Φόροι και Έξοδα Ακινήτων στην Κύπρο για Αγοραστές, Ιδιοκτήτες και Πωλητές

Περίληψη

Διαβάστε για τους εφαρμοστέους φόρους ακινήτων στην Κύπρο κατά την αγορά, κατοχή και πώληση ακινήτου στην Κύπρο.

Φόροι ακινήτων στην Κύπρο για αγοραστές ακινήτων

1. Τέλη μεταβίβασης

Η αγορά ακινήτου στην Κύπρο ολοκληρώνεται όταν το τίτλο ιδιοκτησίας καταχωρείται στο όνομα του αγοραστή. Την ημέρα της καταχώρισης του τίτλου, το Κτηματολόγιο θα εκτιμήσει την αγοραία αξία του ακινήτου που αγοράζεται και θα χρεώσει τον αγοραστή τα Τέλη Μεταβίβασης ως εξής:

Υπάρχει αυτή τη στιγμή έκπτωση 50% στα παραπάνω τέλη, και τα τέλη μεταβίβασης δεν χρεώνονται καθόλου αν έχει καταβληθεί ΦΠΑ. Συνήθως, ο ΦΠΑ είναι πληρωτέος για νέα ακίνητα. Αν υπάρχουν περισσότεροι από ένας αγοραστές, η τιμή αγοράς διαιρείται με τον αριθμό των αγοραστών, και τα τέλη μεταβίβασης ισχύουν για κάθε αγοραστή. Κάθε αγοραστής έχει στη συνέχεια έκπτωση 50% στα τέλη μεταβίβασης που του αποδίδονται. Η κατανόηση της αγοραίας αξίας ενός ακινήτου είναι κρίσιμη κατά τον υπολογισμό αυτών των φορολογικών υποχρεώσεων.

2. Φόρος Προστιθέμενης Αξίας (Φ.Π.Α.)

Ο Φόρος Προστιθέμενης Αξίας (Φ.Π.Α.) με συντελεστή 19% ισχύει μόνο για την τιμή αγοράς νέων ακινήτων. Ωστόσο, αυτό μπορεί να μειωθεί στο 5% εφόσον το ακίνητο προορίζεται να χρησιμοποιηθεί ως η κύρια και μόνιμη κατοικία του αιτούντος υπό τις εξής προϋποθέσεις:

• Υποβολή αίτησης με τα σχετικά υποστηρικτικά έγγραφα
• Το ακίνητο πρέπει να χρησιμοποιείται ως η κύρια και μόνιμη κατοικία
• Ο αιτών δεν κατέχει άλλο ακίνητο το οποίο χρησιμοποιείται ως η κύρια κατοικία στην Κυπριακή Δημοκρατία.

Ο μειωμένος συντελεστής 5% εφαρμόζεται μόνο στα πρώτα 200m2 και η περιοχή που υπερβαίνει τα πρώτα 200m2 φέρει τον κανονικό συντελεστή ΦΠΑ 19%. Ένας υπολογιστής φόρου μπορεί να χρησιμοποιηθεί για να εκτιμήσει αυτές τις φορολογικές υποχρεώσεις που σχετίζονται με την αγορά ακινήτου.

4. Άλλες δαπάνες

Κατά την αγορά ενός ακινήτου υπάρχουν και άλλες μικρότερες δαπάνες, όπως το κόστος κατάθεσης ενός συμβολαίου αγοράς ή μιας μεταβίβασης και άλλες δαπάνες δέουσας επιμέλειας. Ως παράδειγμα, αυτά είναι κάποια από τα τυπικά τέλη κτηματολογίου που είναι πληρωτέα για την κατάθεση εγγράφων.

Κατάθεση πληρεξουσίου ή συμβολαίου πώλησης €50, Κατάθεση συμβολαίου μεταβίβασης (αν το ακίνητο είναι μεταπώληση και δεν έχουν εκδοθεί νέοι τίτλοι): 0,5% της τιμής αγοράς με μέγιστο €3,000.

Φόρος ακίνητης περιουσίας για ιδιοκτήτες ακινήτων στην Κύπρο

1. Φόρος Ακίνητης Περιουσίας (Φ.Α.Π.)

Αυτός ο φόρος ακινήτων στην Κύπρο ήταν πληρωτέος από τους ιδιοκτήτες ακινήτων στο Υπουργείο Οικονομικών μέχρι το τέλος του 2016. Από το 2017, αυτός ο φόρος έχει καταργηθεί. Όποιος κατείχε ακίνητο στην Κύπρο πριν το 2017 εξακολουθεί να είναι υπόχρεος να πληρώσει τον φόρο. Ο Φ.Α.Π. υπολογίζεται με βάση την αγοραία αξία του ακινήτου στις 01/01/1980. Αυτοί ισχύουν ανά ιδιοκτήτη και όχι ανά ακίνητο.

2. Τοπικές Αρχές: Φόροι & Τέλη

Τα ακίνητα στην Κύπρο θα βρίσκονται είτε υπό την δικαιοδοσία ενός Δήμου είτε ενός Κοινοτικού Συμβουλίου. Οι φόροι και τα τέλη ακινήτων στην Κύπρο ποικίλλουν ανάλογα με τον Δήμο/Κοινοτικό Συμβούλιο όπου βρίσκεται το ακίνητο. Οι φόροι δήμου/κοινοτικού συμβουλίου στην Κύπρο κυμαίνονται περίπου από €90 έως €300 ετησίως, ανάλογα με το μέγεθος του ακινήτου. Αυτοί συνήθως περιλαμβάνουν αποχέτευση, συλλογή απορριμμάτων, φωτισμό δρόμων και άλλες τοπικές δαπάνες. Οι βασικοί συντελεστές υπηρεσιών κοινής ωφέλειας όπως η Ηλεκτρική Ενέργεια και το Νερό εξαρτώνται από τη χρήση σας, συνήθως με βάση τις μετρήσεις των μετρητών. Όλοι οι λογαριασμοί ηλεκτρικού ρεύματος εκδίδονται από την Αρχή Ηλεκτρισμού Κύπρου (Α.Η.Κ.) και οι λογαριασμοί νερού εκδίδονται συνήθως από τον Δήμο ή το Κοινοτικό Συμβούλιο.

3. Κοινοτικές Δαπάνες

Αυτές αναφέρονται στις δαπάνες για ακίνητα που είναι μέρος ενός ενιαίου συγκροτήματος που περιλαμβάνει κοινές περιοχές. Συνήθως διαχειρίζονται είτε άμεσα από τους κατοίκους (μέσω της Διαχείρισης του συγκροτήματος) είτε ανατίθενται σε εταιρείες διαχείρισης ακινήτων που ασχολούνται ειδικά με τη συντήρηση του συγκροτήματος. Το κόστος για τις κοινοτικές δαπάνες ποικίλλει ευρέως ανάλογα με την τοποθεσία, το μέγεθος του ακινήτου και την εταιρεία διαχείρισης κοινών χώρων.

4. Ασφάλιση

Συνήθως, οι ιδιοκτήτες ακινήτων ασφαλίζουν τα ακίνητά τους. Για άτομα που κατέχουν ακίνητα σε συγκρότημα ή έργο, είναι σοφό να ελέγξουν πρώτα με την Επιτροπή Διαχείρισης του έργου για να δουν τι είδους ασφάλιση έχουν και τι καλύπτει. Το κόστος της ασφάλισης ποικίλλει ανάλογα με το μέγεθος και την κατάσταση του ακινήτου και φυσικά, την ασφαλιστική εταιρεία που επιλέγει κανείς.

5. Φόρος Κληρονομιάς

Δεν χρειάζεται να ανησυχείτε αν σας απασχολεί πώς θα φορολογηθεί το ακίνητό σας μετά τον θάνατό σας. Ο φόρος κληρονομιάς στην Κύπρο καταργήθηκε την 1η Ιανουαρίου 2000.

Φόρος κεφαλαιακών κερδών στην Κύπρο για πωλητές ακινήτων

1. Φόρος Κεφαλαιακών Κερδών (Φ.Κ.Κ.)

Ο φόρος κεφαλαιακών κερδών ισχύει για το κέρδος που προκύπτει από την πώληση ενός ακινήτου με συντελεστή 20%. Υπάρχει μία εφάπαξ απαλλαγή των πρώτων €30,000 κερδών, που είναι απαλλαγμένα για κάθε πωλητή μέχρι να εξαντληθεί αυτή η απαλλαγή. Για να βρείτε το φορολογητέο κέρδος, ορισμένα κόστη εκτός από το κόστος απόκτησης του ακινήτου (την τιμή αγοράς) αφαιρούνται από την τιμή πώλησης. Αυτά τα κόστη περιλαμβάνουν τα τέλη μεταβίβασης που καταβλήθηκαν κατά τη μεταβίβαση του ακινήτου στο όνομα του πωλητή και ορισμένα κόστη για τη βελτίωση του ακινήτου (όπως δομικές αλλαγές, εγκατάσταση κεντρικής θέρμανσης και οι αμοιβές ενός νόμιμα καταχωρημένου (στην Κύπρο) μεσίτη ακινήτων). Οι πωλητές πρέπει επίσης να λάβουν υπόψη τα τέλη μεταβίβασης ακινήτων, τα οποία είναι φόροι που καταβάλλονται στο κτηματολόγιο κατά τη μεταβίβαση τίτλων ακινήτων.

2. Δαπάνες για την παροχή απαραίτητων εγγράφων στον αγοραστή

Συνήθως, ένας πωλητής ακινήτου θα χρειαστεί να παρέχει στον αγοραστή τα εξής:

• Έρευνα Κτηματολογίου (για Υποθήκες ή άλλες επιβαρύνσεις): κυμαίνεται από €10 έως €50,
• Αντίγραφα Αρχιτεκτονικών & Τοπογραφικών Σχεδίων και προηγούμενων συμβολαίων που είναι διαθέσιμα από το Κτηματολόγιο: €5 έως €40,
• Κατάθεση γενικού πληρεξουσίου: €50,
• Το ενεργειακό πιστοποιητικό που αναφέρθηκε παραπάνω.

3. Πληρωμή χρεών, υπηρεσιών κοινής ωφέλειας και φόρων

Κατά την πώληση ενός ακινήτου, οποιαδήποτε εκκρεμή χρέη, υπηρεσίες κοινής ωφέλειας και φόροι πρέπει να εξοφληθούν. Για παράδειγμα, ένα χρέος που καλύπτεται από υποθήκη στο ακίνητο, ποσά που οφείλονται στον κατασκευαστή του ακινήτου, οποιοδήποτε υπόλοιπο προς την επιτροπή διαχείρισης για κοινοτικές δαπάνες, ποσά που οφείλονται στις αρχές για νερό, ηλεκτρικό ρεύμα, συλλογή απορριμμάτων κ.λπ.

4. Επαγγελματικές Υπηρεσίες & Αμοιβές

Οι τυπικές αμοιβές που καταβάλλονται είναι αυτές ενός μεσίτη ακινήτων και ενός δικηγόρου. Οι αμοιβές για καταχωρημένους και ρυθμισμένους μεσίτες ακινήτων είναι αυτή τη στιγμή ανώτατες στο 5% συν Φ.Π.Α. Οι νομικές αμοιβές για συναλλαγές ακινήτων συμφωνούνται μεταξύ του πωλητή και του δικηγόρου, συνήθως για ένα σταθερό ποσό. Επιπλέον, ο νόμος υποχρεώνει τους πωλητές να παρουσιάσουν ένα ενεργειακό πιστοποιητικό του ακινήτου που πωλείται στον αγοραστή. Το κόστος αυτού κυμαίνεται από €300 – €500.

5. Μειωμένος φόρος 0,4% στις πωλήσεις για την υποστήριξη στέγης για Κύπριους πρόσφυγες

Τον Νοέμβριο του 2022, η κυπριακή κυβέρνηση ανακοίνωσε την επιβολή φόρου 0,4% στις πωλήσεις ακινήτων στην Κύπρο, πληρωτέου από τον πωλητή, για την υποστήριξη της στέγης των Κύπριων προσφύγων που εκτοπίστηκαν μετά την τουρκική εισβολή. Ο φόρος 0,4% επεκτείνεται σε άμεσες πωλήσεις ακινήτων στην Κύπρο καθώς και στην πώληση μετοχών σε εταιρείες που κατέχουν (είτε άμεσα είτε έμμεσα) ακίνητα στην Κύπρο.

Η Δημόσια Υπηρεσία Φορολογίας Κύπρου έχει ανακοινώσει ότι αυτός ο φόρος έχει αναδρομική ισχύ από τις 22 Φεβρουαρίου 2021. Ωστόσο, λόγω προφανών προβλημάτων επιβολής, έχει αναφέρει ότι θα εκδώσει οδηγίες σε μεταγενέστερο χρόνο για τις πληρωμές φόρου για συναλλαγές που έχουν ολοκληρωθεί από τότε και μέχρι τις 18 Νοεμβρίου 2022. Για συναλλαγές που ολοκληρώθηκαν μετά τις 18 Νοεμβρίου 2022, έχουν δημοσιευθεί νέα έντυπα.

Αυτό το άρθρο έχει συνταχθεί αποκλειστικά για ενημερωτικούς σκοπούς και δεν συνιστά νομική ή φορολογική συμβουλή. Ορισμένες πληροφορίες μπορεί να αλλάξουν και θα πρέπει πάντα να ζητάτε επαγγελματική συμβουλή πριν αναλάβετε δράση σχετικά με συναλλαγές μεταβίβασης, συμβόλαια ή φόρους στην Κύπρο.