Tassazione del Reddito Immobiliare nel Regno Unito per Residenti Fiscali a Cipro

Introduzione

Un numero crescente di cittadini britannici si è trasferito a Cipro negli ultimi anni, attratti dai vantaggi dello stile di vita dell'isola e dal suo regime fiscale favorevole. Molti di questi individui continuano a possedere proprietà residenziali o di investimento nel Regno Unito. Questo solleva naturalmente una serie di domande importanti:

• Come viene trattato il reddito da affitto nel Regno Unito una volta che il proprietario diventa residente fiscale a Cipro?
• Qual è la posizione riguardo alle plusvalenze sulla vendita di proprietà nel Regno Unito?
• Come influisce il regime non domiciliato di Cipro (“non-dom”) sull'onere fiscale complessivo?

Le risposte richiedono una lettura combinata della legge del Regno Unito, della legge di Cipro e del Trattato Fiscale Doppio Regno Unito–Cipro del 2018. Ciò che segue è un'analisi strutturata di queste questioni.

1. Reddito da Affitto da Proprietà nel Regno Unito

Posizione del Regno Unito

Secondo la legge del Regno Unito, il reddito da affitto di proprietà situate nel Regno Unito è sempre tassabile nel Regno Unito, indipendentemente dalla residenza del locatore. I locatori non residenti rientrano nel Regime per Locatori Non Residenti (NRLS). Con l'approvazione dell'HMRC, gli affitti possono essere pagati lordi, con il locatore che dichiara il reddito tramite Autovalutazione. Senza tale approvazione, gli agenti immobiliari o i locatari devono trattenere le tasse nel Regno Unito alla fonte.

Le regole chiave attualmente in vigore sono le seguenti:

• È possibile richiedere un'agevolazione per proprietà di £1,000 invece delle spese effettive.
• Per le proprietà residenziali, gli interessi sui mutui non sono più completamente deducibili; invece, si applica un credito d'imposta del 20%.
• Il regime speciale per Affitti per Vacanze Arredati è stato abolito dal 6 aprile 2025; tali affitti sono ora trattati allo stesso modo del reddito da affitto ordinario.

Posizione di Cipro

Poiché Cipro applica la tassazione mondiale ai suoi residenti, il reddito da affitto nel Regno Unito deve essere dichiarato anche a Cipro.

I punti chiave secondo la legge di Cipro sono:

• Una deduzione statutaria del 20% si applica al reddito da affitto lordo proveniente da edifici, sia situati a Cipro che all'estero.

Le seguenti aliquote dell'imposta sul reddito personale si applicano a Cipro dal 1 gennaio 2026:

• €0 – €22,000 → 0%
• €22,001 – €32,000 → 20%
• €32,001 – €42,300 → 25%
• €42,001 – €72,000 → 30%
• Oltre €72,000 → 35%

Oltre all'imposta sul reddito, si applica un contributo GESY:

• Contributo GESY (Sistema Sanitario Generale)
  • 2.65% sugli affitti lordi, con un tetto massimo di €180,000 di reddito annuale totale.
  • Dovuto da tutti i residenti fiscali di Cipro, indipendentemente dal domicilio.
  • È un contributo sociale, non un'imposta sul reddito, e pertanto non può essere accreditato contro l'imposta nel Regno Unito.

In pratica, ciò significa che qualsiasi tassa nel Regno Unito pagata sul reddito da affitto ridurrà l'imposta di Cipro a zero dove la tassa nel Regno Unito è superiore alla responsabilità fiscale di Cipro. L'unico onere aggiuntivo che non può essere evitato è il contributo GESY.

2. Plusvalenze su Proprietà nel Regno Unito

Posizione del Regno Unito

Dal 6 aprile 2019, tutti i non residenti nel Regno Unito sono soggetti all'Imposta sulle Plusvalenze (CGT) nel Regno Unito sulle cessioni di proprietà nel Regno Unito, comprese le cessioni indirette di entità ricche di proprietà.

• Le proprietà residenziali sono rivalutate ad aprile 2015.
• Altre terre del Regno Unito e interessi indiretti sono rivalutati ad aprile 2019.
• Le plusvalenze sono tassate al 18% o al 24%, a seconda della fascia di reddito del contribuente nel Regno Unito.
• L'importo esente annuale per il 2025/26 è di £3,000.
• Le cessioni devono essere riportate e l'imposta pagata entro 60 giorni dal completamento.

Posizione di Cipro

A Cipro, l'Imposta sulle Plusvalenze è imposta solo sulle cessioni di proprietà immobiliari situate a Cipro e su alcune azioni in società che detengono proprietà cipriote. Non c'è CGT di Cipro sulle cessioni di proprietà nel Regno Unito.

Di conseguenza:

• Le plusvalenze del Regno Unito sono tassate esclusivamente nel Regno Unito.
• Non sono soggette a tassazione a Cipro e quindi non c'è rischio di doppia tassazione.

3. Quadro del Trattato: Trattato Fiscale Doppio Regno Unito–Cipro (2018)

Il Trattato Fiscale Doppio tra il Regno Unito e Cipro conferma l'allocazione dei diritti di tassazione:

• Il reddito da affitto di proprietà immobiliari (Articolo 6) può essere tassato nello stato in cui si trova la proprietà, cioè nel Regno Unito.
• Le plusvalenze da proprietà immobiliari (Articolo 13) possono essere tassate nello stato in cui si trova la proprietà, cioè nel Regno Unito.

Cipro, in quanto stato di residenza, applica una tassazione basata sulla residenza ma allevia la doppia tassazione attraverso il meccanismo del credito d'imposta estero. Questo assicura che:

• Qualsiasi tassa nel Regno Unito pagata sul reddito da affitto è accreditata contro l'imposta sul reddito di Cipro.
• Non è disponibile alcun credito contro i contributi GESY, che rimangono dovuti a Cipro.

4. Il Regime Non-Dom di Cipro

Il regime non domiciliato di Cipro è uno degli elementi più attraenti del sistema per gli espatriati. Fornisce un'esenzione dall'SDC su dividendi e interessi passivi. Il regime si applica per un massimo di 17 anni di residenza; dopo 17 degli ultimi 20 anni di residenza, l'individuo diventa considerato domiciliato e soggetto all'SDC.

Per i proprietari di proprietà nel Regno Unito:

• Le uniche responsabilità a Cipro sono l'imposta sul reddito (dopo il credito d'imposta estero) e i contributi GESY.
• Il regime non ha effetto sugli obblighi fiscali nel Regno Unito: il Regno Unito continua a tassare sia il reddito da affitto che le plusvalenze.

5. Scenari Pratici

• Residente non-dom di Cipro con reddito da affitto nel Regno Unito: Paga tasse nel Regno Unito sugli affitti; dichiara il reddito a Cipro con una deduzione statutaria del 20%; richiede un credito per le tasse pagate nel Regno Unito; nessuna responsabilità SDC; paga GESY al 2.65% fino al limite di €180,000.

• Residente domiciliato di Cipro con reddito da affitto nel Regno Unito: Stesso trattamento di cui sopra.

• Vendita di proprietà nel Regno Unito: Tassabile nel Regno Unito sotto CGT al 18%/24% con un'agevolazione di £3,000; riportata a Cipro per completezza ma non tassata lì. Non si verifica doppia tassazione poiché Cipro non tassa le cessioni di proprietà estere.

6. Trattamento Fiscale del Reddito e delle Plusvalenze da Proprietà nel Regno Unito: Regno Unito vs Cipro

7. Considerazioni sulla Conformità

I residenti fiscali di Cipro con proprietà nel Regno Unito devono garantire la conformità in entrambe le giurisdizioni.

Nel Regno Unito ciò comporta la registrazione sotto il NRLS, l'Autovalutazione annuale e la segnalazione della CGT entro 60 giorni per le cessioni. A Cipro implica dichiarare il reddito mondiale, applicare le deduzioni e le aliquote corrette, valutare la responsabilità GESY e richiedere correttamente i crediti d'imposta esteri.

Conclusione

Per i residenti fiscali di Cipro che continuano a possedere proprietà nel Regno Unito, il quadro è chiaro e favorevole:

• Il Regno Unito ha diritti di tassazione primari sia sul reddito da affitto che sulle plusvalenze.
• Cipro tassa il reddito mondiale ma, attraverso il meccanismo del credito, qualsiasi tassa già pagata nel Regno Unito è completamente accreditata a Cipro, assicurando che non ci sia doppia tassazione.
• Sulle cessioni di proprietà nel Regno Unito, la responsabilità è esclusivamente nel Regno Unito, senza imposta di Cipro.

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