Besteuerung von Einkünften aus britischen Immobilien für Steueransässige in Zypern

Einführung

In den letzten Jahren sind immer mehr britische Staatsangehörige nach Zypern gezogen, angelockt von den Lebensstilvorteilen der Insel und ihrem günstigen Steuersystem. Viele dieser Personen besitzen weiterhin Wohn- oder Investitionsimmobilien im Vereinigten Königreich. Dies wirft natürlich eine Reihe wichtiger Fragen auf:

• Wie wird das Mieteinkommen aus dem Vereinigten Königreich behandelt, wenn der Eigentümer Steueransässiger in Zypern wird?
• Wie verhält es sich mit Kapitalgewinnen beim Verkauf von Immobilien im Vereinigten Königreich? und
• Wie beeinflusst das zypriotische Non-Dom („non-dom“) Regime die gesamte Steuerlast?

Die Antworten erfordern eine kombinierte Betrachtung des britischen Rechts, des zypriotischen Rechts und des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen dem Vereinigten Königreich und Zypern von 2018. Im Folgenden finden Sie eine strukturierte Analyse dieser Themen.

1. Mieteinkünfte aus britischen Immobilien

Britische Position

Nach britischem Recht sind Mieteinnahmen aus im Vereinigten Königreich gelegenen Immobilien immer im Vereinigten Königreich steuerpflichtig, unabhängig vom Wohnsitz des Vermieters. Nichtansässige Vermieter fallen unter das Non-Resident Landlord Scheme (NRLS). Mit Genehmigung von HMRC können Mieten brutto gezahlt werden, wobei der Vermieter die Einnahmen über die Selbstveranlagung erklärt. Ohne eine solche Genehmigung müssen Vermietungsagenten oder Mieter die britische Steuer an der Quelle einbehalten.

Die derzeit geltenden Hauptregeln sind wie folgt:

• Ein Freibetrag von £1.000 für Immobilien kann anstelle tatsächlicher Ausgaben geltend gemacht werden.
• Bei Wohnimmobilien ist die Hypothekenzinsen nicht mehr vollständig abzugsfähig; stattdessen gilt ein Steuergutschrift von 20%.
• Das Sonderregime für möblierte Ferienwohnungen wurde ab dem 6. April 2025 abgeschafft; solche Vermietungen werden nun wie gewöhnliche Mieteinnahmen behandelt.

Zypriotische Position

Da Zypern weltweite Besteuerung auf seine Einwohner anwendet, müssen auch Mieteinkünfte aus dem Vereinigten Königreich in Zypern erklärt werden.

Die wichtigsten Punkte nach zypriotischem Recht sind:

• Ein gesetzlicher Abzug von 20% gilt für die Bruttomieteinnahmen aus Gebäuden, unabhängig davon, ob sie sich in Zypern oder im Ausland befinden.
• Jede im Vereinigten Königreich auf dasselbe Einkommen gezahlte Steuer wird vollständig auf die zypriotische Einkommensteuer angerechnet, begrenzt nur auf den Betrag der ansonsten auf dieses Einkommen zu zahlenden zypriotischen Steuer. Dies stellt sicher, dass keine Doppelbesteuerung derselben Mieteinkünfte erfolgt.

Die folgenden persönlichen Einkommensteuersätze gelten in Zypern ab dem 1. Januar 2026:

• €0 – €22.000 → 0%
• €22.001 – €32.000 → 20%
• €32.001 – €42.300 → 25%
• €42.001 – €72.000 → 30%
• Über €72.000 → 35%

Zusätzlich zur Einkommensteuer gilt ein GESY-Beitrag:

• GESY (Allgemeines Gesundheitssystem) Beitrag
  • 2,65% auf Bruttomieten, begrenzt auf ein Gesamteinkommen von €180.000 jährlich.
  • Zahlbar von allen Steueransässigen in Zypern, unabhängig vom Wohnsitzstatus.
  • Es handelt sich um einen Sozialbeitrag, keine Einkommensteuer, und kann daher nicht auf die britische Steuer angerechnet werden.

In der Praxis bedeutet dies, dass jede im Vereinigten Königreich auf Mieteinkünfte gezahlte Steuer die in Zypern zu zahlende Steuer auf null reduziert, wenn die britische Steuer höher ist als die zypriotische Verpflichtung. Der einzige zusätzliche Beitrag, der nicht vermieden werden kann, ist der GESY-Beitrag.

2. Kapitalgewinne aus britischen Immobilien

Britische Position

Seit dem 6. April 2019 unterliegen alle Nichtansässigen der britischen Kapitalertragssteuer (CGT) auf Veräußerungen von britischen Immobilien, einschließlich indirekter Veräußerungen von immobilienreichen Unternehmen.

• Wohnimmobilien werden auf April 2015 zurückgerechnet.
• Andere britische Grundstücke und indirekte Interessen werden auf April 2019 zurückgerechnet.
• Gewinne werden mit 18% oder 24% besteuert, abhängig von der britischen Einkommensklasse des Steuerpflichtigen.
• Der jährliche Freibetrag für 2025/26 beträgt £3.000.
• Veräußerungen müssen innerhalb von 60 Tagen nach Abschluss gemeldet und die Steuer gezahlt werden.

Zypriotische Position

In Zypern wird die Kapitalertragssteuer nur auf Veräußerungen von unbeweglichem Vermögen erhoben, das sich in Zypern befindet, und auf bestimmte Anteile an Unternehmen, die zypriotisches Eigentum halten. Es gibt keine zypriotische CGT auf Veräußerungen von britischen Immobilien.

Infolgedessen:

• Britische Kapitalgewinne werden ausschließlich im Vereinigten Königreich besteuert.
• Sie unterliegen keiner Besteuerung in Zypern, und es besteht daher kein Risiko einer Doppelbesteuerung.

3. Vertragsrahmen: Doppelbesteuerungsabkommen UK–Zypern (2018)

Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen dem Vereinigten Königreich und Zypern bestätigt die Zuweisung der Besteuerungsrechte:

• Mieteinkünfte aus unbeweglichem Vermögen (Artikel 6) können in dem Staat besteuert werden, in dem sich das Vermögen befindet, d.h. im Vereinigten Königreich.
• Kapitalgewinne aus unbeweglichem Vermögen (Artikel 13) können in dem Staat besteuert werden, in dem sich das Vermögen befindet, d.h. im Vereinigten Königreich.

Zypern, als Wohnsitzstaat, wendet die Wohnsitzbesteuerung an, entlastet jedoch die Doppelbesteuerung durch den Mechanismus der ausländischen Steueranrechnung. Dies stellt sicher, dass:

• Jede im Vereinigten Königreich auf Mieteinkünfte gezahlte Steuer wird auf die zypriotische Einkommensteuer angerechnet.
• Keine Anrechnung ist auf GESY-Beiträge verfügbar, die in Zypern zahlbar bleiben.

4. Das zypriotische Non-Dom-Regime

Das zypriotische Non-Dom-Regime ist eines der attraktivsten Elemente des Systems für Expatriates. Es bietet eine Befreiung von der SDC auf Dividenden und passive Zinsen. Das Regime gilt bis zu 17 Jahre Wohnsitz; nach 17 von den letzten 20 Jahren Wohnsitz wird die Person als domiziliert angesehen und unterliegt der SDC.

Für britische Immobilienbesitzer:

• Die einzigen zypriotischen Verpflichtungen sind die Einkommensteuer (nach ausländischer Steueranrechnung) und GESY-Beiträge.
• Das Regime hat keinen Einfluss auf die britischen Steuerpflichten: Das Vereinigte Königreich besteuert weiterhin sowohl Mieteinkünfte als auch Kapitalgewinne.

5. Praktische Szenarien

• Non-dom Zypern-Resident mit britischen Mieteinkünften: Zahlt britische Steuer auf Mieten; erklärt Einkommen in Zypern mit 20% gesetzlichem Abzug; beantragt Anrechnung für gezahlte britische Steuer; keine SDC-Verpflichtung; zahlt GESY mit 2,65% bis zur Obergrenze von €180.000.
• Domizilierter Zypern-Resident mit britischen Mieteinkünften: Gleiche Behandlung wie oben.
• Verkauf von britischen Immobilien: Steuerpflichtig im Vereinigten Königreich unter CGT mit 18%/24% mit £3.000 Freibetrag; in Zypern zur Vollständigkeit gemeldet, aber dort nicht besteuert. Keine Doppelbesteuerung, da Zypern keine ausländischen Immobilienveräußerungen besteuert.

6. UK vs Zypern Steuerbehandlung von britischen Mieteinkünften und Gewinnen

7. Compliance-Überlegungen

Zypriotische Steueransässige mit britischen Immobilien müssen die Compliance in beiden Jurisdiktionen sicherstellen.

Im Vereinigten Königreich umfasst dies die Registrierung unter dem NRLS, die jährliche Selbstveranlagung und die 60-Tage-CGT-Meldung für Veräußerungen. In Zypern umfasst es die Erklärung des weltweiten Einkommens, die Anwendung der korrekten Abzüge und Sätze, die Bewertung der GESY-Verpflichtung und die korrekte Beantragung ausländischer Steueranrechnungen.

Die Nichteinhaltung der Verpflichtungen in einem der beiden Länder kann zu Strafen und dem Verlust von Vertragsentlastungen führen.

Schlussfolgerung

Für Steueransässige in Zypern, die weiterhin Eigentum im Vereinigten Königreich besitzen, ist der Rahmen klar und günstig:

• Das Vereinigte Königreich hat primäre Besteuerungsrechte sowohl über Mieteinkünfte als auch über Kapitalgewinne.
• Zypern besteuert weltweites Einkommen, aber durch den Anrechnungsmechanismus wird jede im Vereinigten Königreich bereits gezahlte Steuer vollständig in Zypern angerechnet, wodurch sichergestellt wird, dass keine Doppelbesteuerung erfolgt.
• Bei Veräußerungen von britischen Immobilien entsteht die Steuerpflicht ausschließlich im Vereinigten Königreich, ohne dass in Zypern Steuern anfallen.

Eine ordnungsgemäße Compliance, sorgfältige Planung und professionelle Beratung sind entscheidend, um das effizienteste Ergebnis zu erzielen. Bei Polycarpos Philippou & Associates LLC führen wir unsere Mandanten durch jeden Schritt der grenzüberschreitenden Besteuerung und Strukturierung, um sowohl die vollständige Compliance als auch den maximalen Nutzen aus dem zypriotischen Steuersystem sicherzustellen.