Le processus d'achat de propriété à Chypre : Guide du débutant

Chypre offre un mélange attrayant d'un niveau de vie élevé et de coûts d'affaires favorables, avec des lieux distinctifs tels que la dynamique et cosmopolite Limassol, la charmante et archéologiquement significative Paphos, le riche en histoire et hub de transport Larnaka, et la vibrante et culturellement riche Nicosie.

Acquérir un bien immobilier à Chypre est une procédure simplifiée et sans stress si l'on obtient l'assistance et la consultation appropriées par des professionnels experts. Vous trouverez ci-dessous les étapes simples à suivre pour une transaction réussie.

Réservation de la propriété

Une offre d'acquisition d'une propriété à un prix convenu, où l'acheteur paie des frais de réservation non remboursables, et le vendeur retire temporairement la propriété du marché pour une durée convenue. Cette durée est généralement convenue entre 30 et 45 jours à partir de la signature de la réservation.

Les frais de réservation sont liés au prix d'achat mais se situent généralement entre 5 000 et 10 000 euros. Ce montant est retenu soit par l'agent immobilier soit par l'avocat du vendeur et lors de la signature du contrat de vente, il est considéré comme un paiement vers le prix d'achat.

Nomination d'un avocat comme votre représentant légal

Bien qu'il ne soit pas obligatoire de nommer un représentant légal, il est recommandé de nommer un avocat. Utiliser un avocat compétent et indépendant à Chypre peut vous protéger dans les transactions avec les agents immobiliers, l'avocat de l'acheteur et accélérer le processus de transfert de propriété à Chypre. L'avocat peut vous aider à :

(1) évaluer le contrat de nomination de l'agent immobilier :
(2) effectuer une diligence raisonnable sur la propriété, examiner et conseiller sur les risques possibles,
(3) se coordonner avec l'agent immobilier et l'avocat de l'autre partie pour négocier les termes du contrat de vente sans se sentir pressé.

Transfert de propriété et diligence raisonnable

Le transfert de propriété est la procédure essentielle pour transférer un bien immobilier du vendeur à l'acheteur. Ce processus peut être caractérisé comme compliqué en raison de la nécessité de préparer et de déposer des documents pertinents, et il nécessite l'implication d'une représentation légale pour conclure le processus.

Il est fortement recommandé que la diligence raisonnable soit effectuée avant la signature du contrat, par exemple si la propriété ne dispose pas encore de titres de propriété distincts, l'avocat peut contacter les autorités compétentes pour confirmer que tous les permis de planification et de construction sont en place. Si le vendeur est une entreprise, votre avocat peut également effectuer une recherche au Registre des Sociétés.

Contrat de vente - Négociation des termes et conditions

Négocier les termes et conditions du contrat de vente est essentiel pour protéger les intérêts des acheteurs et des vendeurs. Des dispositions et mécanismes importants doivent être en place pour réguler les clauses concernant le prix d'achat, les modalités de paiement, les exigences de dépôt, les dates de réalisation, et toute restriction, obligation, engagement ou éventualité spécifique.

Enregistrement du contrat de vente au bureau du registre foncier

L'enregistrement d'un contrat de vente d'un bien immobilier au registre foncier se fait en complétant et en soumettant le formulaire ΔΕ 129. Le contrat de vente peut être déposé dans un délai imposé par la loi (six mois à partir de la date de signature du contrat de vente).

Si le délai ci-dessus est dépassé, une ordonnance du tribunal peut être émise, permettant le dépôt du contrat de vente après le délai. L'une ou l'autre des parties à la transaction peut déposer le contrat de vente, mais le contrat de vente ne peut être retiré du bureau du registre foncier que par l'acheteur.

Demande au Conseil des Ministres pour acquérir un bien immobilier à Chypre

Les citoyens de l'UE sont autorisés à acheter des biens immobiliers à Chypre sans aucune limitation. Les citoyens non-UE peuvent acheter des biens immobiliers, néanmoins, une autorisation doit être demandée au Conseil des Ministres par une demande écrite, qui doit être soumise par l'acheteur non-UE après la signature du contrat de vente.

La demande est soumise avec le contrat de vente signé et l'approbation est généralement accordée dans un délai de 2 à 3 mois. L'approbation du Conseil des Ministres n'est pas une condition préalable pour prendre possession de la propriété.

Transfert des titres de propriété

Après l'enregistrement du contrat de vente au département des terres de sa ville, l'acheteur reçoit l'autorisation du Conseil des Ministres pour transférer le titre. Après avoir reçu une lettre d'autorisation, l'acheteur visite à nouveau le département des terres, paie les taxes et reçoit le titre.

Pour compléter le processus de transfert de propriété, vous devrez fournir le titre de propriété initial de la propriété ainsi que les reçus confirmant le paiement de diverses taxes associées au transfert de propriété. Ces taxes incluent l'impôt sur la propriété immobilière, l'impôt sur les gains en capital, la taxe du conseil d'assainissement, et les taxes locales payées à la communauté/municipalité.

De plus, lors du transfert, l'acheteur est obligé de payer des frais de transfert de propriété, qui peuvent être comparés à la taxe sur les droits de timbre au Royaume-Uni (SDLT). Ces frais sont calculés en fonction de la valeur marchande évaluée par le département des terres et des enquêtes au moment de la vente.

Si la propriété est achetée en copropriété ou en plusieurs noms, ces frais de transfert sont réduits car la valeur d'achat est divisée entre chaque propriétaire. Vous pouvez estimer les frais de transfert de propriété approximatifs via le site web du département des terres et des enquêtes.

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Taxes foncières

Taxe sur la propriété immobilière

Chypre n'impose plus de taxe sur la propriété immobilière depuis le 1er janvier 2017.

Frais des autorités locales

Les autorités locales facturent des frais annuels, allant de 85 € à 256 €, en fonction de la taille de votre propriété, pour des services tels que la collecte des déchets, l'éclairage public et l'assainissement. Les frais de services communaux varient en fonction du type et de la taille de la propriété. Pour les propriétés situées dans des projets offrant des commodités telles que des piscines ou des spas, les frais communaux couvrent l'entretien et sont généralement plus élevés, allant de 30 € à 50 € par mois pour les petits complexes multi-résidentiels.

Taxe municipale

En tant que propriétaire, vous êtes obligé de payer une taxe municipale annuelle, déterminée par la valeur marchande de la propriété au 1er janvier 1980. Les taux varient généralement de 0,001‰ à 0,002‰, payables à votre autorité municipale locale.

Taxe d'assainissement

Les propriétaires doivent également payer une taxe d'assainissement annuelle, basée sur la valeur marchande de la propriété au 1er janvier 1980. Les taux varient de 0,03‰ à 0,035‰, et ces taxes sont payables annuellement à votre conseil d'assainissement local.

Autres services publics / Tarifs d'assurance

Les coûts des services publics sont relativement bas, avec des tarifs de télécommunication compétitifs, un coût annuel moyen d'électricité de 500 € (basé sur la consommation), et des tarifs d'eau autour de 200 € annuellement (basé sur la consommation moyenne). Ces coûts sont généralement payés mensuellement ou trimestriellement et varient selon le développement et le type de propriété. L'assurance de la propriété est tarifée à 1,65 % de la valeur actuelle de la propriété, et l'assurance du contenu est généralement calculée à 2 % de leur valeur totale.

Droits de succession

Chypre n'impose pas de droits de succession depuis 2000, ce qui en fait une destination très attrayante pour les citoyens étrangers souhaitant posséder des biens qui peuvent être transmis à leurs héritiers. Cependant, ceux-ci doivent payer des frais de transfert avec les autorités fiscales.

Avantages fiscaux

Les retraités immigrants peuvent importer des effets personnels, des biens ménagers et des meubles en franchise de droits, à condition qu'ils soient destinés à un usage personnel et qu'ils aient été utilisés pendant environ un an. Il n'y a également aucun droit sur les voitures, et les couples retraités peuvent bénéficier de deux voitures en franchise de droits.

Les retraités bénéficient d'exemptions de retenue à la source et peuvent être imposés à un taux nominal d'environ 4 % ou moins selon leur revenu. Chypre a des conventions de double imposition avec divers pays, empêchant les résidents d'être imposés dans les deux pays.

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