Fiscalité des Revenus Immobiliers au Royaume-Uni pour les Résidents Fiscaux de Chypre

Introduction

Un nombre croissant de citoyens britanniques se sont installés à Chypre ces dernières années, attirés par les avantages du mode de vie de l'île et son régime fiscal favorable. Beaucoup de ces individus continuent de détenir des biens résidentiels ou d'investissement au Royaume-Uni. Cela soulève naturellement une série de questions importantes :

• comment les revenus locatifs du Royaume-Uni sont-ils traités une fois que le propriétaire devient résident fiscal de Chypre ?
• quelle est la position concernant les plus-values sur la cession de biens au Royaume-Uni ? et
• comment le régime non-domicilié de Chypre (« non-dom ») affecte-t-il la charge fiscale globale ?

Les réponses nécessitent une lecture combinée du droit britannique, du droit chypriote et de la Convention de Double Imposition Royaume-Uni–Chypre de 2018. Ce qui suit est une analyse structurée de ces questions.

1. Revenus Locatifs des Biens au Royaume-Uni

Position au Royaume-Uni

Selon la législation britannique, les revenus locatifs provenant de biens situés au Royaume-Uni sont toujours imposables au Royaume-Uni, quel que soit le lieu de résidence du propriétaire. Les propriétaires non-résidents relèvent du régime des Propriétaires Non-Résidents (NRLS). Avec l'approbation de HMRC, les loyers peuvent être versés en brut, le propriétaire déclarant les revenus via l'auto-évaluation. Sans cette approbation, les agents de location ou les locataires doivent retenir l'impôt britannique à la source.

Les règles clés actuellement en vigueur sont les suivantes :

• Une allocation immobilière de 1 000 £ peut être réclamée à la place des dépenses réelles.
• Pour les propriétés résidentielles, les intérêts hypothécaires ne sont plus entièrement déductibles ; à la place, un crédit d'impôt de 20 % s'applique.
• Le régime spécial pour les locations de vacances meublées a été aboli à partir du 6 avril 2025 ; ces locations sont désormais traitées de la même manière que les revenus locatifs ordinaires.

Position à Chypre

Comme Chypre applique l'imposition mondiale à ses résidents, les revenus locatifs du Royaume-Uni doivent également être déclarés à Chypre.

Les points clés selon la législation chypriote sont :

• Une déduction légale de 20 % s'applique aux revenus locatifs bruts des bâtiments, qu'ils soient situés à Chypre ou à l'étranger.
• Tout impôt britannique payé sur le même revenu est crédité intégralement contre l'impôt sur le revenu chypriote, limité uniquement au montant de l'impôt chypriote autrement payable sur ce revenu. Cela garantit qu'il n'y a pas de double imposition du même revenu locatif.

Les taux d'imposition sur le revenu des personnes physiques suivants s'appliquent à Chypre à partir du 1er janvier 2026 :

• €0 – €22,000 → 0%
• €22,001 – €32,000 → 20%
• €32,001 – €42,300 → 25%
• €42,001 – €72,000 → 30%
• Au-dessus de €72,000 → 35%

En plus de l'impôt sur le revenu, une contribution au GESY s'applique :

• Contribution au GESY (Système Général de Santé)
  • 2,65 % sur les loyers bruts, plafonné à un revenu annuel total de €180,000.
  • Payable par tous les résidents fiscaux chypriotes, indépendamment du domicile.
  • C'est une contribution sociale, pas un impôt sur le revenu, et ne peut donc pas être créditée contre l'impôt britannique.

En pratique, cela signifie que tout impôt britannique payé sur les revenus locatifs réduira l'impôt chypriote à zéro lorsque l'impôt britannique est supérieur à la responsabilité chypriote. La seule charge supplémentaire qui ne peut être évitée est la contribution au GESY.

2. Plus-Values sur les Biens au Royaume-Uni

Position au Royaume-Uni

Depuis le 6 avril 2019, tous les non-résidents britanniques sont soumis à l'impôt sur les plus-values (CGT) au Royaume-Uni sur les cessions de biens immobiliers britanniques, y compris les cessions indirectes d'entités riches en biens immobiliers.

• Les propriétés résidentielles sont réévaluées à avril 2015.
• Les autres terrains britanniques et intérêts indirects sont réévalués à avril 2019.
• Les gains sont imposés à 18 % ou 24 %, selon la tranche de revenu britannique du contribuable.
• Le montant exonéré annuel pour 2025/26 est de 3 000 £.
• Les cessions doivent être déclarées et l'impôt payé dans les 60 jours suivant la réalisation.

Position à Chypre

À Chypre, l'impôt sur les plus-values est imposé uniquement sur les cessions de biens immobiliers situés à Chypre et certaines actions dans des sociétés détenant des biens chypriotes. Il n'y a pas de CGT chypriote sur les cessions de biens au Royaume-Uni.

En conséquence :

• Les plus-values britanniques sont imposées exclusivement au Royaume-Uni.
• Elles ne sont pas soumises à l'impôt à Chypre et il n'y a donc aucun risque de double imposition.

3. Cadre Conventionnel : Convention de Double Imposition Royaume-Uni–Chypre (2018)

La Convention de Double Imposition entre le Royaume-Uni et Chypre confirme l'allocation des droits d'imposition :

• Les revenus locatifs de biens immobiliers (Article 6) peuvent être imposés dans l'État où le bien est situé, c'est-à-dire le Royaume-Uni.
• Les plus-values de biens immobiliers (Article 13) peuvent être imposées dans l'État où le bien est situé, c'est-à-dire le Royaume-Uni.

Chypre, en tant qu'État de résidence, applique l'imposition basée sur la résidence mais soulage la double imposition par le mécanisme de crédit d'impôt étranger. Cela garantit que :

• Tout impôt britannique payé sur les revenus locatifs est crédité contre l'impôt sur le revenu chypriote.
• Aucun crédit n'est disponible contre les contributions au GESY, qui restent payables à Chypre.

4. Le Régime Non-Dom de Chypre

Le régime non-domicilié de Chypre est l'un des éléments les plus attractifs du système pour les expatriés. Il prévoit une exonération de la SDC sur les dividendes et les intérêts passifs. Le régime s'applique pendant jusqu'à 17 ans de résidence ; après 17 des 20 dernières années de résidence, l'individu devient réputé domicilié et soumis à la SDC.

Pour les propriétaires de biens au Royaume-Uni :

• Les seules obligations chypriotes sont l'impôt sur le revenu (après crédit d'impôt étranger) et les contributions au GESY.
• Le régime n'a aucun effet sur les obligations fiscales britanniques : le Royaume-Uni continue d'imposer à la fois les revenus locatifs et les plus-values.

5. Scénarios Pratiques

• Résident chypriote non-dom avec revenus locatifs britanniques : Paie l'impôt britannique sur les loyers ; déclare les revenus à Chypre avec une déduction légale de 20 % ; réclame un crédit pour l'impôt britannique payé ; aucune responsabilité SDC ; paie le GESY à 2,65 % jusqu'au plafond de €180,000.
• Résident chypriote domicilié avec revenus locatifs britanniques : Même traitement que ci-dessus.
• Vente de biens au Royaume-Uni : Imposable au Royaume-Uni sous CGT à 18 %/24 % avec une exonération de 3 000 £ ; déclarée à Chypre pour complétude mais non imposée là-bas. Aucune double imposition ne survient car Chypre n'impose pas les cessions de biens étrangers.

6. Traitement Fiscal du Royaume-Uni vs Chypre des Revenus et Gains Immobiliers Britanniques

7. Considérations de Conformité

Les résidents fiscaux chypriotes possédant des biens au Royaume-Uni doivent s'assurer de la conformité dans les deux juridictions.

Au Royaume-Uni, cela implique l'enregistrement sous le NRLS, l'auto-évaluation annuelle, et le rapport CGT de 60 jours pour les cessions. À Chypre, cela implique de déclarer les revenus mondiaux, d'appliquer les déductions et taux corrects, d'évaluer la responsabilité GESY, et de réclamer correctement les crédits d'impôt étrangers.

Le non-respect des obligations dans l'un ou l'autre pays peut entraîner des pénalités et la perte des allégements conventionnels.

Conclusion

Pour les résidents fiscaux de Chypre qui continuent de posséder des biens au Royaume-Uni, le cadre est clair et favorable :

• Le Royaume-Uni a les droits d'imposition primaires sur les revenus locatifs et les plus-values.
• Chypre impose les revenus mondiaux mais, grâce au mécanisme de crédit, tout impôt britannique déjà payé est entièrement crédité à Chypre, garantissant qu'il n'y a pas de double imposition.
• Sur les cessions de biens britanniques, la responsabilité est exclusivement au Royaume-Uni, sans impôt chypriote.

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