El proceso de compra de propiedad en Chipre: Guía para principiantes

Chipre ofrece una atractiva combinación de un alto estándar de vida y costos empresariales favorables, con lugares distintivos como el animado y cosmopolita Limassol, el encantador y arqueológicamente significativo Paphos, el históricamente rico y centro de transporte Larnaca, y la vibrante y culturalmente rica Nicosia.

Adquirir bienes raíces en Chipre es un procedimiento simplificado y sin estrés si se obtiene la asistencia y consulta adecuadas de profesionales expertos. A continuación, encontrará los pasos simples a seguir para una transacción exitosa.

Reserva de Propiedad

Una oferta para adquirir una propiedad a un precio acordado, donde el comprador paga una tarifa de reserva no reembolsable, y el vendedor retira temporalmente la propiedad del mercado por un período acordado. Este período generalmente se acuerda en 30-45 días desde la firma de la reserva.

La tarifa de reserva es relevante para el precio de compra pero suele estar entre €5,000-€10,000. Esta cantidad es retenida ya sea por el agente inmobiliario o el abogado del vendedor y, tras la firma del Contrato de Venta, se considera como un pago hacia el precio de compra.

Nombramiento de Abogado como su representante legal

Si bien no es obligatorio nombrar un representante legal, se recomienda nombrar a un abogado. Utilizar un abogado conocedor e independiente en Chipre puede protegerlo en las negociaciones con los agentes inmobiliarios, el abogado del comprador y hacer que el proceso de transferencia en Chipre sea más rápido. El abogado puede asistirle en:

1. Evaluar el contrato de nombramiento del agente inmobiliario.
2. Realizar la debida diligencia sobre la propiedad, revisando y asesorando sobre posibles riesgos.
3. Coordinar con el agente inmobiliario y el abogado de la otra parte para negociar los términos del Contrato de Venta sin sentirse presionado.

Transferencia y debida diligencia

La transferencia es el procedimiento esencial para transferir bienes raíces del vendedor al comprador. Este proceso puede caracterizarse como complicado debido a la necesidad de preparar y presentar documentos pertinentes, y requiere la participación de representación legal para concluir el proceso.

Se recomienda encarecidamente que se complete la debida diligencia antes de la firma del contrato. Por ejemplo, si la propiedad aún no tiene escrituras de título separadas, el abogado puede contactar a las autoridades pertinentes para confirmar que todos los permisos de planificación y construcción están en su lugar. Si el vendedor es una empresa, su abogado también puede realizar una búsqueda en el Registro de Empresas.

Contrato de Venta - Negociación de los Términos y Condiciones

Negociar los términos y condiciones del Contrato de Venta es esencial para proteger los intereses tanto de los compradores como de los vendedores. Se deben establecer disposiciones y mecanismos importantes para regular cláusulas sobre el precio de compra, términos de pago, requisitos de depósito, fechas de finalización y cualquier restricción, obligación, pacto o contingencia específica.

Registro del Contrato de Venta en la Oficina del Registro de la Propiedad

El registro de un contrato para la venta de una propiedad inmueble en el Registro de Tierras se realiza completando y presentando el Formulario ΔΕ 129. El Contrato de Venta puede ser depositado dentro de un plazo determinado por la ley (seis meses desde la fecha de firma del Contrato de Venta).

Si se supera el plazo mencionado, se puede emitir una Orden Judicial que permita el depósito del Contrato de Venta después de la fecha límite. Cualquiera de las partes en la transacción puede depositar el Contrato de Venta, pero solo el Comprador puede retirar el Contrato de Venta de la Oficina del Registro de la Propiedad.

Solicitud del Consejo de Ministros para adquirir una propiedad inmueble en Chipre

A los ciudadanos de la UE se les permite comprar bienes raíces en Chipre sin ninguna limitación. Los ciudadanos no pertenecientes a la UE pueden adquirir propiedades inmuebles; sin embargo, se debe solicitar permiso al Consejo de Ministros mediante una solicitud escrita, que debe ser presentada por el comprador no perteneciente a la UE después de que se firme el contrato de venta.

La solicitud se presenta junto con el Contrato de Venta firmado y la aprobación se otorga típicamente dentro de un período de 2-3 meses. La aprobación del Consejo de Ministros no es un requisito previo para tomar posesión de la Propiedad.

Transferencia de Escrituras

Después del registro del contrato de venta en el Departamento de Tierras de su ciudad, el comprador recibe permiso del Consejo de Ministros para transferir el Título. Tras recibir una carta de autorización, el comprador visita nuevamente el Departamento de Tierras, paga impuestos y recibe el Título.

Para completar el proceso de transferencia de la propiedad, deberá proporcionar la Escritura de Título inicial de la propiedad junto con recibos que confirmen el pago de varios impuestos asociados con la transferencia de la propiedad. Estos impuestos incluyen el Impuesto sobre Propiedades Inmuebles, el Impuesto sobre Ganancias de Capital, el Impuesto de la Junta de Alcantarillado y los impuestos locales sobre la propiedad pagados a la Comunidad/Municipalidad.

Además, durante la transferencia, el comprador está obligado a pagar Tarifas de Transferencia de Propiedad, que pueden compararse con el Impuesto de Timbre sobre la Propiedad (SDLT) del Reino Unido. Estas tarifas se calculan en función del valor de mercado evaluado por el Departamento de Tierras y Encuestas de la propiedad en el momento de la venta.

Si la propiedad se compra a nombre de varias personas, estas tarifas de transferencia se reducen porque el valor de compra se divide entre cada propietario. Puede estimar la tarifa aproximada de Transferencia de Propiedad a través del sitio web del Departamento de Tierras y Encuestas.

Impuestos sobre Propiedades

Impuesto sobre la Propiedad Inmueble

Chipre ya no impone impuesto sobre la propiedad inmueble desde el 1 de enero de 2017.

Tarifas de la Autoridad Local

Las autoridades locales cobran una tarifa anual, que varía de €85 a €256, según el tamaño de su propiedad, por servicios como la recolección de basura, la iluminación pública y el alcantarillado. Las tarifas de servicios comunitarios varían según el tipo y tamaño de la propiedad. Para propiedades dentro de proyectos que ofrecen comodidades como piscinas o spas, las tarifas comunitarias cubren el mantenimiento y son típicamente más altas, variando de €30 a €50 por mes para pequeños complejos residenciales múltiples.

Impuesto Municipal

Como propietario de la propiedad, está obligado a pagar un Impuesto Municipal anual, determinado por el valor de mercado de la propiedad a partir del 1 de enero de 1980. Las tasas generalmente varían de 0.001‰ a 0.002‰, pagaderas a su autoridad municipal local.

Impuesto de Alcantarillado

Los propietarios de propiedades también deben pagar un Impuesto de Alcantarillado anual, basado en el valor de mercado de la propiedad a partir del 1 de enero de 1980. Las tasas varían de 0.03‰ a 0.035‰, y estos impuestos se pagan anualmente a su junta de alcantarillado local.

Otras Tarifas de Servicios / Seguros

Los costos de servicios son relativamente bajos, con tarifas de telecomunicaciones competitivas, un costo promedio anual de electricidad de €500 (basado en el consumo) y tarifas de agua alrededor de €200 anuales (basado en el consumo promedio). Estos costos se pagan típicamente mensualmente o trimestralmente y varían según el desarrollo y el tipo de propiedad. El seguro de propiedad tiene un costo del 1.65% del valor actual de la propiedad, y el seguro de contenido se calcula típicamente en un 2% de su valor total.

Impuesto de Sucesiones

Chipre no impone impuesto de sucesiones desde el año 2000, lo que lo convierte en un destino muy atractivo para que ciudadanos extranjeros posean activos que puedan ser transmitidos a sus herederos. Sin embargo, deben pagar una tarifa de transferencia a las autoridades fiscales.

Ventajas Fiscales

Los jubilados inmigrantes pueden importar efectos personales, bienes del hogar y muebles libres de impuestos, siempre que sean para uso personal y hayan sido utilizados durante aproximadamente un año. También no hay impuestos sobre los automóviles, y las parejas jubiladas pueden disfrutar de dos automóviles libres de impuestos.

Los pensionistas reciben exenciones de impuestos sobre la renta y pueden ser gravados a una tasa nominal de aproximadamente 4% o menos, dependiendo de sus ingresos. Chipre tiene tratados de Doble Imposición con varios países, evitando que los residentes sean gravados en ambos países.

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