Besteuerung von Einkünften aus britischen Immobilien für Steueransässige in Zypern

Einführung

Eine zunehmende Anzahl von UK-Bürgern hat in den letzten Jahren nach Zypern umgesiedelt, angezogen von den Lebensstilvorteilen der Insel und ihrem günstigen Steuersystem. Viele dieser Personen halten weiterhin Wohn- oder Investitionsimmobilien im Vereinigten Königreich. Dies wirft natürlich eine Reihe wichtiger Fragen auf:

• Wie wird das britische Mieteinkommen behandelt, sobald der Eigentümer zypriotischer Steueransässiger wird?
• Wie ist die Position hinsichtlich der Kapitalgewinne aus der Veräußerung britischer Immobilien?
• Wie beeinflusst das zyprische Non-Dom (“non-dom”) Regime die gesamte Steuerlast?

Die Antworten erfordern eine kombinierte Auslegung des britischen Rechts, des zypriotischen Rechts und des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen dem Vereinigten Königreich und Zypern von 2018. Im Folgenden finden Sie eine strukturierte Analyse dieser Themen.

1. Mieteinnahmen aus britischem Eigentum

Britische Position

Nach britischem Recht ist das Mieteinkommen aus Immobilien im Vereinigten Königreich immer im Vereinigten Königreich steuerpflichtig, unabhängig vom Wohnsitz des Vermieters. Nicht ansässige Vermieter fallen unter das Non-Resident Landlord Scheme (NRLS). Mit Genehmigung von HMRC können Mieten brutto gezahlt werden, wobei der Vermieter das Einkommen über die Selbstbewertung erklärt. Ohne eine solche Genehmigung müssen Vermietungsagenten oder Mieter die britische Steuer an der Quelle einbehalten.

Die derzeit geltenden Hauptregeln sind wie folgt:

• Ein Immobilienfreibetrag von £1.000 kann anstelle tatsächlicher Ausgaben geltend gemacht werden.
• Für Wohnimmobilien ist die Hypothekenzinsen nicht mehr vollständig abzugsfähig; stattdessen gilt ein Steuerabzug von 20%.
• Das spezielle Regime für möblierte Ferienvermietungen wurde ab dem 6. April 2025 abgeschafft; solche Vermietungen werden nun wie gewöhnliche Mieteinnahmen behandelt.

Zyprische Position

Da Zypern weltweite Besteuerung für seine Einwohner anwendet, muss das britische Mieteinkommen auch in Zypern erklärt werden.

Die wichtigsten Punkte nach zypriotischem Recht sind:

• Ein gesetzlicher Abzug von 20% gilt für das Brutto-Mieteinkommen aus Gebäuden, unabhängig davon, ob sie sich in Zypern oder im Ausland befinden.

Die folgenden persönlichen Einkommensteuersätze gelten in Zypern ab dem 1. Januar 2026:

• €0 – €22.000 → 0%
• €22.001 – €32.000 → 20%
• €32.001 – €42.300 → 25%
• €42.001 – €72.000 → 30%
• Über €72.000 → 35%

Zusätzlich zur Einkommensteuer gilt ein GESY-Beitrag:

• GESY (Allgemeines Gesundheitssystem) Beitrag
  • 2,65% auf Bruttomieten, begrenzt auf €180.000 Gesamteinkommen pro Jahr.
  • Fällig von allen zypriotischen Steueransässigen, unabhängig vom Wohnsitz.
  • Es handelt sich um einen sozialen Beitrag, nicht um eine Einkommensteuer, und kann daher nicht auf die britische Steuer angerechnet werden.

In der Praxis bedeutet dies, dass jede in Großbritannien gezahlte Steuer auf Mieteinkommen die zypriotische Steuer auf null reduziert, wenn die britische Steuer höher ist als die zypriotische Haftung. Der einzige zusätzliche Beitrag, der nicht vermieden werden kann, ist der GESY-Beitrag.

2. Kapitalgewinne aus britischem Eigentum

Britische Position

Seit dem 6. April 2019 unterliegen alle Nicht-UK-Ansässigen der britischen Kapitalertragssteuer (CGT) auf Veräußerungen von britischem Eigentum, einschließlich indirekter Veräußerungen von eigentumsreichen Unternehmen.

• Wohnimmobilien werden auf April 2015 neu bewertet.
• Andere britische Grundstücke und indirekte Interessen werden auf April 2019 neu bewertet.
• Gewinne werden mit 18% oder 24% besteuert, abhängig von der Einkommensklasse des Steuerpflichtigen im Vereinigten Königreich.
• Der jährliche Freibetrag für 2025/26 beträgt £3.000.
• Veräußerungen müssen innerhalb von 60 Tagen nach Abschluss gemeldet und die Steuer gezahlt werden.

Zyprische Position

In Zypern wird die Kapitalertragssteuer nur auf Veräußerungen von unbeweglichem Eigentum, das sich in Zypern befindet, und bestimmten Aktien in Unternehmen, die zypriotisches Eigentum halten, erhoben. Es gibt keine zypriotische CGT auf Veräußerungen von britischem Eigentum.

Infolgedessen:

• Britische Kapitalgewinne werden ausschließlich im Vereinigten Königreich besteuert.
• Sie unterliegen nicht der Steuer in Zypern und es besteht daher kein Risiko einer Doppelbesteuerung.

3. Vertragsrahmen: Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Großbritannien und Zypern (2018)

Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen dem Vereinigten Königreich und Zypern bestätigt die Zuteilung der Besteuerungsrechte:

• Mieteinnahmen aus unbeweglichem Eigentum (Artikel 6) können in dem Staat besteuert werden, in dem sich das Eigentum befindet, d.h. im Vereinigten Königreich.
• Kapitalgewinne aus unbeweglichem Eigentum (Artikel 13) können in dem Staat besteuert werden, in dem sich das Eigentum befindet, d.h. im Vereinigten Königreich.

Zypern, als Wohnsitzstaat, wendet eine ansässigkeitsbasierte Besteuerung an, befreit jedoch von der Doppelbesteuerung durch das Mechanismus der ausländischen Steueranrechnung. Dies stellt sicher, dass:

• Jede in Großbritannien gezahlte Steuer auf Mieteinkommen auf die zypriotische Einkommensteuer angerechnet wird.
• Es gibt keinen Abzug für GESY-Beiträge, die in Zypern weiterhin fällig sind.

4. Das zyprische Non-Dom-Regime

Das zyprische Non-Dom-Regime ist eines der attraktivsten Elemente des Systems für Expatriates. Es bietet eine Befreiung von SDC auf Dividenden und passive Zinsen. Das Regime gilt für bis zu 17 Jahre Wohnsitz; nach 17 von den letzten 20 Jahren Wohnsitz wird die Person als ansässig angesehen und unterliegt der SDC.

Für britische Immobilieneigentümer:

• Die einzigen zypriotischen Verbindlichkeiten sind die Einkommensteuer (nach ausländischer Steueranrechnung) und GESY-Beiträge.
• Das Regime hat keine Auswirkungen auf die britischen Steuerverpflichtungen: Das Vereinigte Königreich besteuert weiterhin sowohl Mieteinnahmen als auch Kapitalgewinne.

5. Praktische Szenarien

• Non-Dom zypriotischer Einwohner mit britischen Mieteinnahmen: Zahlt britische Steuer auf Mieten; erklärt Einkommen in Zypern mit 20% gesetzlichem Abzug; beantragt Anrechnung der gezahlten britischen Steuer; keine SDC-Verpflichtung; zahlt GESY von 2,65% bis zur Obergrenze von €180.000.

• Ansässiger zypriotischer Einwohner mit britischen Mieteinnahmen: Gleiche Behandlung wie oben.

• Verkauf von britischem Eigentum: Besteuert im Vereinigten Königreich unter CGT mit 18%/24% und £3.000 Freibetrag; in Zypern zur Vollständigkeit gemeldet, aber dort nicht besteuert. Es entsteht keine Doppelbesteuerung, da Zypern keine ausländischen Eigentumsveräußerungen besteuert.

6. UK vs Zypern: Steuerbehandlung von Mieteinnahmen und Gewinnen aus britischem Eigentum

7. Compliance-Überlegungen

Zypriotische Steueransässige mit britischem Eigentum müssen die Einhaltung in beiden Jurisdiktionen sicherstellen.

Im Vereinigten Königreich umfasst dies die Registrierung unter dem NRLS, jährliche Selbstbewertung und 60-tägige CGT-Berichterstattung für Veräußerungen. In Zypern umfasst es die Erklärung des weltweiten Einkommens, die Anwendung der richtigen Abzüge und Sätze, die Bewertung der GESY-Verpflichtung und die korrekte Beantragung von ausländischen Steueranrechnungen.

Fazit

Für zypriotische Steueransässige, die weiterhin Eigentum im Vereinigten Königreich besitzen, ist der Rahmen klar und günstig:

• Das Vereinigte Königreich hat primäre Besteuerungsrechte über sowohl Mieteinnahmen als auch Kapitalgewinne.
• Zypern besteuert weltweites Einkommen, aber durch das Anrechnungssystem wird jede bereits in Großbritannien gezahlte Steuer vollständig in Zypern angerechnet, was sicherstellt, dass es keine Doppelbesteuerung gibt.
• Bei Veräußerungen von britischem Eigentum liegt die Haftung ausschließlich im Vereinigten Königreich, ohne dass in Zypern Steuer anfällt.

Eine ordnungsgemäße Einhaltung, sorgfältige Planung und professionelle Beratung sind entscheidend, um das effizienteste Ergebnis zu erzielen. Bei Polycarpos Philippou & Associates LLC begleiten wir unsere Kunden durch jeden Schritt der grenzüberschreitenden Besteuerung und Strukturierung, um sowohl vollständige Compliance als auch den maximalen Nutzen aus dem zypriotischen Steuersystem sicherzustellen.