Φόροι και Έξοδα Ακινήτων στην Κύπρο για Αγοραστές, Ιδιοκτήτες και Πωλητές

Περίληψη

Διαβάστε για τους εφαρμοστέους φόρους ακινήτων στην Κύπρο κατά την αγορά, κατοχή και πώληση ενός ακινήτου στην Κύπρο.

Φόροι ακινήτων στην Κύπρο για αγοραστές ακινήτων

1. Τέλη μεταβίβασης

Μια αγορά ακινήτου στην Κύπρο ολοκληρώνεται όταν ο τίτλος ιδιοκτησίας καταχωρείται στον αγοραστή. Την ημέρα της καταχώρησης του τίτλου, το Κτηματολόγιο θα εκτιμήσει την αγοραία αξία του ακινήτου που αγοράζεται και θα χρεώσει τον αγοραστή με τέλη μεταβίβασης ως εξής:

Υπάρχει επί του παρόντος έκπτωση 50% στα παραπάνω ποσοστά και τα τέλη μεταβίβασης δεν χρεώνονται καθόλου εάν έχει καταβληθεί ΦΠΑ. Συνήθως, ο ΦΠΑ είναι πληρωτέος σε νέα ακίνητα. Εάν υπάρχουν περισσότεροι από ένας αγοραστές, η τιμή αγοράς διαιρείται με τον αριθμό των αγοραστών και τα τέλη μεταβίβασης ισχύουν για κάθε αγοραστή. Κάθε αγοραστής έχει στη συνέχεια έκπτωση 50% στα τέλη μεταβίβασης που του αναλογούν. Η κατανόηση της αγοραίας αξίας ενός ακινήτου είναι κρίσιμη κατά τον υπολογισμό αυτών των φορολογικών υποχρεώσεων.

2. Φόρος Προστιθέμενης Αξίας (Φ.Π.Α.)

Ο Φόρος Προστιθέμενης Αξίας (Φ.Π.Α.) με ποσοστό 19% εφαρμόζεται μόνο στην τιμή αγοράς νέων ακινήτων. Ωστόσο, αυτό μπορεί να μειωθεί σε 5% υπό την προϋπόθεση ότι το ακίνητο θα χρησιμοποιηθεί ως κύρια και μόνιμη κατοικία του αιτούντος υπό τις ακόλουθες προϋποθέσεις:

• Υποβολή αίτησης με τα σχετικά υποστηρικτικά έγγραφα

• Το ακίνητο πρέπει να χρησιμοποιείται ως κύριος και μόνιμος τόπος κατοικίας

• Ο αιτών δεν κατέχει άλλο ακίνητο που να χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία στη Δημοκρατία της Κύπρου.

Το μειωμένο ποσοστό του 5% εφαρμόζεται μόνο στα πρώτα 200m2 και η περιοχή που υπερβαίνει τα πρώτα 200m2 φέρει τον κανονικό συντελεστή ΦΠΑ 19%. Ένας φορολογικός υπολογιστής μπορεί να χρησιμοποιηθεί για την εκτίμηση αυτών των φορολογικών υποχρεώσεων που σχετίζονται με την αγορά ακινήτου.

4. Άλλα έξοδα

Κατά την αγορά ενός ακινήτου υπάρχουν άλλα μικρότερα έξοδα, όπως το κόστος κατάθεσης ενός συμβολαίου αγοράς ή μιας εκχώρησης και άλλα έξοδα δέουσας επιμέλειας. Ως παράδειγμα, αυτά είναι μερικά από τα τυπικά τέλη κτηματολογίου που πληρώνονται για την κατάθεση εγγράφων.

Κατάθεση πληρεξουσίου ή συμβολαίου πώλησης €50, Κατάθεση συμβολαίου εκχώρησης (εάν το ακίνητο είναι μεταπώληση και δεν έχουν ακόμη εκδοθεί νέοι τίτλοι ιδιοκτησίας): 0,5% της τιμής αγοράς με μέγιστο ποσό €3.000.

Φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας για ιδιοκτήτες ακινήτων στην Κύπρο

1. Φόρος Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Φ.Α.Ι.)

Αυτός ο φόρος ακινήτων στην Κύπρο ήταν πληρωτέος από τους ιδιοκτήτες ακινήτων στην Εφορία μέχρι το τέλος του 2016. Από το 2017, αυτός ο φόρος έχει καταργηθεί. Όποιος κατείχε ακίνητο στην Κύπρο πριν από το 2017 εξακολουθεί να είναι υπόχρεος να πληρώσει τον φόρο. Ο Φ.Α.Ι. υπολογίζεται με βάση την αγοραία αξία του ακινήτου στις 01/01/1980. Αυτά ισχύουν ανά ιδιοκτήτη και όχι ανά ακίνητο.

2. Τοπικές Αρχές: Φόροι & Τέλη

Τα ακίνητα στην Κύπρο θα βρίσκονται είτε στη δικαιοδοσία ενός Δήμου είτε ενός Κοινοτικού Συμβουλίου. Οι φόροι και τα τέλη ακινήτων στην Κύπρο ποικίλλουν ανάλογα με το ποιον Δήμο/Συμβούλιο βρίσκεται το ακίνητο. Οι φόροι δήμων/κοινοτικών συμβουλίων στην Κύπρο κυμαίνονται περίπου από €90 έως €300 ετησίως, ανάλογα με το μέγεθος του ακινήτου. Αυτά συνήθως περιλαμβάνουν αποχέτευση, συλλογή απορριμμάτων, φωτισμό δρόμων και άλλα τοπικά έξοδα. Τα βασικά τέλη κοινής ωφέλειας όπως η Ηλεκτρική Ενέργεια και το Νερό εξαρτώνται από τη χρήση σας, συνήθως με βάση τις μετρήσεις. Όλοι οι λογαριασμοί ηλεκτρικού εκδίδονται από την Αρχή Ηλεκτρισμού Κύπρου (Α.Η.Κ.) και οι λογαριασμοί νερού εκδίδονται συνήθως από τον Δήμο ή το Κοινοτικό Συμβούλιο.

3. Κοινόχρηστα Έξοδα

Αυτά αναφέρονται στα έξοδα για ακίνητα που αποτελούν μέρος ενός ενιαίου συγκροτήματος που περιλαμβάνει κοινόχρηστους χώρους. Συνήθως διαχειρίζονται είτε άμεσα από τους ίδιους τους κατοίκους (από την Επιτροπή Διαχείρισης του συγκροτήματος) είτε ανατίθενται σε εταιρείες διαχείρισης ακινήτων που ασχολούνται ειδικά με τη συντήρηση του συγκροτήματος. Το κόστος για τα κοινόχρηστα έξοδα ποικίλλει ευρέως ανάλογα με την τοποθεσία, το μέγεθος του ακινήτου και την εταιρεία διαχείρισης κοινόχρηστων χώρων.

4. Ασφάλιση

Συνήθως, οι ιδιοκτήτες ακινήτων ασφαλίζουν τα ακίνητά τους. Για άτομα που κατέχουν ακίνητα σε συγκρότημα κτιρίων ή έργο, είναι σοφό να ελέγξουν πρώτα με την Επιτροπή Διαχείρισης Κοινόχρηστων Χώρων του έργου για να δουν τι είδους ασφάλιση έχουν και τι καλύπτει. Το κόστος της ασφάλισης ποικίλλει ανάλογα με το μέγεθος και την κατάσταση του ακινήτου και φυσικά, την ασφαλιστική εταιρεία που επιλέγει κανείς.

5. Φόρος Κληρονομιάς

Δεν χρειάζεται να ανησυχείτε αν σας απασχολεί το πώς θα φορολογηθεί το ακίνητό σας μετά τον θάνατό σας. Ο φόρος κληρονομιάς στην Κύπρο καταργήθηκε την 1η Ιανουαρίου 2000.

Φόρος κεφαλαιουχικών κερδών στην Κύπρο για πωλητές ακινήτων

1. Φόρος Κεφαλαιουχικών Κερδών (Φ.Κ.Κ.)

Ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών εφαρμόζεται στο κέρδος που πραγματοποιείται από την πώληση ενός ακινήτου με ποσοστό 20%. Υπάρχει μια εφάπαξ απαλλαγή για τα πρώτα €30.000 κέρδη, που είναι αφορολόγητα για κάθε πωλητή μέχρι να εξαντληθεί αυτή η απαλλαγή. Για να βρεθεί το φορολογητέο κέρδος, ορισμένα κόστη εκτός από το κόστος απόκτησης του ακινήτου (η τιμή αγοράς) αφαιρούνται από την τιμή πώλησης. Αυτά τα κόστη περιλαμβάνουν τα τέλη μεταβίβασης που πληρώθηκαν κατά τη μεταβίβαση του ακινήτου στο όνομα του πωλητή και ορισμένα κόστη για τη βελτίωση του ακινήτου (όπως δομικές αλλαγές, εγκατάσταση κεντρικής θέρμανσης και οι αμοιβές ενός δεόντως εγγεγραμμένου (στην Κύπρο) μεσίτη ακινήτων). Οι πωλητές πρέπει επίσης να εξετάσουν τα τέλη μεταβίβασης ακινήτων, που είναι φόροι που πληρώνονται στο κτηματολόγιο κατά τη μεταβίβαση των τίτλων ιδιοκτησίας.

2. Έξοδα για την παροχή απαραίτητων εγγράφων στον αγοραστή

Συνήθως, ένας πωλητής ακινήτου θα πρέπει να παρέχει στον αγοραστή τα εξής:

• Έρευνα Κτηματολογίου (για Υποθήκες ή άλλες χρεώσεις): κυμαίνεται από €10 έως €50,

• Αντίγραφα Αρχιτεκτονικών & Τοπογραφικών Σχεδίων και προηγούμενων συμβολαίων που λαμβάνονται από το Κτηματολόγιο: €5 έως €40,

• Κατάθεση γενικού πληρεξουσίου: €50,

• Το ενεργειακό πιστοποιητικό που αναφέρεται παραπάνω.

3. Πληρωμή χρεών, υπηρεσιών κοινής ωφέλειας και φόρων

Κατά την πώληση ενός ακινήτου, πρέπει να εκκαθαριστούν τυχόν εκκρεμή χρέη, υπηρεσίες κοινής ωφέλειας και φόροι. Για παράδειγμα, ένα χρέος που καλύπτεται από υποθήκη στο ακίνητο, ποσά που οφείλονται στον κατασκευαστή του ακινήτου, οποιοδήποτε υπόλοιπο στην επιτροπή διαχείρισης για κοινόχρηστα έξοδα, ποσά που οφείλονται στις αρχές για νερό, ηλεκτρικό, συλλογή απορριμμάτων κ.λπ.

4. Επαγγελματικές Υπηρεσίες & Αμοιβές

Οι τυπικές αμοιβές που πληρώνονται είναι αυτές ενός μεσίτη ακινήτων και ενός δικηγόρου. Οι αμοιβές για εγγεγραμμένους και ρυθμιζόμενους μεσίτες ακινήτων είναι επί του παρόντος περιορισμένες στο 5% συν Φ.Π.Α. Οι νομικές αμοιβές για συναλλαγές ακινήτων συμφωνούνται μεταξύ του πωλητή και του δικηγόρου, συνήθως για ένα σταθερό ποσό. Επιπλέον, ο νόμος υποχρεώνει τους πωλητές να παρουσιάσουν ένα ενεργειακό πιστοποιητικό του ακινήτου που πωλείται στον αγοραστή.
Το κόστος αυτού κυμαίνεται από €300 – €500.

5. Μειωμένος φόρος 0,4% στις πωλήσεις για την υποστήριξη στέγασης Κυπρίων προσφύγων

Τον Νοέμβριο του 2022, η κυπριακή κυβέρνηση ανακοίνωσε την επιβολή φόρου 0,4% στην πώληση ακινήτων στην Κύπρο, πληρωτέου από τον πωλητή, για την υποστήριξη της στέγασης των Κυπρίων προσφύγων που εκτοπίστηκαν μετά την τουρκική εισβολή. Ο φόρος 0,4% επεκτείνεται στις άμεσες πωλήσεις ακινήτων στην Κύπρο καθώς και στην πώληση μετοχών σε εταιρείες που κατέχουν (άμεσα ή έμμεσα) ακίνητα στην Κύπρο.

Η Κυπριακή Φορολογική Αρχή έχει ανακοινώσει ότι αυτός ο φόρος έχει αναδρομική ισχύ από τις 22 Φεβρουαρίου 2021. Ωστόσο, λόγω προφανών προβλημάτων επιβολής, έχει αναφέρει ότι θα εκδώσει οδηγίες σε μεταγενέστερο σημείο για τις πληρωμές φόρου για συναλλαγές που έχουν ολοκληρωθεί από τότε και μέχρι τις 18 Νοεμβρίου 2022. Για συναλλαγές που ολοκληρώθηκαν μετά τις 18 Νοεμβρίου 2022, έχουν δημοσιευθεί νέες φόρμες.

Βοηθάμε άτομα που επιθυμούν να αγοράσουν ή να πωλήσουν ακίνητα στην Κύπρο να το κάνουν με ασφάλεια, γρήγορα και χωρίς άγχος. Παρέχουμε σαφήνεια σχετικά με τα έξοδα, τους φόρους και όλα τα άλλα κόστη από την αρχή, ώστε να μπορείτε να προγραμματίσετε τα επόμενα βήματά σας αναλόγως.

Επικοινωνήστε μαζί μας για μια δωρεάν διαβούλευση.

*Αυτό το άρθρο έχει συνταχθεί αποκλειστικά για ενημερωτικούς σκοπούς και δεν αποτελεί νομική ή φορολογική συμβουλή. Ορισμένες πληροφορίες μπορεί να αλλάξουν και θα πρέπει πάντα να ζητάτε επαγγελματική συμβουλή πριν προβείτε σε ενέργειες σχετικά με συναλλαγές μεταβίβασης, συμβόλαια ή φόρους στην Κύπρο.