrag voor 2025/26 is £3.000.
• Verkopen moeten worden gerapporteerd en belasting moet binnen 60 dagen na voltooiing worden betaald.

Cyprus Positie

In Cyprus wordt Vermogenswinstbelasting alleen geheven op de verkoop van onroerend goed dat zich in Cyprus bevindt en bepaalde aandelen in bedrijven die Cypriotisch onroerend goed bezitten. Er is geen Cyprus CGT op de verkoop van UK onroerend goed.

Als gevolg hiervan:

• UK vermogenswinsten worden exclusief in het VK belast.
• Ze zijn niet onderworpen aan belasting in Cyprus en er is daarom geen risico op dubbele belasting.

3. Verdragskader: UK–Cyprus Dubbelbelastingverdrag (2018)

Het Dubbelbelastingverdrag tussen het Verenigd Koninkrijk en Cyprus bevestigt de toewijzing van belastingrechten:

• Huurinkomsten uit onroerend goed (Artikel 6) kunnen worden belast in de staat waar het onroerend goed zich bevindt, d.w.z. het VK.
• Vermogenswinsten uit onroerend goed (Artikel 13) kunnen worden belast in de staat waar het onroerend goed zich bevindt, d.w.z. het VK.

Cyprus, als de staat van verblijf, past op basis van verblijf belastingheffing toe, maar verlicht dubbele belasting via het buitenlandse belastingkredietmechanisme. Dit zorgt ervoor dat:

• Elke UK-belasting die op huurinkomsten is betaald, wordt gecrediteerd tegen de Cyprus inkomstenbelasting.
• Er is geen krediet beschikbaar voor GESY-bijdragen, die in Cyprus verschuldigd blijven.

4. Het Cyprus Non-Dom Regime

Het Cyprus non-domiciled regime is een van de meest aantrekkelijke elementen van het systeem voor expats. Het biedt een vrijstelling van SDC op dividenden en passieve rente. Het regime geldt voor maximaal 17 jaar verblijf; na 17 van de laatste 20 jaar verblijf wordt de persoon geacht domicilie te hebben en onderworpen te zijn aan SDC.

Voor UK onroerend goed eigenaren:

• De enige Cyprus verplichtingen zijn inkomstenbelasting (na buitenlandse belastingkrediet) en GESY-bijdragen.
• Het regime heeft geen effect op UK belastingverplichtingen: het VK blijft zowel huurinkomsten als vermogenswinsten belasten.

5. Praktische Scenario's

• Non-dom Cyprus resident met UK huurinkomsten: Betaalt UK-belasting op huren; geeft inkomsten aan in Cyprus met 20% wettelijke aftrek; vraagt krediet aan voor betaalde UK-belasting; geen SDC-verplichting; betaalt GESY van 2,65% tot de €180.000 cap.

• Domiciled Cyprus resident met UK huurinkomsten: Zelfde behandeling als hierboven.

• Verkoop van UK onroerend goed: Belast in het VK onder CGT tegen 18%/24% met £3.000 vrijstelling; gerapporteerd in Cyprus voor volledigheid maar daar niet belast. Er ontstaat geen dubbele belasting omdat Cyprus geen belasting heft op buitenlandse onroerend goed verkopen.

6. UK vs Cyprus Belastingbehandeling van UK Onroerend Goed Inkomsten en Winst

7. Nalevingsoverwegingen

Cyprus belastingresidenten met UK onroerend goed moeten ervoor zorgen dat ze voldoen aan de verplichtingen in beide rechtsgebieden.

In het VK houdt dit registratie onder de NRLS in, jaarlijkse Zelfbeoordeling en 60-dagen CGT rapportage voor verkopen. In Cyprus houdt dit in dat wereldwijde inkomsten moeten worden aangegeven, de juiste aftrekken en tarieven moeten worden toegepast, de GESY-verplichting moet worden beoordeeld en correct buitenlandse belastingkredieten moeten worden geclaimd.

Conclusie

Voor Cyprus belastingresidenten die onroerend goed in het Verenigd Koninkrijk blijven bezitten, is het kader duidelijk en gunstig:

• Het VK heeft primaire belastingrechten over zowel huurinkomsten als vermogenswinsten.
• Cyprus belast wereldwijde inkomsten maar, via het kredietmechanisme, wordt elke UK-belasting die al is betaald volledig gecrediteerd in Cyprus, wat ervoor zorgt dat er geen dubbele belasting is.
• Bij verkopen van UK onroerend goed is de aansprakelijkheid uitsluitend in het VK, zonder dat er Cyprus belasting ontstaat.

Juiste naleving, zorgvuldige planning en professioneel advies zijn essentieel om het meest efficiënte resultaat te bereiken. Bij Polycarpos Philippou & Associates LLC begeleiden we cliënten door elke stap van grensoverschrijdende belastingheffing en structurering, waarbij we zorgen voor zowel volledige naleving als het maximale voordeel van het Cyprus belastingregime.