Tassazione del Reddito Immobiliare nel Regno Unito per Residenti Fiscali a Cipro

Introduzione

Un numero crescente di cittadini britannici si è trasferito a Cipro negli ultimi anni, attratto dai vantaggi dello stile di vita dell'isola e dal suo regime fiscale favorevole. Molti di questi individui continuano a possedere proprietà residenziali o di investimento nel Regno Unito. Questo naturalmente solleva una serie di domande importanti:

• come viene trattato il reddito da locazione nel Regno Unito una volta che il proprietario diventa residente fiscale a Cipro?
• qual è la posizione rispetto alle plusvalenze sulla cessione di proprietà nel Regno Unito? e
• come influisce il regime non domiciliato di Cipro (“non-dom”) sull'onere fiscale complessivo?

Le risposte richiedono una lettura combinata della legge del Regno Unito, della legge di Cipro e del Trattato sulla Doppia Imposizione Regno Unito-Cipro del 2018. Ciò che segue è un'analisi strutturata di queste questioni.

1. Reddito da Locazione di Proprietà nel Regno Unito

Posizione nel Regno Unito

Secondo la legge del Regno Unito, il reddito da locazione di proprietà situate nel Regno Unito è sempre tassabile nel Regno Unito, indipendentemente dalla residenza del locatore. I locatori non residenti rientrano nel Non-Resident Landlord Scheme (NRLS). Con l'approvazione di HMRC, gli affitti possono essere pagati al lordo, con il locatore che dichiara il reddito tramite Self Assessment. Senza tale approvazione, gli agenti di locazione o gli inquilini devono trattenere l'imposta del Regno Unito alla fonte.

Le regole chiave attualmente in vigore sono le seguenti:

• È possibile richiedere un'indennità immobiliare di £1,000 invece delle spese effettive.
• Per le proprietà residenziali, gli interessi ipotecari non sono più completamente deducibili; invece, si applica un credito d'imposta del 20%.
• Il regime speciale per le Locazioni Turistiche Ammobiliate è stato abolito dal 6 aprile 2025; tali locazioni sono ora trattate allo stesso modo del reddito da locazione ordinario.

Posizione a Cipro

Poiché Cipro applica la tassazione mondiale ai suoi residenti, il reddito da locazione nel Regno Unito deve essere dichiarato anche a Cipro.

I punti chiave secondo la legge cipriota sono:

• Si applica una detrazione legale del 20% sul reddito lordo da locazione di edifici, sia situati a Cipro che all'estero.
• Qualsiasi imposta pagata nel Regno Unito sullo stesso reddito è accreditata integralmente contro l'imposta sul reddito di Cipro, limitata solo all'importo dell'imposta cipriota altrimenti dovuta su quel reddito. Questo assicura che non vi sia doppia imposizione sullo stesso reddito da locazione.

Le seguenti aliquote dell'imposta sul reddito personale si applicano a Cipro dal 1 gennaio 2026:

• €0 – €22,000 → 0%
• €22,001 – €32,000 → 20%
• €32,001 – €42,300 → 25%
• €42,001 – €72,000 → 30%
• Oltre €72,000 → 35%

Oltre all'imposta sul reddito, si applica un contributo GESY:

• Contributo GESY (Sistema Sanitario Generale)
  • 2.65% sugli affitti lordi, con un tetto massimo di €180,000 di reddito annuo totale.
  • Pagabile da tutti i residenti fiscali ciprioti, indipendentemente dal domicilio.
  • È un contributo sociale, non un'imposta sul reddito, e pertanto non può essere accreditato contro l'imposta del Regno Unito.

In pratica, ciò significa che qualsiasi imposta del Regno Unito pagata sul reddito da locazione ridurrà l'imposta cipriota dovuta a zero quando l'imposta del Regno Unito è superiore alla responsabilità cipriota. L'unico prelievo aggiuntivo che non può essere evitato è il contributo GESY.

2. Plusvalenze su Proprietà nel Regno Unito

Posizione nel Regno Unito

Dal 6 aprile 2019, tutti i non residenti nel Regno Unito sono soggetti all'imposta sulle plusvalenze del Regno Unito (CGT) sulle cessioni di proprietà nel Regno Unito, comprese le cessioni indirette di entità ricche di proprietà.

• Le proprietà residenziali sono rivalutate ad aprile 2015.
• Altri terreni del Regno Unito e interessi indiretti sono rivalutati ad aprile 2019.
• Le plusvalenze sono tassate al 18% o al 24%, a seconda della fascia di reddito del contribuente nel Regno Unito.
• L'importo esente annuale per il 2025/26 è di £3,000.
• Le cessioni devono essere riportate e l'imposta pagata entro 60 giorni dal completamento.

Posizione a Cipro

A Cipro, l'imposta sulle plusvalenze è imposta solo sulle cessioni di proprietà immobiliari situate a Cipro e su alcune azioni in società che detengono proprietà cipriote. Non vi è alcuna imposta sulle plusvalenze a Cipro sulle cessioni di proprietà nel Regno Unito.

Di conseguenza:

• Le plusvalenze nel Regno Unito sono tassate esclusivamente nel Regno Unito.
• Non sono soggette a tassazione a Cipro e pertanto non vi è rischio di doppia imposizione.

3. Quadro del Trattato: Trattato sulla Doppia Imposizione Regno Unito-Cipro (2018)

Il Trattato sulla Doppia Imposizione tra il Regno Unito e Cipro conferma l'allocazione dei diritti di imposizione:

• Il reddito da locazione di proprietà immobiliari (Articolo 6) può essere tassato nello stato in cui la proprietà è situata, cioè il Regno Unito.
• Le plusvalenze da proprietà immobiliari (Articolo 13) possono essere tassate nello stato in cui la proprietà è situata, cioè il Regno Unito.

Cipro, come stato di residenza, applica la tassazione basata sulla residenza ma allevia la doppia imposizione attraverso il meccanismo del credito d'imposta estero. Questo assicura che:

• Qualsiasi imposta del Regno Unito pagata sul reddito da locazione è accreditata contro l'imposta sul reddito di Cipro.
• Nessun credito è disponibile contro i contributi GESY, che rimangono pagabili a Cipro.

4. Il Regime Non-Dom di Cipro

Il regime non domiciliato di Cipro è uno degli elementi più attraenti del sistema per gli espatriati. Fornisce un'esenzione dall'SDC sui dividendi e sugli interessi passivi. Il regime si applica fino a 17 anni di residenza; dopo 17 degli ultimi 20 anni di residenza, l'individuo diventa domiciliato presunto e soggetto all'SDC.

Per i proprietari di immobili nel Regno Unito:

• Le uniche responsabilità a Cipro sono l'imposta sul reddito (dopo il credito d'imposta estero) e i contributi GESY.
• Il regime non ha effetto sugli obblighi fiscali nel Regno Unito: il Regno Unito continua a tassare sia il reddito da locazione che le plusvalenze.

5. Scenari Pratici

• Residente non-dom a Cipro con reddito da locazione nel Regno Unito: Paga l'imposta nel Regno Unito sugli affitti; dichiara il reddito a Cipro con detrazione legale del 20%; richiede il credito per l'imposta del Regno Unito pagata; nessuna responsabilità SDC; paga GESY al 2.65% fino al tetto di €180,000.
• Residente domiciliato a Cipro con reddito da locazione nel Regno Unito: Stesso trattamento di cui sopra.
• Vendita di proprietà nel Regno Unito: Tassabile nel Regno Unito sotto CGT al 18%/24% con un'esenzione di £3,000; riportato a Cipro per completezza ma non tassato lì. Non si verifica doppia imposizione perché Cipro non tassa le cessioni di proprietà estere.

6. Trattamento Fiscale del Reddito e delle Plusvalenze da Proprietà nel Regno Unito: Regno Unito vs Cipro

7. Considerazioni sulla Conformità

I residenti fiscali ciprioti con proprietà nel Regno Unito devono garantire la conformità in entrambe le giurisdizioni.

Nel Regno Unito ciò comporta la registrazione sotto il NRLS, il Self Assessment annuale e la segnalazione CGT entro 60 giorni per le cessioni. A Cipro comporta la dichiarazione del reddito mondiale, l'applicazione delle detrazioni e delle aliquote corrette, la valutazione della responsabilità GESY e la corretta richiesta di crediti d'imposta esteri.

Il mancato rispetto degli obblighi in entrambi i paesi può comportare sanzioni e la perdita del sollievo dal trattato.

Conclusione

Per i residenti fiscali ciprioti che continuano a possedere proprietà nel Regno Unito, il quadro è chiaro e favorevole:

• Il Regno Unito ha diritti di tassazione primaria sia sul reddito da locazione che sulle plusvalenze.
• Cipro tassa il reddito mondiale ma, attraverso il meccanismo del credito, qualsiasi imposta del Regno Unito già pagata è accreditata integralmente a Cipro, assicurando che non vi sia doppia imposizione.
• Sulle cessioni di proprietà nel Regno Unito, la responsabilità è esclusivamente nel Regno Unito, senza che sorga alcuna imposta a Cipro.

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