Der Prozess des Immobilienkaufs in Zypern: Ein Leitfaden für Anfänger

Zypern bietet eine verlockende Mischung aus hohem Lebensstandard und günstigen Geschäftskosten, mit unverwechselbaren Orten wie dem lebhaften und kosmopolitischen Limassol, dem charmanten und archäologisch bedeutenden Paphos, dem historisch reichen und als Verkehrsknotenpunkt bekannten Larnaka und dem lebendigen und kulturell reichen Nicosia.

Der Erwerb von Immobilien in Zypern ist ein vereinfachtes und stressfreies Verfahren, wenn die richtige Unterstützung und Beratung durch fachkundige Experten in Anspruch genommen wird. Nachfolgend finden Sie die einfachen Schritte, die für eine erfolgreiche Transaktion zu befolgen sind.

Immobilienreservierung

Ein Angebot zum Erwerb einer Immobilie zu einem vereinbarten Preis, bei dem der Käufer eine nicht erstattungsfähige Reservierungsgebühr zahlt und der Verkäufer die Immobilie vorübergehend für eine vereinbarte Dauer vom Markt nimmt. Diese Dauer wird in der Regel auf 30-45 Tage ab Unterzeichnung der Reservierung festgelegt.

Die Reservierungsgebühr steht in Bezug zum Kaufpreis, beträgt jedoch in der Regel zwischen 5.000-10.000 Euro. Dieser Betrag wird entweder vom Immobilienmakler oder vom Anwalt des Verkäufers einbehalten und bei Unterzeichnung des Kaufvertrags als Zahlung auf den Kaufpreis angerechnet.

Bestellung eines Anwalts als Ihr rechtlicher Vertreter

Obwohl es nicht zwingend erforderlich ist, einen rechtlichen Vertreter zu bestellen, wird empfohlen, einen Anwalt zu beauftragen. Die Nutzung eines sachkundigen und unabhängigen Anwalts in Zypern kann Sie bei den Geschäften mit Immobilienmaklern, dem Anwalt des Käufers und der Beschleunigung des zypriotischen Übertragungsprozesses schützen. Der Anwalt kann Ihnen helfen bei:

(1) Bewertung des Vertrags zur Bestellung des Immobilienmaklers:
(2) Durchführung einer Due-Diligence-Prüfung der Immobilie, Überprüfung und Beratung zu möglichen Risiken,
(3) Vermittlung mit dem Immobilienmakler und dem Anwalt der anderen Partei, um die Bedingungen des Kaufvertrags ohne Druck zu verhandeln.

Übertragung und Due Diligence

Die Übertragung ist das wesentliche Verfahren zur Übertragung von Immobilien vom Verkäufer auf den Käufer. Dieser Prozess kann als kompliziert charakterisiert werden, da die Notwendigkeit besteht, relevante Dokumente vorzubereiten und einzureichen, und es die Beteiligung eines rechtlichen Vertreters erfordert, um den Prozess abzuschließen.

Es wird dringend empfohlen, dass die Due Diligence vor der Vertragsunterzeichnung abgeschlossen wird, da z. B. wenn die Immobilie noch keine separaten Eigentumsurkunden hat, der Anwalt die zuständigen Behörden kontaktieren kann, um zu bestätigen, dass alle Genehmigungen für Planung und Bau vorliegen. Wenn der Verkäufer ein Unternehmen ist, kann Ihr Anwalt auch eine Suche im Handelsregister durchführen.

Kaufvertrag - Verhandlung der Bedingungen und Konditionen

Die Verhandlung der Bedingungen und Konditionen des Kaufvertrags ist entscheidend, um die Interessen sowohl der Käufer als auch der Verkäufer zu schützen. Wichtige Bestimmungen und Mechanismen müssen vorhanden sein, um Klauseln für den Kaufpreis, Zahlungsbedingungen, Anzahlungserfordernisse, Fertigstellungstermine und spezifische Beschränkungen, Verpflichtungen, Vereinbarungen oder Eventualitäten zu regeln.

Registrierung des Kaufvertrags beim Grundbuchamt

Die Registrierung eines Vertrags für den Verkauf einer unbeweglichen Immobilie beim Grundbuchamt erfolgt durch Ausfüllen und Einreichen des Formulars ΔΕ 129. Der Kaufvertrag kann innerhalb einer gesetzlich festgelegten Frist (sechs Monate ab Unterzeichnung des Kaufvertrags) hinterlegt werden.

Wenn die oben genannte Frist verstreicht, kann ein Gerichtsbeschluss erlassen werden, der die Hinterlegung des Kaufvertrags nach Ablauf der Frist erlaubt. Jede Partei der Transaktion kann den Kaufvertrag hinterlegen, aber der Kaufvertrag kann nur vom Käufer aus dem Grundbuchamt zurückgezogen werden.

Antrag beim Ministerrat zum Erwerb einer unbeweglichen Immobilie in Zypern

Bürger der EU dürfen ohne Einschränkungen Immobilien in Zypern erwerben. Nicht-EU-Bürger können unbewegliche Immobilien erwerben, müssen jedoch die Erlaubnis des Ministerrats durch schriftlichen Antrag einholen, der vom nicht-EU-Bürger nach Unterzeichnung des Kaufvertrags eingereicht werden muss.

Der Antrag wird zusammen mit dem unterzeichneten Kaufvertrag eingereicht und die Genehmigung wird in der Regel innerhalb von 2-3 Monaten erteilt. Die Genehmigung des Ministerrats ist keine Voraussetzung, um Besitz von der Immobilie zu ergreifen.

Übertragung der Eigentumsurkunden

Nach der Registrierung des Kaufvertrags im Land Department seiner Stadt erhält der Käufer die Erlaubnis des Ministerrats zur Übertragung des Titels. Nach Erhalt eines Autorisierungsschreibens besucht der Käufer erneut das Land Department, zahlt Steuern und erhält den Titel.

Um den Prozess der Immobilienübertragung abzuschließen, müssen Sie die ursprüngliche Eigentumsurkunde der Immobilie zusammen mit Quittungen vorlegen, die die Zahlung verschiedener Steuern im Zusammenhang mit der Immobilienübertragung bestätigen. Diese Steuern umfassen die Steuer auf unbewegliches Vermögen, die Kapitalertragssteuer, die Abwassersteuer und lokale Grundsteuern, die an die Gemeinde/Kommunalverwaltung gezahlt werden.

Zusätzlich ist der Käufer während der Übertragung verpflichtet, die Gebühren für die Eigentumsübertragung zu zahlen, die mit der britischen Stamp Duty Land Tax (SDLT) vergleichbar sind. Diese Gebühren werden basierend auf dem vom Department of Lands and Surveys bewerteten Marktwert der Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs berechnet.

Wenn die Immobilie in gemeinsamen oder mehreren Namen gekauft wird, werden diese Übertragungsgebühren reduziert, da der Kaufwert auf jeden Anteilseigner aufgeteilt wird. Sie können die ungefähre Eigentumsübertragungsgebühr über die Website des Department of Lands and Surveys schätzen.

Sind Ihre Immobiliensteuern gegen rechtliche Fallstricke geschützt?

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Immobiliensteuern

Steuer auf unbewegliches Vermögen

Zypern erhebt seit dem 1. Januar 2017 keine Steuer auf unbewegliches Vermögen mehr.

Gebühren der lokalen Behörden

Lokale Behörden erheben eine jährliche Gebühr, die je nach Größe Ihrer Immobilie zwischen 85 € und 256 € liegt, für Dienstleistungen wie Müllabfuhr, Straßenbeleuchtung und Kanalisation. Die Gebühren für Gemeinschaftsdienste variieren je nach Art und Größe der Immobilie. Für Immobilien in Projekten, die Annehmlichkeiten wie Schwimmbäder oder Spas bieten, decken die Gemeinschaftsgebühren die Wartung ab und sind in der Regel höher, zwischen 30 € und 50 € pro Monat für kleine Mehrfamilienhäuser.

Gemeindesteuer

Als Immobilieneigentümer sind Sie verpflichtet, eine jährliche Gemeindesteuer zu zahlen, die anhand des Marktwerts der Immobilie zum 1. Januar 1980 bestimmt wird. Die Sätze liegen in der Regel zwischen 0,001‰ und 0,002‰ und sind an Ihre lokale Gemeindeverwaltung zu zahlen.

Abwassersteuer

Immobilieneigentümer müssen auch eine jährliche Abwassersteuer zahlen, die auf dem Marktwert der Immobilie zum 1. Januar 1980 basiert. Die Sätze variieren von 0,03‰ bis 0,035‰ und diese Steuern sind jährlich an Ihr lokales Abwasseramt zu zahlen.

Andere Nebenkosten / Versicherungsprämien

Die Nebenkosten sind relativ niedrig, mit wettbewerbsfähigen Telekommunikationsraten, durchschnittlichen jährlichen Stromkosten von 500 € (basierend auf dem Verbrauch) und Wassergebühren von etwa 200 € jährlich (basierend auf dem durchschnittlichen Verbrauch). Diese Kosten werden in der Regel monatlich oder vierteljährlich bezahlt und variieren je nach Entwicklung und Art der Immobilie. Die Gebäudeversicherung wird mit 1,65 % des aktuellen Werts der Immobilie berechnet, und die Hausratversicherung wird in der Regel mit 2 % ihres Gesamtwerts berechnet.

Erbschaftssteuer

Zypern erhebt seit 2000 keine Erbschaftssteuer mehr, was es zu einem sehr attraktiven Ziel für ausländische Bürger macht, Vermögenswerte zu besitzen, die an ihre Erben weitergegeben werden können. Diese müssen jedoch eine Übertragungsgebühr bei den Steuerbehörden zahlen.

Steuervorteile

Einwanderer im Ruhestand können persönliche Gegenstände, Haushaltswaren und Möbel zollfrei einführen, sofern sie für den persönlichen Gebrauch bestimmt sind und etwa ein Jahr lang genutzt wurden. Es gibt auch keine Zollgebühren auf Autos, und pensionierte Paare können zwei zollfreie Autos genießen.

Rentner erhalten Steuerbefreiungen auf Quellensteuer und können je nach Einkommen zu einem nominalen Satz von etwa 4 % oder weniger besteuert werden. Zypern hat Doppelbesteuerungsabkommen mit verschiedenen Ländern, die verhindern, dass Einwohner in beiden Ländern besteuert werden.

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