Φορολόγηση Εισοδήματος από Ακίνητα στο Ηνωμένο Βασίλειο για Φορολογικούς Κατοίκους Κύπρου

Εισαγωγή

Ένας αυξανόμενος αριθμός Βρετανών υπηκόων έχει μετακομίσει στην Κύπρο τα τελευταία χρόνια, προσελκυσμένος από τα πλεονεκτήματα του τρόπου ζωής του νησιού και το ευνοϊκό φορολογικό καθεστώς του. Πολλοί από αυτούς τους ανθρώπους συνεχίζουν να κατέχουν κατοικίες ή επενδυτικά ακίνητα στο Ηνωμένο Βασίλειο. Αυτό φυσικά εγείρει μια σειρά σημαντικών ερωτήσεων:

• Πώς φορολογείται το ενοίκιο από το Ηνωμένο Βασίλειο μόλις ο ιδιοκτήτης γίνει φορολογικός κάτοικος Κύπρου;
• Ποια είναι η θέση σχετικά με τα κεφαλαιακά κέρδη από την πώληση ακινήτων στο Ηνωμένο Βασίλειο;
• Πώς επηρεάζει το καθεστώς μη-δημότη της Κύπρου (“non-dom”) τη συνολική φορολογική επιβάρυνση;

Οι απαντήσεις απαιτούν μια συνδυασμένη ανάγνωση του βρετανικού νόμου, του κυπριακού νόμου και της Συνθήκης Διπλής Φορολογίας Ηνωμένου Βασιλείου–Κύπρου του 2018. Αυτό που ακολουθεί είναι μια δομημένη ανάλυση αυτών των ζητημάτων.

1. Ενοίκιο από Ακίνητα στο Ηνωμένο Βασίλειο

Θέση του Ηνωμένου Βασιλείου

Σύμφωνα με τον βρετανικό νόμο, το ενοίκιο από ακίνητα που βρίσκονται στο Ηνωμένο Βασίλειο είναι πάντα φορολογητέο στο Ηνωμένο Βασίλειο, ανεξάρτητα από τη διαμονή του ιδιοκτήτη. Οι μη κάτοικοι ιδιοκτήτες εμπίπτουν στο Σχέδιο Μη Κάτοικου Ιδιοκτήτη (NRLS). Με την έγκριση της HMRC, τα ενοίκια μπορεί να καταβάλλονται ακαθάριστα, με τον ιδιοκτήτη να δηλώνει το εισόδημα μέσω Αυτοεκτίμησης. Χωρίς τέτοια έγκριση, οι μεσίτες ή οι ενοικιαστές πρέπει να παρακρατούν βρετανικό φόρο στην πηγή.

Οι βασικοί κανόνες που ισχύουν αυτή τη στιγμή είναι οι εξής:

• Μπορεί να ζητηθεί μια απαλλαγή ακινήτου £1,000 αντί για πραγματικά έξοδα.
• Για κατοικίες, οι τόκοι υποθηκών δεν είναι πλέον πλήρως εκπεστέοι; αντίθετα, ισχύει πίστωση φόρου 20%.
• Το ειδικό καθεστώς για Ενοικιάσεις Επιπλωμένων Διακοπών καταργήθηκε από 6 Απριλίου 2025; τέτοιες ενοικιάσεις πλέον φορολογούνται όπως το κανονικό ενοίκιο.

Θέση της Κύπρου

Καθώς η Κύπρος εφαρμόζει παγκόσμια φορολογία στους κατοίκους της, το βρετανικό ενοίκιο πρέπει επίσης να δηλωθεί στην Κύπρο.

Οι βασικές πτυχές σύμφωνα με τον κυπριακό νόμο είναι:

• Μια νομική έκπτωση 20% ισχύει για το ακαθάριστο ενοίκιο από κτίρια, είτε βρίσκονται στην Κύπρο είτε στο εξωτερικό.

Οι παρακάτω συντελεστές φορολογίας εισοδήματος ισχύουν στην Κύπρο από 1 Ιανουαρίου 2026:

• €0 – €22,000 → 0%
• €22,001 – €32,000 → 20%
• €32,001 – €42,300 → 25%
• €42,001 – €72,000 → 30%
• Άνω των €72,000 → 35%

Εκτός από τον φόρο εισοδήματος, ισχύει εισφορά GESY:

• Εισφορά GESY (Γενικό Σύστημα Υγείας)
  • 2.65% επί των ακαθάριστων ενοικίων, με ανώτατο όριο €180,000 συνολικού ετήσιου εισοδήματος.
  • Πληρωτέα από όλους τους φορολογικούς κατοίκους Κύπρου, ανεξαρτήτως δημότη.
  • Είναι κοινωνική εισφορά, όχι φόρος εισοδήματος, και επομένως δεν μπορεί να πιστωθεί κατά του βρετανικού φόρου.

Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι οποιοσδήποτε βρετανικός φόρος καταβληθεί για το ενοίκιο θα μειώσει τον φόρο Κύπρου που οφείλεται σε μηδέν όπου ο βρετανικός φόρος είναι υψηλότερος από την υποχρέωση της Κύπρου. Η μόνη επιπλέον επιβάρυνση που δεν μπορεί να αποφευχθεί είναι η εισφορά GESY.

2. Κεφαλαιακά Κέρδη από Ακίνητα στο Ηνωμένο Βασίλειο

Θέση του Ηνωμένου Βασιλείου

Από 6 Απριλίου 2019, όλοι οι μη κάτοικοι του Ηνωμένου Βασιλείου υπόκεινται σε Φόρο Κεφαλαιακών Κερδών (CGT) για τις πωλήσεις ακινήτων στο Ηνωμένο Βασίλειο, συμπεριλαμβανομένων των έμμεσων πωλήσεων ακινήτων πλούσιων οντοτήτων.

• Οι κατοικίες επανασταθμίζονται στην Απρίλιο 2015.
• Άλλες γαίες και έμμεσες συμμετοχές επανασταθμίζονται στην Απρίλιο 2019.
• Τα κέρδη φορολογούνται με 18% ή 24%, ανάλογα με την κατηγορία εισοδήματος του φορολογούμενου στο Ηνωμένο Βασίλειο.
• Το ετήσιο απαλλασσόμενο ποσό για το 2025/26 είναι £3,000.
• Οι πωλήσεις πρέπει να αναφέρονται και ο φόρος να καταβάλλεται εντός 60 ημερών από την ολοκλήρωση.

Θέση της Κύπρου

Στην Κύπρο, ο Φόρος Κεφαλαιακών Κερδών επιβάλλεται μόνο σε πωλήσεις ακινήτων που βρίσκονται στην Κύπρο και σε ορισμένες μετοχές εταιρειών που κατέχουν κυπριακά ακίνητα. Δεν υπάρχει Φόρος Κεφαλαιακών Κερδών στην Κύπρο για πωλήσεις ακινήτων στο Ηνωμένο Βασίλειο.

Ως αποτέλεσμα:

• Τα βρετανικά κεφαλαιακά κέρδη φορολογούνται αποκλειστικά στο Ηνωμένο Βασίλειο.
• Δεν υπόκεινται σε φόρο στην Κύπρο και επομένως δεν υπάρχει κίνδυνος διπλής φορολογίας.

3. Πλαίσιο Συνθήκης: Συνθήκη Διπλής Φορολογίας Ηνωμένου Βασιλείου–Κύπρου (2018)

Η Συνθήκη Διπλής Φορολογίας μεταξύ του Ηνωμένου Βασιλείου και της Κύπρου επιβεβαιώνει την κατανομή των δικαιωμάτων φορολόγησης:

• Το ενοίκιο από ακίνητα (Άρθρο 6) μπορεί να φορολογηθεί στη χώρα όπου βρίσκεται το ακίνητο, δηλαδή στο Ηνωμένο Βασίλειο.
• Τα κεφαλαιακά κέρδη από ακίνητα (Άρθρο 13) μπορεί να φορολογηθούν στη χώρα όπου βρίσκεται το ακίνητο, δηλαδή στο Ηνωμένο Βασίλειο.

Η Κύπρος, ως χώρα κατοικίας, εφαρμόζει φορολογία βάσει κατοικίας αλλά απαλλάσσει τη διπλή φορολογία μέσω του μηχανισμού πίστωσης ξένου φόρου. Αυτό διασφαλίζει ότι:

• Οποιοσδήποτε βρετανικός φόρος καταβληθεί για το ενοίκιο πιστώνεται κατά του φόρου εισοδήματος της Κύπρου.
• Δεν είναι διαθέσιμη πίστωση κατά των εισφορών GESY, οι οποίες παραμένουν πληρωτέες στην Κύπρο.

4. Το Καθεστώς Μη-Δημότη της Κύπρου

Το καθεστώς μη-δημότη της Κύπρου είναι ένα από τα πιο ελκυστικά στοιχεία του συστήματος για τους ξένους. Παρέχει απαλλαγή από τον SDC για μερίσματα και παθητικούς τόκους. Το καθεστώς ισχύει για έως 17 χρόνια διαμονής; μετά από 17 από τα τελευταία 20 χρόνια διαμονής, το άτομο θεωρείται δημότης και υπόκειται στον SDC.

Για τους ιδιοκτήτες ακινήτων στο Ηνωμένο Βασίλειο:

• Οι μόνοι υποχρεώσεις στην Κύπρο είναι ο φόρος εισοδήματος (μετά την πίστωση ξένου φόρου) και οι εισφορές GESY.
• Το καθεστώς δεν έχει καμία επίδραση στις υποχρεώσεις φορολογίας στο Ηνωμένο Βασίλειο: το Ηνωμένο Βασίλειο συνεχίζει να φορολογεί τόσο το ενοίκιο όσο και τα κεφαλαιακά κέρδη.

5. Πρακτικά Σενάρια

• Μη-δημότης κάτοικος Κύπρου με βρετανικό ενοίκιο: Πληρώνει βρετανικό φόρο για τα ενοίκια; δηλώνει εισόδημα στην Κύπρο με 20% νομική έκπτωση; ζητά πίστωση για τον βρετανικό φόρο που καταβλήθηκε; δεν έχει υποχρέωση SDC; πληρώνει GESY στο 2.65% μέχρι το ανώτατο όριο των €180,000.

• Δημότης κάτοικος Κύπρου με βρετανικό ενοίκιο: Η ίδια μεταχείριση όπως παραπάνω.

• Πώληση βρετανικού ακινήτου: Φορολογείται στο Ηνωμένο Βασίλειο υπό CGT με 18%/24% με απαλλαγή £3,000; αναφέρεται στην Κύπρο για πληρότητα αλλά δεν φορολογείται εκεί. Δεν προκύπτει διπλή φορολογία επειδή η Κύπρος δεν φορολογεί πωλήσεις ξένων ακινήτων.

6. Φορολογική Μεταχείριση Εισοδήματος και Κερδών από Ακίνητα στο Ηνωμένο Βασίλειο σε Σύγκριση με την Κύπρο

7. Σκέψεις Συμμόρφωσης

Οι φορολογικοί κάτοικοι Κύπρου με ακίνητα στο Ηνωμένο Βασίλειο πρέπει να διασφαλίσουν τη συμμόρφωση και στις δύο δικαιοδοσίες.

Στο Ηνωμένο Βασίλειο αυτό περιλαμβάνει εγγραφή υπό το NRLS, ετήσια Αυτοεκτίμηση και αναφορά CGT εντός 60 ημερών για πωλήσεις. Στην Κύπρο περιλαμβάνει τη δήλωση παγκόσμιου εισοδήματος, την εφαρμογή των σωστών εκπτώσεων και συντελεστών, την εκτίμηση της υποχρέωσης GESY και τη σωστή διεκδίκηση πιστώσεων ξένου φόρου.

Συμπέρασμα

Για τους φορολογικούς κατοίκους Κύπρου που συνεχίζουν να κατέχουν ακίνητα στο Ηνωμένο Βασίλειο, το πλαίσιο είναι σαφές και ευνοϊκό:

• Το Ηνωμένο Βασίλειο έχει πρωταρχικά δικαιώματα φορολόγησης τόσο για το ενοίκιο όσο και για τα κεφαλαιακά κέρδη.
• Η Κύπρος φορολογεί το παγκόσμιο εισόδημα αλλά, μέσω του μηχανισμού πίστωσης, οποιοσδήποτε βρετανικός φόρος έχει ήδη καταβληθεί πιστώνεται πλήρως στην Κύπρο, διασφαλίζοντας ότι δεν υπάρχει διπλή φορολογία.
• Στις πωλήσεις ακινήτων στο Ηνωμένο Βασίλειο, η υποχρέωση είναι αποκλειστικά στο Ηνωμένο Βασίλειο, χωρίς να προκύπτει φόρος στην Κύπρο.

Η σωστή συμμόρφωση, ο προσεκτικός σχεδιασμός και η επαγγελματική καθοδήγηση είναι απαραίτητα για την επίτευξη της πιο αποδοτικής έκβασης. Στην Polycarpos Philippou & Associates LLC, καθοδηγούμε τους πελάτες σε κάθε βήμα της διασυνοριακής φορολογίας και δομής, διασφαλίζοντας τόσο τη πλήρη συμμόρφωση όσο και το μέγιστο όφελος από το κυπριακό φορολογικό καθεστώς.