Покупка недвижимости на Кипре: гид для начинающих

Покупка недвижимости на Кипре следует четко определенному юридическому процессу, который обычно занимает 3-6 месяцев от резервирования до передачи титульного документа. Приобретать недвижимость на Кипре могут как граждане ЕС, так и граждане стран, не входящих в ЕС, хотя покупателям из стран за пределами ЕС требуется одобрение Совета Министров. Работа с независимым адвокатом является самым важным шагом для защиты ваших инвестиций и обеспечения беспроблемной сделки.

Кипр предлагает привлекательное сочетание высокого уровня жизни и благоприятных деловых расходов, с самобытными локациями, такими как оживленный и космополитичный Лимасол, очаровательный и археологически значимый Пафос, исторически богатый транспортный узел Ларнака и энергичная, культурно насыщенная Никосия. Приобретение недвижимости на Кипре становится упрощенной и беспроблемной процедурой, если получена надлежащая профессиональная помощь и консультация.

Как купить недвижимость на Кипре

Сделки с недвижимостью на Кипре проходят семь ключевых этапов, от первоначального резервирования до окончательной передачи титульных документов. Ниже описан полный процесс успешной покупки недвижимости на Кипре.

Шаг 1: Резервирование недвижимости

Резервирование недвижимости на Кипре начинается с предложения о приобретении объекта по согласованной цене. Покупатель вносит невозвратный резервационный взнос, а продавец временно снимает объект с продажи на согласованный срок, обычно 30-45 дней с момента подписания резервирования.

Резервационный взнос обычно составляет от €5,000 до €10,000 в зависимости от цены покупки. Эта сумма удерживается либо агентом по недвижимости, либо адвокатом продавца и при подписании договора купли-продажи засчитывается в счет цены покупки.

Шаг 2: Назначение независимого адвоката

Кипрское имущественное право решительно на стороне покупателей, которые назначают независимого юридического представителя. Хотя это не является обязательным, привлечение знающего и независимого адвоката защищает вас при взаимодействии с агентами по недвижимости, адвокатом продавца и на протяжении всего процесса оформления сделки. Независимый адвокат может:

1. Оценить договор о назначении агента по недвижимости.
2. Провести должную осмотрительность в отношении объекта, изучив и проконсультировав по всем возможным рискам.
3. Взаимодействовать с агентом по недвижимости и адвокатом другой стороны для согласования условий договора купли-продажи, не оказывая на вас давления.
4. Добиваться от застройщика скидки, где это возможно.
5. Защищать от строительных проблем в будущем.
6. Остановить сделку, если обнаружены фундаментальные проблемы с покупкой.

Шаг 3: Оформление сделки и должная осмотрительность

Оформление сделки (conveyancing) представляет собой важнейшую юридическую процедуру передачи недвижимости от продавца к покупателю. Оформление сделки на Кипре требует подготовки и подачи соответствующих документов и предполагает обязательное участие юридического представителя.

Должная осмотрительность должна быть завершена до подписания договора. Ключевые проверки включают:

1. Проверка титульного документа, подтвердите, что продавец обладает чистым правом собственности на объект.
2. Разрешения на застройку и строительство, если у объекта еще нет отдельных титульных документов, ваш адвокат должен связаться с соответствующими органами, чтобы убедиться в наличии всех разрешений.
3. Проверка компании, если продавцом является компания, ваш адвокат может провести проверку в Регистре компаний.
4. Проверка обременений, проверьте наличие каких-либо ипотек, залогов или обременений, зарегистрированных в отношении объекта.
5. Соответствие градостроительным нормам, убедитесь, что объект соответствует местным правилам зонирования и планирования.

Шаг 4: Договор купли-продажи, согласование условий

Договоры купли-продажи на Кипре должны быть тщательно согласованы для защиты интересов как покупателей, так и продавцов. Важные положения включают:

• Цена покупки и условия оплаты, включая требования к депозиту и график платежей.
• Сроки завершения, когда объект должен быть передан.
• Строительные спецификации, для покупок на стадии строительства (off-plan), подробные спецификации и стандарты качества.
• Штрафные оговорки, средства правовой защиты в случае задержек или неисполнения обязательств.
• Особые ограничения и условия, любые условия, которые должны быть выполнены до завершения продажи.

Шаг 5: Регистрация договора купли-продажи в земельном реестре

Кипрское законодательство требует, чтобы договор купли-продажи был депонирован в Земельном реестре с использованием формы ΔΕ 129. Договор должен быть депонирован в течение шести месяцев с даты подписания.

Если этот срок пропущен, может быть выдано постановление суда, разрешающее позднее депонирование договора купли-продажи. Любая из сторон сделки может депонировать договор, но только покупатель может изъять его из Земельного реестра.

Шаг 6: Заявление в Совет Министров (покупатели из стран, не входящих в ЕС)

Кипр разрешает гражданам ЕС приобретать недвижимость без каких-либо ограничений. Граждане стран, не входящих в ЕС, также могут приобретать недвижимое имущество, однако для этого необходимо получить разрешение Совета Министров посредством письменного заявления, подаваемого после подписания договора купли-продажи.

Заявление подается вместе с подписанным договором купли-продажи, и одобрение обычно предоставляется в течение 2-3 месяцев. Одобрение Совета Министров не является предварительным условием для вступления во владение объектом, покупатели могут заселиться, пока заявление находится на рассмотрении.

Шаг 7: Передача титульных документов

Передача титульных документов на Кипре является заключительным этапом покупки недвижимости. После регистрации договора купли-продажи в Земельном департаменте и получения разрешения Совета Министров (для покупателей из стран, не входящих в ЕС) покупатель посещает Земельный департамент, оплачивает применимые налоги и сборы и получает титульный документ.

Для завершения передачи вам потребуется предоставить:

• Первоначальный титульный документ на объект
• Квитанции, подтверждающие уплату налога на прирост капитала (если применимо)
• Квитанции об уплате налога Управления канализации
• Квитанции об уплате местных налогов на недвижимость, уплачиваемых общине/муниципалитету

Ключевые аспекты перед покупкой недвижимости на Кипре

Инвестиции в недвижимость на Кипре несут в себе риски, присущие рынкам недвижимости во всем мире. Приведенные ниже практические соображения могут помочь покупателям принимать обоснованные решения и избегать дорогостоящих ошибок.

Сравнивайте цены разных продавцов

Цены на недвижимость на Кипре могут существенно различаться у разных застройщиков и агентов по недвижимости при схожих характеристиках. Более крупные и известные застройщики нередко взимают надбавку за свой бренд, тогда как небольшие застройщики могут предлагать аналогичное или лучшее качество по более низким ценам. Большинство киприотов не покупают у крупных застройщиков.

Тщательно оценивайте расположение

Расстояния на Кипре обычно небольшие, большинство локаций предлагают выход к морю в течение 5-10 минут, особенно в Пафосе. Подумайте, оправдана ли надбавка за первую линию у моря, если у объекта нет вида на море, или же близость к морю необходима для вашего предполагаемого использования.

Объекты на Кипре в туристических местах имеют надбавку в цене. Если вы приобретаете дом для отдыха, покупка в туристической зоне может быть необязательной, если только вы не планируете сдавать объект в аренду часть года.

Преддоговорные обещания о доходности

Агенты по недвижимости и застройщики на Кипре зависят от объема продаж, и некоторые из них могут представлять чрезмерно оптимистичные прогнозы относительно арендной доходности или роста стоимости капитала. Относитесь с осторожностью к устным обещаниям о «фантастической доходности» или «превосходных инвестиционных возможностях». Если вы покупаете в инвестиционных целях:

• Запросите прогнозы доходности в письменном виде.
• Запросите данные и методологию, лежащие в основе оценок.
• Спросите, может ли продавец договорно гарантировать прогнозируемую доходность.

Качество строительства и состояние недвижимости

На Кипре действует установленная законом 12-месячная гарантия на строительство новых объектов, которая может быть продлена договором. Для покупок на стадии строительства (off-plan):

1. Осмотрите предыдущие проекты застройщика, которым не менее 5-10 лет.
2. Обращайте внимание на признаки плохого строительства, трещины на стенах, сырость, плохое обслуживание.
3. Убедитесь, что ваш договор содержит положения о независимых инспекциях в ходе строительства.
4. Назначьте собственных экспертов для проверки качества и хода строительства на ключевых этапах.

Проекты с идентичными объектами

Застройщики на Кипре иногда воспроизводят один или два проекта дома на протяжении всего крупного проекта, чтобы снизить затраты на строительство. Подумайте, как это скажется на вашем опыте проживания и как будущие покупатели могут воспринимать такое однообразие, когда придет время перепродажи.

Общие расходы и сборы за обслуживание

Проекты на Кипре с общими удобствами, такими как бассейны, сады и места общего пользования, взимают ежемесячные сборы за обслуживание. Эти сборы могут составлять от €50 в месяц за базовые коммунальные услуги до €500 в месяц для элитных комплексов. Всегда узнавайте об ожидаемых ежемесячных сборах, прежде чем принять решение о покупке.

Сертификат энергоэффективности

Кипрское законодательство требует, чтобы продавец предоставил покупателю сертификат энергоэффективности. Многие агенты по недвижимости и адвокаты не запрашивают его заранее и не информируют покупателей об этом требовании. Стоимость сертификата энергоэффективности обычно составляет от €200 до €400.

Налоги на недвижимость и текущие расходы на Кипре

Сборы за передачу недвижимости

Сборы за передачу недвижимости на Кипре уплачиваются покупателем при передаче титульного документа. Эти сборы рассчитываются на основе оценочной рыночной стоимости объекта, определенной Департаментом земель и кадастра на момент продажи.

Сборы за передачу на Кипре снижаются, когда объект приобретается в совместную собственность или на несколько имен, поскольку стоимость покупки делится между каждым совладельцем. Примерную сумму сбора можно оценить на сайте Департамента земель и кадастра.

Сборы местных властей

Местные власти на Кипре взимают ежегодный сбор в размере от €85 до €256 в зависимости от размера объекта за услуги, включающие вывоз мусора, уличное освещение и канализацию. Для объектов в составе проектов, предлагающих такие удобства, как бассейны или спа, коммунальные сборы покрывают обслуживание и обычно составляют от €30 до €50 в месяц для небольших многоквартирных комплексов.

Муниципальный налог

Владельцы недвижимости на Кипре уплачивают ежегодный муниципальный налог, определяемый рыночной стоимостью объекта по состоянию на 1 января 1980 года. Ставки обычно составляют от 0.001‰ до 0.002‰ и уплачиваются местному муниципальному органу.

Налог на канализацию

Владельцы недвижимости на Кипре уплачивают ежегодный налог на канализацию, исходя из рыночной стоимости объекта по состоянию на 1 января 1980 года. Ставки варьируются от 0.03‰ до 0.035‰ и уплачиваются ежегодно местному управлению канализации.

Коммунальные услуги и страхование

Расходы на коммунальные услуги на Кипре относительно невелики по сравнению с другими странами ЕС:

Коммунальные расходы обычно оплачиваются ежемесячно или ежеквартально и различаются в зависимости от комплекса и типа объекта.

Налог на наследство

Кипр не взимает налог на наследство (отменен в 2000 году), что делает его весьма привлекательным направлением для иностранных граждан, желающих владеть активами, которые можно передать наследникам. Однако наследники должны уплатить сбор за передачу в налоговые органы при переоформлении объекта.

Налоговые преимущества для пенсионеров

Кипр предлагает ряд преимуществ для пенсионеров-иммигрантов:

• Беспошлинный ввоз, личные вещи, предметы домашнего обихода и мебель можно ввозить беспошлинно при условии, что они предназначены для личного пользования и использовались примерно в течение одного года.
• Освобождение от пошлины на автомобили, отсутствует пошлина на автомобили, а супружеские пары пенсионеров могут ввезти два автомобиля беспошлинно.
• Налоговые льготы на пенсии, пенсионеры получают освобождение от удерживаемого налога и могут облагаться налогом по номинальной ставке около 4% или менее в зависимости от их дохода.
• Соглашения об избежании двойного налогообложения, у Кипра есть соглашения со многими странами, что предотвращает налогообложение резидентов в обеих юрисдикциях.

Расходы на покупку недвижимости на Кипре: краткий обзор

Часто задаваемые вопросы

Могут ли граждане стран, не входящих в ЕС, покупать недвижимость на Кипре?

Кипр разрешает гражданам стран, не входящих в ЕС, приобретать недвижимость. Однако они должны получить одобрение Совета Министров посредством письменного заявления, подаваемого после подписания договора купли-продажи. Одобрение обычно предоставляется в течение 2-3 месяцев и не требуется до вступления во владение объектом.

Нужен ли мне адвокат для покупки недвижимости на Кипре?

Кипрское законодательство не требует адвоката для покупки недвижимости, но это настоятельно рекомендуется. Независимый адвокат защищает ваши интересы в ходе переговоров, проводит необходимую должную осмотрительность и обеспечивает беспроблемное оформление сделки. Всегда выбирайте своего собственного адвоката, а не того, которого рекомендует продавец или агент по недвижимости.

Какие налоги я плачу при покупке недвижимости на Кипре?

Покупатели недвижимости на Кипре уплачивают сборы за передачу недвижимости (3%-8% по скользящей шкале) и НДС на новые объекты (19% стандартная ставка, снижается до 5% для основного жилья). По состоянию на 1 января 2017 года ежегодный налог на владение недвижимым имуществом отсутствует.

Есть ли налог на наследство на кипрскую недвижимость?

Кипр отменил налог на наследство в 2000 году. Недвижимость может быть передана наследникам без налога на наследство, хотя при передаче в налоговые органы уплачивается сбор за передачу.

Сколько времени занимает процесс покупки недвижимости на Кипре?

Покупка недвижимости на Кипре обычно занимает 3-6 месяцев от резервирования до завершения. Договор купли-продажи должен быть зарегистрирован в Земельном реестре в течение шести месяцев с момента подписания. Одобрение Совета Министров для покупателей из стран, не входящих в ЕС, добавляет к процессу примерно 2-3 месяца.

Каковы общие расходы на кипрскую недвижимость?

Общие расходы на кипрскую недвижимость для проектов с общими удобствами, такими как бассейны и сады, составляют от €50 до €500 в месяц в зависимости от комплекса. Сборы местных властей составляют от €85 до €256 в год. Расходы на коммунальные услуги (электроэнергия и вода) обычно составляют около €700 в год.

Что мне следует проверить перед покупкой объекта на стадии строительства на Кипре?

Покупателям объектов на стадии строительства на Кипре следует осмотреть предыдущие проекты застройщика (в идеале 5-10-летней давности), проверить все разрешения на застройку и строительство, убедиться, что договор содержит положения о независимой инспекции, и подтвердить финансовую устойчивость застройщика. На новое строительство распространяется установленная законом 12-месячная гарантия, которая может быть продлена договором.

Обязан ли продавец предоставить сертификат энергоэффективности?

Кипрское законодательство требует, чтобы продавец предоставил покупателю сертификат энергоэффективности. Его стоимость составляет от €200 до €400. Убедитесь, что ваш адвокат запрашивает этот документ в рамках сделки.

ТАКЖЕ ПРОЧИТАЙТЕ:

• 5 ОШИБОК, КОТОРЫЕ ДОПУСКАЮТ ЛЮДИ ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ НА КИПРЕ, И КАК ИХ ИЗБЕЖАТЬ
• КОГДА УПЛАЧИВАЕТСЯ НДС ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ НА КИПРЕ
• НАЛОГИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ НА КИПРЕ И РАСХОДЫ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ, ВЛАДЕЛЬЦЕВ И ПРОДАВЦОВ НЕДВИЖИМОСТИ
• ПОНИМАНИЕ ПРОЦЕДУРЫ ОФОРМЛЕНИЯ СДЕЛКИ НА КИПРЕ