Налогообложение доходов от недвижимости в Великобритании для налоговых резидентов Кипра

Введение

Растущее число граждан Великобритании переехали на Кипр в последние годы, привлеченные преимуществами образа жизни на острове и его благоприятным налоговым режимом. Многие из этих людей продолжают владеть жилой или инвестиционной недвижимостью в Великобритании. Это, естественно, вызывает ряд важных вопросов:

• Как обрабатывается доход от аренды в Великобритании, когда владелец становится налоговым резидентом Кипра?
• Какова позиция по поводу прибыли от капитала при продаже недвижимости в Великобритании?
• Как режим не-резидента Кипра (“не-дом”) влияет на общую налоговую нагрузку?

Ответы требуют совместного изучения законодательства Великобритании, законодательства Кипра и Договора о двойном налогообложении между Великобританией и Кипром 2018 года. Далее следует структурированный анализ этих вопросов.

1. Доход от аренды недвижимости в Великобритании

Позиция Великобритании

Согласно законодательству Великобритании, доход от аренды недвижимости, расположенной в Великобритании, всегда облагается налогом в Великобритании, независимо от места жительства арендодателя. Нерезиденты-арендодатели подпадают под схему Нерезидентов-арендодателей (NRLS). С одобрения HMRC арендная плата может выплачиваться без удержания налога, при этом арендодатель декларирует доход через самоначисление. Без такого одобрения агенты по аренде или арендаторы должны удерживать налог в Великобритании у источника.

Ключевые правила, действующие в настоящее время, следующие:

• Можно заявить о налоговом вычете в размере £1,000 вместо фактических расходов.
• Для жилой недвижимости процент по ипотеке больше не подлежит полному вычету; вместо этого применяется налоговый кредит в размере 20%.
• Специальный режим для меблированной аренды был отменен с 6 апреля 2025 года; такая аренда теперь рассматривается так же, как обычный доход от аренды.

Позиция Кипра

Поскольку Кипр применяет всемирное налогообложение к своим резидентам, доход от аренды в Великобритании также должен быть задекларирован на Кипре.

Ключевые моменты согласно законодательству Кипра:

• Статутный вычет в размере 20% применяется к валовому доходу от аренды зданий, находящихся как на Кипре, так и за границей.

Следующие ставки подоходного налога применяются на Кипре с 1 января 2026 года:

• €0 – €22,000 → 0%
• €22,001 – €32,000 → 20%
• €32,001 – €42,300 → 25%
• €42,001 – €72,000 → 30%
• Свыше €72,000 → 35%

В дополнение к подоходному налогу применяется взнос GESY:

• Взнос GESY (Общая система здравоохранения)
  • 2.65% от валовой арендной платы, с ограничением на общий годовой доход в €180,000.
  • Подлежит уплате всеми налоговыми резидентами Кипра, независимо от места жительства.
  • Это социальный взнос, а не подоходный налог, и поэтому не может быть зачислен против налога в Великобритании.

На практике это означает, что любой налог, уплаченный в Великобритании с дохода от аренды, снизит налог на Кипре до нуля, если налог в Великобритании выше, чем обязательство по налогу на Кипре. Единственный дополнительный сбор, который нельзя избежать, - это взнос GESY.

2. Прибыль от капитала на недвижимость в Великобритании

Позиция Великобритании

С 6 апреля 2019 года все нерезиденты Великобритании подлежат налогу на прибыль от капитала (CGT) на продажи недвижимости в Великобритании, включая косвенные продажи объектов, богатых недвижимостью.

• Жилая недвижимость пересчитывается на апрель 2015 года.
• Другая земля в Великобритании и косвенные интересы пересчитываются на апрель 2019 года.
• Прибыль облагается налогом по ставкам 18% или 24%, в зависимости от налоговой группы налогоплательщика в Великобритании.
• Годовая освобожденная сумма на 2025/26 составляет £3,000.
• Продажи должны быть задекларированы, и налог должен быть уплачен в течение 60 дней с момента завершения.

Позиция Кипра

На Кипре налог на прибыль от капитала взимается только с продаж недвижимого имущества, расположенного на Кипре, и определенных акций компаний, владеющих кипрской недвижимостью. На продажи недвижимости в Великобритании налог на прибыль от капитала на Кипре не взимается.

В результате:

• Прибыль от капитала в Великобритании облагается налогом исключительно в Великобритании.
• Она не подлежит налогу на Кипре, и, следовательно, нет риска двойного налогообложения.

3. Договорная основа: Договор о двойном налогообложении между Великобританией и Кипром (2018)

Договор о двойном налогообложении между Великобританией и Кипром подтверждает распределение прав на налогообложение:

• Доход от аренды недвижимого имущества (Статья 6) может облагаться налогом в государстве, где расположена недвижимость, т.е. в Великобритании.
• Прибыль от капитала с недвижимого имущества (Статья 13) может облагаться налогом в государстве, где расположена недвижимость, т.е. в Великобритании.

Кипр, как страна резидентства, применяет налогообложение на основе резидентства, но освобождает от двойного налогообложения через механизм зачисления иностранного налога. Это обеспечивает:

• Любой налог, уплаченный в Великобритании с дохода от аренды, зачитывается против налога на доходы Кипра.
• Нет кредита против взносов GESY, которые остаются подлежащими уплате на Кипре.

4. Режим не-резидента Кипра

Режим не-резидента Кипра является одним из самых привлекательных элементов системы для экспатриантов. Он предоставляет освобождение от SDC на дивиденды и пассивные проценты. Режим применяется на срок до 17 лет резидентства; после 17 из последних 20 лет резидентства лицо становится признанным резидентом и подлежит SDC.

Для владельцев недвижимости в Великобритании:

• Единственные обязательства на Кипре - это подоходный налог (после зачисления иностранного налога) и взносы GESY.
• Режим не влияет на налоговые обязательства в Великобритании: Великобритания продолжает облагать налогом как доход от аренды, так и прибыль от капитала.

5. Практические сценарии

• Не-дом резидент Кипра с доходом от аренды в Великобритании: Платит налог в Великобритании с арендной платы; декларирует доход на Кипре с 20% статутным вычетом; заявляет кредит за уплаченный налог в Великобритании; нет обязательства по SDC; платит GESY в размере 2.65% до предела в €180,000.

• Резидент Кипра с домом и доходом от аренды в Великобритании: То же самое, что и выше.

• Продажа недвижимости в Великобритании: Облагается налогом в Великобритании по CGT по ставкам 18%/24% с £3,000 вычетом; задекларирована на Кипре для полноты, но там не облагается налогом. Двойное налогообложение не возникает, поскольку Кипр не облагает налогом на продажу иностранной недвижимости.

6. Налогообложение доходов и прибыли от недвижимости в Великобритании и Кипре

7. Вопросы соблюдения

Налоговые резиденты Кипра с недвижимостью в Великобритании должны обеспечить соблюдение требований в обеих юрисдикциях.

В Великобритании это включает регистрацию по NRLS, ежегодное самоначисление и 60-дневное сообщение о CGT для продаж. На Кипре это включает декларирование всемирного дохода, применение правильных вычетов и ставок, оценку обязательства по GESY и правильное заявление о кредитах за иностранный налог.

Заключение

Для налоговых резидентов Кипра, которые продолжают владеть недвижимостью в Великобритании, рамки ясны и благоприятны:

• Великобритания имеет первичные права на налогообложение как дохода от аренды, так и прибыли от капитала.
• Кипр облагает налогом всемирный доход, но через механизм зачисления любой налог, уже уплаченный в Великобритании, полностью зачитывается на Кипре, обеспечивая отсутствие двойного налогообложения.
• При продаже недвижимости в Великобритании обязательство возникает исключительно в Великобритании, без налога на Кипре.

Правильное соблюдение, тщательное планирование и профессиональные советы необходимы для достижения наиболее эффективного результата. В Polycarpos Philippou & Associates LLC мы сопровождаем клиентов на каждом этапе трансграничного налогообложения и структурирования, обеспечивая полное соблюдение и максимальную выгоду от налогового режима Кипра.