Beskattning av inkomst från brittisk fastighet för skattebosatta i Cypern

Introduktion

Ett ökande antal brittiska medborgare har flyttat till Cypern under de senaste åren, lockade av öns livsstilsfördelar och dess förmånliga skattesystem. Många av dessa individer fortsätter att äga bostads- eller investeringsfastigheter i Storbritannien. Detta väcker naturligtvis en rad viktiga frågor:

• Hur behandlas brittiska hyresinkomster när ägaren blir skatteresident i Cypern?
• Vad är positionen när det gäller kapitalvinster vid avyttring av brittisk egendom?
• Hur påverkar det cypriotiska icke-domicil (“icke-dom”) regelverket den totala skattebördan?

Svar på dessa frågor kräver en kombinerad läsning av brittisk lag, cypriotisk lag och det brittisk–cypriotiska dubbelbeskattningsavtalet från 2018. Vad som följer är en strukturerad analys av dessa frågor.

1. Hyresinkomster från brittisk egendom

Brittisk position

Enligt brittisk lag är hyresinkomster från egendom belägen i Storbritannien alltid skattepliktiga i Storbritannien, oavsett hyresvärdens bosättning. Icke-residenta hyresvärdar omfattas av Non-Resident Landlord Scheme (NRLS). Med HMRC:s godkännande kan hyror betalas brutto, där hyresvärden deklarerar inkomster via självdeklaration. Utan sådant godkännande måste uthyrningsagenter eller hyresgäster hålla inne brittisk skatt vid källan.

De viktigaste reglerna som för närvarande gäller är följande:

• En egendomstillåtelse på £1,000 kan göras istället för faktiska kostnader.
• För bostadsfastigheter är räntekostnader för lån inte längre helt avdragsgilla; istället tillämpas en skattereduktion på 20%.
• Det särskilda regelverket för möblerade semesteruthyrningar avskaffades den 6 april 2025; sådana uthyrningar behandlas nu på samma sätt som vanlig hyresinkomst.

Cypriotisk position

Eftersom Cypern tillämpar världsomspännande beskattning på sina invånare, måste brittiska hyresinkomster också deklareras i Cypern.

De viktigaste punkterna enligt cypriotisk lag är:

• En lagstadgad avdrag på 20% tillämpas på bruttohyresinkomster från byggnader, oavsett om de ligger i Cypern eller utomlands.

Följande personliga inkomstskattesatser gäller i Cypern från den 1 januari 2026:

• €0 – €22,000 → 0%
• €22,001 – €32,000 → 20%
• €32,001 – €42,300 → 25%
• €42,001 – €72,000 → 30%
• Över €72,000 → 35%

Utöver inkomstskatt tillämpas en GESY-avgift:

• GESY (Allmänt hälso- och sjukvårdssystem) Avgift
  • 2.65% på bruttohyror, begränsad till €180,000 total årlig inkomst.
  • Betalas av alla cypriotiska skatteresidenter, oavsett domicil.
  • Det är en social avgift, inte en inkomstskatt, och kan därför inte krediteras mot brittisk skatt.

I praktiken innebär detta att all brittisk skatt som betalats på hyresinkomst kommer att minska den cypriotiska skatten till noll där den brittiska skatten är högre än den cypriotiska skulden. Den enda ytterligare avgiften som inte kan undvikas är GESY-avgiften.

2. Kapitalvinster på brittisk egendom

Brittisk position

Sedan den 6 april 2019 är alla icke-brittiska medborgare föremål för brittisk kapitalvinstskatt (CGT) vid avyttring av brittisk egendom, inklusive indirekta avyttringar av egendom-rika enheter.

• Bostadsfastigheter omvärderas till april 2015.
• Annan brittisk mark och indirekta intressen omvärderas till april 2019.
• Vinster beskattas med 18% eller 24%, beroende på skattebetalarens brittiska inkomstband.
• Den årliga skattefria summan för 2025/26 är £3,000.
• Avyttringar måste rapporteras och skatt betalas inom 60 dagar efter slutförande.

Cypriotisk position

I Cypern påförs kapitalvinstskatt endast på avyttringar av fast egendom belägen i Cypern och vissa aktier i företag som äger cypriotisk egendom. Det finns ingen cypriotisk CGT på avyttringar av brittisk egendom.

Som ett resultat:

• Brittiska kapitalvinster beskattas exklusivt i Storbritannien.
• De är inte föremål för skatt i Cypern och det finns därför ingen risk för dubbelbeskattning.

3. Avtalsram: Brittisk–cypriotiskt dubbelbeskattningsavtal (2018)

Det dubbelbeskattningsavtal mellan Storbritannien och Cypern bekräftar fördelningen av beskattningsrättigheter:

• Hyresinkomster från fast egendom (Artikel 6) kan beskattas i den stat där egendomen är belägen, dvs. Storbritannien.
• Kapitalvinster från fast egendom (Artikel 13) kan beskattas i den stat där egendomen är belägen, dvs. Storbritannien.

Cypern, som bostadsstat, tillämpar bosättningsbaserad beskattning men lättar på dubbelbeskattning genom mekanismen för utländsk skatteavdrag. Detta säkerställer att:

• All brittisk skatt som betalats på hyresinkomst krediteras mot cypriotisk inkomstskatt.
• Ingen kredit är tillgänglig mot GESY-avgifter, som förblir betalbara i Cypern.

4. Det cypriotiska icke-domicil-regelverket

Det cypriotiska icke-domicil-regelverket är ett av de mest attraktiva elementen i systemet för expatriater. Det ger en befrielse från SDC på utdelningar och passiv ränta. Regelverket gäller i upp till 17 års bosättning; efter 17 av de senaste 20 åren av bosättning blir individen ansedd som domicilerad och föremål för SDC.

För brittiska fastighetsägare:

• De enda cypriotiska skulderna är inkomstskatt (efter utländsk skatteavdrag) och GESY-avgifter.
• Regelverket påverkar inte brittiska skatteförpliktelser: Storbritannien fortsätter att beskatta både hyresinkomster och kapitalvinster.

5. Praktiska scenarier

• Icke-dom cypriotisk resident med brittiska hyresinkomster: Betalar brittisk skatt på hyror; deklarerar inkomster i Cypern med 20% lagstadgad avdrag; gör anspråk på kredit för brittisk skatt som betalats; ingen SDC-skuld; betalar GESY med 2.65% upp till €180,000 tak.

• Domicilerad cypriotisk resident med brittiska hyresinkomster: Samma behandling som ovan.

• Försäljning av brittisk egendom: Skattepliktig i Storbritannien under CGT med 18%/24% med £3,000 avdrag; rapporteras i Cypern för fullständighet men beskattas inte där. Ingen dubbelbeskattning uppstår eftersom Cypern inte beskattar avyttringar av utländsk egendom.

6. Storbritannien vs Cypern: Skattebehandling av brittiska egendomsinkomster och vinster

7. Efterlevnadsöverväganden

Cypriotiska skatteresidenter med brittisk egendom måste säkerställa efterlevnad i båda jurisdiktionerna.

I Storbritannien innebär detta registrering under NRLS, årlig självdeklaration och 60-dagars CGT-rapportering för avyttringar. I Cypern innebär det att deklarera världsomspännande inkomster, tillämpa korrekta avdrag och satser, bedöma GESY-skulden och korrekt göra anspråk på utländska skatteavdrag.

Slutsats

För cypriotiska skatteresidenter som fortsätter att äga egendom i Storbritannien är ramen tydlig och fördelaktig:

• Storbritannien har primära beskattningsrättigheter över både hyresinkomster och kapitalvinster.
• Cypern beskattar världsomspännande inkomster men, genom kreditmekanismen, krediteras all brittisk skatt som redan betalats fullt ut i Cypern, vilket säkerställer att det inte finns någon dubbelbeskattning.
• Vid avyttringar av brittisk egendom är skulden exklusivt i Storbritannien, utan cypriotisk skatt som uppstår.

Korrekt efterlevnad, noggrann planering och professionell rådgivning är avgörande för att uppnå det mest effektiva resultatet. På Polycarpos Philippou & Associates LLC vägleder vi klienter genom varje steg av gränsöverskridande beskattning och strukturering, vilket säkerställer både full efterlevnad och maximala fördelar från det cypriotiska skattesystemet.