Налогообложение доходов от недвижимости в Великобритании для налоговых резидентов Кипра

Введение

В последние годы все больше граждан Великобритании переезжают на Кипр, привлекаемые преимуществами образа жизни на острове и его благоприятным налоговым режимом. Многие из этих лиц продолжают владеть жилой или инвестиционной недвижимостью в Великобритании. Это естественно вызывает ряд важных вопросов:

• как облагается налогом доход от аренды в Великобритании, когда владелец становится налоговым резидентом Кипра?
• какова ситуация с приростом капитала при продаже недвижимости в Великобритании? и
• как режим Кипрского нерезидента («non-dom») влияет на общий налоговый бремен?

Ответы требуют совместного изучения законодательства Великобритании, Кипра и Договора о двойном налогообложении между Великобританией и Кипром 2018 года. Далее следует структурированный анализ этих вопросов.

1. Доход от аренды недвижимости в Великобритании

Позиция Великобритании

Согласно законодательству Великобритании, доход от аренды недвижимости, расположенной в Великобритании, всегда облагается налогом в Великобритании, независимо от места жительства арендодателя. Нерезиденты-арендодатели подпадают под Схему нерезидентов-арендодателей (NRLS). С одобрением HMRC, аренда может выплачиваться без удержания, при этом арендодатель декларирует доход через Self Assessment. Без такого одобрения, агенты по аренде или арендаторы должны удерживать налог Великобритании у источника.

Ключевые правила, действующие в настоящее время, следующие:

• Можно заявить налоговый вычет на недвижимость в размере £1,000 вместо фактических расходов.
• Для жилой недвижимости процент по ипотеке больше не полностью вычитается; вместо этого применяется налоговый кредит в размере 20%.
• Специальный режим для меблированных туристических сдач был отменен с 6 апреля 2025 года; такие сдачи теперь рассматриваются как обычный доход от аренды.

Позиция Кипра

Поскольку Кипр применяет мировое налогообложение к своим резидентам, доход от аренды в Великобритании также должен быть задекларирован на Кипре.

Ключевые моменты по законодательству Кипра:

• Статутный вычет в размере 20% применяется к валовому доходу от аренды зданий, независимо от их расположения на Кипре или за рубежом.
• Любой налог, уплаченный в Великобритании на тот же доход, полностью засчитывается против налога на доходы на Кипре, ограничиваясь только суммой налога на Кипре, подлежащей уплате на этот доход. Это гарантирует отсутствие двойного налогообложения одного и того же дохода от аренды.

Следующие ставки подоходного налога применяются на Кипре с 1 января 2026 года:

• €0 – €22,000 → 0%
• €22,001 – €32,000 → 20%
• €32,001 – €42,300 → 25%
• €42,001 – €72,000 → 30%
• Свыше €72,000 → 35%

Кроме подоходного налога, применяется взнос в GESY:

• Взнос в GESY (Общая система здравоохранения)
  • 2.65% на валовую аренду, с ограничением в €180,000 общего годового дохода.
  • Подлежит уплате всеми налоговыми резидентами Кипра, независимо от места жительства.
  • Это социальный взнос, а не подоходный налог, и поэтому не может быть зачтен против налога Великобритании.

На практике это означает, что любой налог, уплаченный в Великобритании на доход от аренды, уменьшит налог на Кипре до нуля, если налог Великобритании выше, чем обязательства на Кипре. Единственный дополнительный сбор, который не может быть избегнут, это взнос в GESY.

2. Прирост капитала на недвижимости в Великобритании

Позиция Великобритании

С 6 апреля 2019 года все нерезиденты Великобритании подлежат налогу на прирост капитала в Великобритании (CGT) при продаже недвижимости в Великобритании, включая косвенные продажи компаний, богатых недвижимостью.

• Жилая недвижимость пересчитывается на апрель 2015 года.
• Другая земля в Великобритании и косвенные интересы пересчитываются на апрель 2019 года.
• Прирост облагается налогом по ставке 18% или 24%, в зависимости от группы дохода налогоплательщика в Великобритании.
• Годовой необлагаемый минимум на 2025/26 год составляет £3,000.
• Продажи должны быть задекларированы, а налог уплачен в течение 60 дней с момента завершения.

Позиция Кипра

На Кипре налог на прирост капитала взимается только с продаж недвижимого имущества, расположенного на Кипре, и некоторых акций компаний, владеющих кипрской недвижимостью. Налога на прирост капитала на Кипре при продаже недвижимости в Великобритании нет.

В результате:

• Прирост капитала в Великобритании облагается налогом исключительно в Великобритании.
• Они не подлежат налогообложению на Кипре, и, следовательно, нет риска двойного налогообложения.

3. Договорная основа: Договор о двойном налогообложении между Великобританией и Кипром (2018)

Договор о двойном налогообложении между Великобританией и Кипром подтверждает распределение прав на налогообложение:

• Доход от аренды недвижимого имущества (Статья 6) может облагаться налогом в государстве, где находится имущество, т.е. в Великобритании.
• Прирост капитала от недвижимого имущества (Статья 13) может облагаться налогом в государстве, где находится имущество, т.е. в Великобритании.

Кипр, как государство резидентства, применяет налогообложение на основе резидентства, но устраняет двойное налогообложение через механизм зачета иностранного налога. Это гарантирует, что:

• Любой налог, уплаченный в Великобритании на доход от аренды, засчитывается против налога на доходы на Кипре.
• Никакой зачет не доступен против взносов в GESY, которые остаются подлежащими уплате на Кипре.

4. Режим нерезидента Кипра

Режим нерезидента Кипра является одним из самых привлекательных элементов системы для экспатов. Он предоставляет освобождение от SDC на дивиденды и пассивные проценты. Режим применяется до 17 лет проживания; после 17 из последних 20 лет проживания, лицо становится предполагаемым резидентом и подлежит SDC.

Для владельцев недвижимости в Великобритании:

• Единственные обязательства на Кипре - это подоходный налог (после зачета иностранного налога) и взносы в GESY.
• Режим не влияет на налоговые обязательства в Великобритании: Великобритания продолжает облагать налогом как доход от аренды, так и прирост капитала.

5. Практические сценарии

• Нерезидент Кипра с доходом от аренды в Великобритании: Платит налог в Великобритании на аренду; декларирует доход на Кипре с 20% статутным вычетом; заявляет зачет за уплаченный налог в Великобритании; нет обязательств по SDC; платит GESY в размере 2.65% до предела в €180,000.
• Резидент Кипра с доходом от аренды в Великобритании: То же самое, что и выше.
• Продажа недвижимости в Великобритании: Облагается налогом в Великобритании по CGT в размере 18%/24% с £3,000 вычетом; декларируется на Кипре для полноты, но не облагается там налогом. Двойного налогообложения не возникает, так как Кипр не облагает налогом продажи иностранной недвижимости.

6. Налогообложение доходов и прироста капитала от недвижимости в Великобритании в Великобритании и на Кипре

7. Соображения по соблюдению требований

Налоговые резиденты Кипра с недвижимостью в Великобритании должны обеспечить соблюдение требований в обеих юрисдикциях.

В Великобритании это включает регистрацию в NRLS, ежегодную Self Assessment и 60-дневную отчетность по CGT для продаж. На Кипре это включает декларирование мирового дохода, применение правильных вычетов и ставок, оценку обязательств по GESY и правильное заявление зачета иностранного налога.

Несоблюдение обязательств в любой из стран может привести к штрафам и потере льгот по договору.

Заключение

Для налоговых резидентов Кипра, которые продолжают владеть недвижимостью в Великобритании, структура ясна и благоприятна:

• Великобритания имеет первичные права на налогообложение как дохода от аренды, так и прироста капитала.
• Кипр облагает налогом мировой доход, но через механизм зачета любой налог, уже уплаченный в Великобритании, полностью засчитывается на Кипре, обеспечивая отсутствие двойного налогообложения.
• При продаже недвижимости в Великобритании обязательства возникают исключительно в Великобритании, без возникновения налога на Кипре.

Правильное соблюдение требований, тщательное планирование и профессиональные консультации необходимы для достижения наиболее эффективного результата. В Polycarpos Philippou & Associates LLC мы сопровождаем клиентов на каждом этапе трансграничного налогообложения и структурирования, обеспечивая как полное соблюдение требований, так и максимальную выгоду от налогового режима Кипра.