Fiscalité des Revenus Immobiliers au Royaume-Uni pour les Résidents Fiscaux de Chypre

Introduction

Un nombre croissant de nationaux britanniques ont déménagé à Chypre ces dernières années, attirés par les avantages du mode de vie de l'île et son régime fiscal favorable. Beaucoup de ces individus continuent de détenir des propriétés résidentielles ou d'investissement au Royaume-Uni. Cela soulève naturellement une série de questions importantes :

• Comment les revenus locatifs britanniques sont-ils traités une fois que le propriétaire devient résident fiscal de Chypre ?
• Quelle est la position concernant les plus-values sur la cession de propriétés britanniques ?
• Comment le régime non-domicilié de Chypre (“non-dom”) affecte-t-il la charge fiscale globale ?

Les réponses nécessitent une lecture combinée du droit britannique, du droit chypriote et du Traité de Double Imposition Royaume-Uni–Chypre de 2018. Ce qui suit est une analyse structurée de ces questions.

1. Revenus Locatifs provenant de Propriétés au Royaume-Uni

Position au Royaume-Uni

Selon la législation britannique, les revenus locatifs provenant de propriétés situées au Royaume-Uni sont toujours imposables au Royaume-Uni, indépendamment de la résidence du propriétaire. Les propriétaires non résidents relèvent du Schéma des Propriétaires Non Résidents (NRLS). Avec l'approbation de HMRC, les loyers peuvent être payés en brut, le propriétaire déclarant les revenus via l'auto-évaluation. Sans cette approbation, les agents de location ou les locataires doivent retenir l'impôt britannique à la source.

Les règles clés actuellement en vigueur sont les suivantes :

• Une allocation de propriété de 1 000 £ peut être demandée au lieu des dépenses réelles.
• Pour les propriétés résidentielles, les intérêts hypothécaires ne sont plus entièrement déductibles ; à la place, un crédit d'impôt de 20 % s'applique.
• Le régime spécial pour les locations de vacances meublées a été aboli à partir du 6 avril 2025 ; ces locations sont désormais traitées de la même manière que les revenus locatifs ordinaires.

Position à Chypre

Étant donné que Chypre applique l'imposition mondiale à ses résidents, les revenus locatifs britanniques doivent également être déclarés à Chypre.

Les points clés selon la législation chypriote sont :

• Une déduction légale de 20 % s'applique aux revenus locatifs bruts provenant de bâtiments, qu'ils soient situés à Chypre ou à l'étranger.

Les taux d'imposition sur le revenu personnel suivants s'appliquent à Chypre à partir du 1er janvier 2026 :

• 0 € – 22 000 € → 0 %
• 22 001 € – 32 000 € → 20 %
• 32 001 € – 42 300 € → 25 %
• 42 001 € – 72 000 € → 30 %
• Au-dessus de 72 000 € → 35 %

En plus de l'impôt sur le revenu, une contribution GESY s'applique :

• Contribution GESY (Système de Santé Général)
  • 2,65 % sur les loyers bruts, plafonnée à 180 000 € de revenu annuel total.
  • Payable par tous les résidents fiscaux chypriotes, indépendamment de leur domicile.
  • Il s'agit d'une contribution sociale, et non d'un impôt sur le revenu, et ne peut donc pas être créditée contre l'impôt britannique.

En pratique, cela signifie que tout impôt britannique payé sur les revenus locatifs réduira l'impôt chypriote à zéro lorsque l'impôt britannique est supérieur à la responsabilité chypriote. La seule taxe supplémentaire qui ne peut pas être évitée est la contribution GESY.

2. Plus-Values sur Propriétés au Royaume-Uni

Position au Royaume-Uni

Depuis le 6 avril 2019, tous les non-résidents du Royaume-Uni sont soumis à l'impôt sur les plus-values (CGT) britannique sur les cessions de propriétés britanniques, y compris les cessions indirectes d'entités riches en propriétés.

• Les propriétés résidentielles sont recalculées à avril 2015.
• Les autres terrains britanniques et intérêts indirects sont recalculés à avril 2019.
• Les gains sont imposés à 18 % ou 24 %, selon la tranche de revenu britannique du contribuable.
• Le montant exonéré annuel pour 2025/26 est de 3 000 £.
• Les cessions doivent être déclarées et l'impôt payé dans les 60 jours suivant la finalisation.

Position à Chypre

À Chypre, l'impôt sur les plus-values est imposé uniquement sur les cessions de biens immobiliers situés à Chypre et sur certaines actions de sociétés détenant des biens chypriotes. Il n'y a pas de CGT chypriote sur les cessions de propriétés britanniques.

En conséquence :

• Les plus-values britanniques sont imposées exclusivement au Royaume-Uni.
• Elles ne sont pas soumises à l'impôt à Chypre et il n'y a donc aucun risque de double imposition.

3. Cadre du Traité : Traité de Double Imposition Royaume-Uni–Chypre (2018)

Le Traité de Double Imposition entre le Royaume-Uni et Chypre confirme l'attribution des droits d'imposition :

• Les revenus locatifs provenant de biens immobiliers (Article 6) peuvent être imposés dans l'État où se trouve la propriété, c'est-à-dire le Royaume-Uni.
• Les plus-values provenant de biens immobiliers (Article 13) peuvent être imposées dans l'État où se trouve la propriété, c'est-à-dire le Royaume-Uni.

Chypre, en tant qu'État de résidence, applique une imposition basée sur la résidence mais soulage la double imposition par le biais du mécanisme de crédit d'impôt étranger. Cela garantit que :

• Tout impôt britannique payé sur les revenus locatifs est crédité contre l'impôt sur le revenu chypriote.
• Aucun crédit n'est disponible contre les contributions GESY, qui restent dues à Chypre.

4. Le Régime Non-Dom de Chypre

Le régime non-domicilié de Chypre est l'un des éléments les plus attrayants du système pour les expatriés. Il offre une exonération de SDC sur les dividendes et les intérêts passifs. Le régime s'applique pendant jusqu'à 17 ans de résidence ; après 17 des 20 dernières années de résidence, l'individu est considéré comme domicilié et soumis à la SDC.

Pour les propriétaires de propriétés britanniques :

• Les seules responsabilités chypriotes sont l'impôt sur le revenu (après crédit d'impôt étranger) et les contributions GESY.
• Le régime n'a aucun effet sur les obligations fiscales britanniques : le Royaume-Uni continue d'imposer à la fois les revenus locatifs et les plus-values.

5. Scénarios Pratiques

• Résident chypriote non-dom avec revenus locatifs britanniques : Paie l'impôt britannique sur les loyers ; déclare les revenus à Chypre avec une déduction légale de 20 % ; demande un crédit pour l'impôt britannique payé ; aucune responsabilité SDC ; paie GESY à 2,65 % jusqu'au plafond de 180 000 €.

• Résident chypriote domicilié avec revenus locatifs britanniques : Même traitement que ci-dessus.

• Vente de propriété britannique : Imposable au Royaume-Uni sous la CGT à 18 %/24 % avec une allocation de 3 000 £ ; déclarée à Chypre pour complétude mais non imposée là-bas. Aucune double imposition n'émerge car Chypre n'impose pas les cessions de propriétés étrangères.

6. Traitement Fiscal des Revenus et Plus-Values des Propriétés au Royaume-Uni : Royaume-Uni vs Chypre

7. Considérations de Conformité

Les résidents fiscaux chypriotes ayant des propriétés britanniques doivent garantir leur conformité dans les deux juridictions.

Au Royaume-Uni, cela implique l'enregistrement sous le NRLS, l'auto-évaluation annuelle et la déclaration CGT dans les 60 jours pour les cessions. À Chypre, cela implique de déclarer les revenus mondiaux, d'appliquer les déductions et taux corrects, d'évaluer la responsabilité GESY et de demander correctement les crédits d'impôt étrangers.

Conclusion

Pour les résidents fiscaux chypriotes qui continuent de posséder des propriétés au Royaume-Uni, le cadre est clair et favorable :

• Le Royaume-Uni a des droits d'imposition primaires sur les revenus locatifs et les plus-values.
• Chypre impose les revenus mondiaux mais, grâce au mécanisme de crédit, tout impôt britannique déjà payé est entièrement crédité à Chypre, garantissant qu'il n'y a pas de double imposition.
• Sur les cessions de propriétés britanniques, la responsabilité est exclusivement au Royaume-Uni, sans impôt chypriote à payer.

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