Φόροι ακινήτων στην Κύπρο: αγοραστές, πωλητές

Περίληψη

Οι φόροι ακινήτων στην Κύπρο περιλαμβάνουν τέλη μεταβίβασης, ΦΠΑ, φόρο κεφαλαιακών κερδών (ΦΚΚ) και επιβαρύνσεις τοπικών αρχών, καθένα από τα οποία εφαρμόζεται σε διαφορετικά στάδια της αγοράς, της κατοχής και της πώλησης ακινήτου στην Κύπρο. Η Κύπρος επιβάλλει ΦΠΑ 19% στα νέα ακίνητα (με δυνατότητα μείωσης στο 5% για κύριες κατοικίες), τέλη μεταβίβασης 3-8% στις μεταπωλήσεις και ΦΚΚ 20% στα κέρδη από διάθεση. Ο παρών οδηγός αναλύει κάθε φορολογική υποχρέωση για αγοραστές, ιδιοκτήτες και πωλητές, συμπεριλαμβανομένων επεξεργασμένων παραδειγμάτων, ώστε να μπορείτε να σχεδιάσετε τη συναλλαγή ακινήτου στην Κύπρο με σιγουριά.

Φόροι ακινήτων στην Κύπρο για αγοραστές ακινήτων

1. Τέλη μεταβίβασης

Τα κυπριακά τέλη μεταβίβασης καταβάλλονται από τον αγοραστή όταν ο τίτλος ιδιοκτησίας καταχωρείται στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας. Το Κτηματολόγιο εκτιμά την αγοραία αξία του ακινήτου κατά την ημερομηνία αγοράς και εφαρμόζει τους ακόλουθους προοδευτικούς συντελεστές:

Τα κυπριακά τέλη μεταβίβασης μειώνονται κατά 50% όταν η συναλλαγή δεν υπόκειται σε ΦΠΑ (συνήθως ακίνητα μεταπώλησης). Τα τέλη μεταβίβασης δεν χρεώνονται καθόλου εάν έχει καταβληθεί ΦΠΑ κατά την αγορά, που σημαίνει ότι οι αγοραστές νέων ακινήτων που καταβάλλουν ΦΠΑ αποφεύγουν εντελώς τα τέλη μεταβίβασης.

Εάν υπάρχουν περισσότεροι από ένας αγοραστές, η τιμή αγοράς διαιρείται με τον αριθμό των αγοραστών, και τα τέλη μεταβίβασης εφαρμόζονται στο μερίδιο κάθε αγοραστή ξεχωριστά, με αποτέλεσμα συχνά ένα χαμηλότερο συνολικό τέλος.

Παραδείγματα υπολογισμού τελών μεταβίβασης

Μεμονωμένος αγοραστής, ακίνητο αξίας €600,000 (με έκπτωση 50% για συναλλαγή χωρίς ΦΠΑ):

Συνιδιοκτησία (π.χ. σύζυγος και σύζυγος): Η τιμή αγοράς διαιρείται μεταξύ δύο αγοραστών, οπότε το μερίδιο κάθε αγοραστή εμπίπτει σε χαμηλότερα προοδευτικά κλιμάκια, μειώνοντας σημαντικά το συνδυασμένο τέλος μεταβίβασης.

2. Φόρος Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ)

Ο κυπριακός ΦΠΑ με τον κανονικό συντελεστή 19% εφαρμόζεται στην τιμή αγοράς νέων ακινήτων και γης. Ο ΦΠΑ εισήχθη στις αγορές νέων ακινήτων όταν η Κύπρος εντάχθηκε στην Ευρωπαϊκή Ένωση το 2004, και επεκτάθηκε στις αγορές γης από τον Ιανουάριο του 2018. Τα ακίνητα μεταπώλησης (που έχουν ήδη χρησιμοποιηθεί) δεν υπόκεινται σε ΦΠΑ.

Μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ, επιλεξιμότητα και προϋποθέσεις

Η κυπριακή νομοθεσία προβλέπει μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 5% για κύριες κατοικίες, υπό τις ακόλουθες προϋποθέσεις:

1. Προβλεπόμενη χρήση: Το ακίνητο πρέπει να χρησιμεύει ως η κύρια και μόνιμη κατοικία του αγοραστή στην Κύπρο.
2. Περιορισμοί ηλικίας και ιδιοκτησίας: Μόνο άτομα άνω των 18 ετών πληρούν τις προϋποθέσεις, και ο συντελεστής αυτός είναι διαθέσιμος σε άτομα που δεν έχουν αγοράσει προηγουμένως ακίνητο στην Κύπρο με τον μειωμένο ΦΠΑ.
3. Περιορισμοί αξίας και μεγέθους (κανόνες μετά τον Ιούνιο του 2023): Ο μειωμένος συντελεστής εφαρμόζεται στα πρώτα 130 τ.μ. δομήσιμης κατοικήσιμης επιφάνειας, εφόσον η συνολική δομήσιμη επιφάνεια δεν υπερβαίνει τα 190 τ.μ., η αξία του ακινήτου είναι έως €350,000 και η συνολική συναλλαγή δεν υπερβαίνει τα €475,000. Η επιφάνεια που υπερβαίνει τα 130 τ.μ. φέρει τον κανονικό συντελεστή 19%.
4. Καμία ενοικίαση: Ο αγοραστής δεν μπορεί να ενοικιάσει το ακίνητο (βραχυπρόθεσμα ή μακροπρόθεσμα), καθώς αυτό είναι ασυμβίβαστο με την απαίτηση της κύριας κατοικίας.

Πρόβλεψη για άτομα με αναπηρία: Άτομα με αναπηρία (όπως ορίζεται στον περί ΦΠΑ Νόμο) μπορούν να υποβάλουν αίτηση για τον συντελεστή 5% στα πρώτα 190 τ.μ. δομήσιμης κατοικήσιμης επιφάνειας, ανεξαρτήτως της συνολικής επιφάνειας.

Παραδείγματα εφαρμογής ΦΠΑ

• Κύρια κατοικία, διαμέρισμα 100 τ.μ. στα €300,000: Εφόσον πληρούνται όλες οι προϋποθέσεις, ολόκληρη η αγορά πληροί τις προϋποθέσεις για τον συντελεστή ΦΠΑ 5% (€15,000 ΦΠΑ αντί για €57,000 με 19%).
• Ακίνητο που υπερβαίνει τα όρια, βίλα 300 τ.μ. στα €600,000: Το ακίνητο αυτό υπερβαίνει τόσο το όριο επιφάνειας όσο και το όριο αξίας και δεν θα πληρούσε τις προϋποθέσεις για τον μειωμένο συντελεστή. Εφαρμόζεται ο πλήρης συντελεστής 19% (€114,000 ΦΠΑ).
• Εταιρικοί αγοραστές: Οι εταιρείες που αγοράζουν ακίνητα υπόκεινται πάντα στον κανονικό συντελεστή ΦΠΑ 19%, χωρίς διαθέσιμο μειωμένο συντελεστή.

Επίπτωση της πώλησης εντός 10 ετών

Ο κυπριακός νόμος περί ΦΠΑ απαιτεί από τον αγοραστή που επωφελήθηκε από τον μειωμένο συντελεστή 5% να διατηρήσει το ακίνητο ως κύρια κατοικία του για 10 έτη. Εάν ο αγοραστής πωλήσει ή εκμισθώσει το ακίνητο εντός της περιόδου αυτής, πρέπει να ενημερώσει το Τμήμα ΦΠΑ εντός 30 ημερών και να επιστρέψει αναλογικό ποσό της εξοικονόμησης ΦΠΑ.

Παράδειγμα: Ένα διαμέρισμα που αγοράστηκε για €300,000 με ΦΠΑ 5% πωλείται μετά από πέντε έτη. Ο πωλητής πρέπει να επιστρέψει τη διαφορά 14% (19% μείον 5%) για τα υπόλοιπα πέντε έτη, δηλαδή το 50% της αρχικής εξοικονόμησης ΦΠΑ.

3. Άλλες δαπάνες αγοράς

Οι αγορές ακινήτων στην Κύπρο συνεπάγονται πρόσθετα μικρότερα τέλη στο Κτηματολόγιο:

• Κατάθεση πληρεξουσίου ή συμβολαίου πώλησης: €50
• Κατάθεση συμβολαίου εκχώρησης (για ακίνητα μεταπώλησης όπου δεν έχουν ακόμη εκδοθεί νέοι τίτλοι ιδιοκτησίας): 0.5% της τιμής αγοράς, μέγιστο €3,000

Φόρος ακίνητης περιουσίας για ιδιοκτήτες ακινήτων στην Κύπρο

1. Φόρος Ακίνητης Περιουσίας (ΦΑΠ)

Ο κυπριακός Φόρος Ακίνητης Περιουσίας ήταν πληρωτέος από τους ιδιοκτήτες ακινήτων στο Τμήμα Εσωτερικών Προσόδων μέχρι το τέλος του 2016. Από το 2017, ο φόρος αυτός έχει καταργηθεί. Ωστόσο, ιδιοκτήτες που κατείχαν ακίνητα πριν από το 2017 ενδέχεται να έχουν ακόμη εκκρεμείς υποχρεώσεις ΦΑΠ. Ο ΦΑΠ υπολογιζόταν με βάση την αγοραία αξία του ακινήτου κατά την 1η Ιανουαρίου 1980, και βεβαιωνόταν ανά ιδιοκτήτη και όχι ανά ακίνητο.

2. Τοπικές αρχές: φόροι και τέλη

Τα κυπριακά ακίνητα εμπίπτουν στη δικαιοδοσία είτε ενός Δήμου είτε ενός Κοινοτικού Συμβουλίου. Οι φόροι και τα τέλη των τοπικών αρχών ποικίλλουν ανάλογα με την τοποθεσία και κυμαίνονται συνήθως από περίπου €90 έως €300 ετησίως, ανάλογα με το μέγεθος του ακινήτου. Οι επιβαρύνσεις αυτές καλύπτουν αποχέτευση, συλλογή απορριμμάτων, φωτισμό δρόμων και άλλες τοπικές υπηρεσίες.

Οι βασικοί συντελεστές υπηρεσιών κοινής ωφέλειας για ηλεκτρικό ρεύμα και νερό εξαρτώνται από την κατανάλωση (ενδείξεις μετρητών). Όλοι οι λογαριασμοί ηλεκτρικού ρεύματος εκδίδονται από την Αρχή Ηλεκτρισμού Κύπρου (ΑΗΚ), ενώ οι λογαριασμοί νερού εκδίδονται συνήθως από τον τοπικό Δήμο ή το Κοινοτικό Συμβούλιο.

3. Κοινοτικές δαπάνες

Τα κυπριακά ακίνητα που αποτελούν μέρος ενός ενιαίου συγκροτήματος με κοινόχρηστους χώρους επιβαρύνονται με κοινοτικές δαπάνες. Αυτές διαχειρίζονται είτε απευθείας από τους κατοίκους (μέσω της Επιτροπής Διαχείρισης) είτε από εταιρεία διαχείρισης ακινήτων. Το κόστος ποικίλλει ευρέως ανάλογα με την τοποθεσία, το μέγεθος του ακινήτου και την ποιότητα της διαχείρισης του κοινόχρηστου χώρου.

4. Ασφάλιση

Οι Κύπριοι ιδιοκτήτες ακινήτων συνήθως ασφαλίζουν τα ακίνητά τους. Οι ιδιοκτήτες σε συγκροτήματα κτιρίων θα πρέπει να ελέγχουν με την Επιτροπή Κοινοτικής Διαχείρισης για να κατανοήσουν την υφιστάμενη κάλυψη πριν αγοράσουν πρόσθετη ασφάλιση. Το κόστος ποικίλλει ανάλογα με το μέγεθος, την κατάσταση του ακινήτου και τον ασφαλιστή.

5. Φόρος κληρονομιάς

Η Κύπρος κατάργησε τον φόρο κληρονομιάς την 1η Ιανουαρίου 2000. Η περιουσία που μεταβιβάζεται σε κληρονόμους δεν υπόκειται σε φόρο κληρονομιάς.

Φόρος κεφαλαιακών κερδών στην Κύπρο για πωλητές ακινήτων

1. Φόρος Κεφαλαιακών Κερδών (ΦΚΚ)

Ο φόρος κεφαλαιακών κερδών στην Κύπρο εφαρμόζεται στα κέρδη που πραγματοποιούνται από την πώληση ακινήτων που βρίσκονται στην Κύπρο, ή μετοχών σε εταιρείες με σημαντικές κατοχές κυπριακών ακινήτων. Ο κυπριακός ΦΚΚ επιβάλλεται με ενιαίο συντελεστή 20% επί του φορολογητέου κέρδους.

Το φορολογητέο κέρδος υπολογίζεται με την αφαίρεση των επιτρεπόμενων δαπανών από την τιμή πώλησης. Οι επιτρεπόμενες εκπτώσεις περιλαμβάνουν:

• Τέλη μεταβίβασης που καταβλήθηκαν κατά την απόκτηση του ακινήτου
• Κόστη ανακαίνισης ή δομικής βελτίωσης (τεκμηριωμένα και εγκεκριμένα)
• Αμοιβές κτηματομεσίτη (μόνο εάν καταβλήθηκαν σε αδειούχο, εγγεγραμμένο μεσίτη στην Κύπρο)
• Νομικά έξοδα που προέκυψαν κατά την πώληση
• Προσαρμογή για τον πληθωρισμό στην αρχική τιμή αγοράς (χρησιμοποιώντας τον επίσημο Δείκτη Τιμών Καταναλωτή)

Κριτήριο εταιρείας πλούσιας σε ακίνητα: Από την 1η Ιανουαρίου 2026, το όριο για τις έμμεσες διαθέσεις μειώθηκε από 50% σε 20%, που σημαίνει ότι περισσότερες διαθέσεις μετοχών σε δομές κατοχής ακινήτων θα εμπίπτουν στο πεδίο του ΦΚΚ.

Εφάπαξ απαλλαγές

Ο κυπριακός νόμος παρέχει στα φυσικά πρόσωπα (όχι στις εταιρείες) εφάπαξ απαλλαγές που μειώνουν το φορολογητέο κέρδος:

Κάθε απαλλαγή εφαρμόζεται μία φορά ανά φυσικό πρόσωπο. Οποιοδήποτε αχρησιμοποίητο μέρος μπορεί να μεταφερθεί σε μελλοντικές πωλήσεις.

Παράδειγμα υπολογισμού ΦΚΚ

Σενάριο: Ένα φυσικό πρόσωπο πωλεί την κύρια κατοικία του (στην κατοχή του από την 1η Ιανουαρίου 2000) για €450,000.

1. Αρχική τιμή αγοράς: €250,000
2. Τιμή αγοράς προσαρμοσμένη στον πληθωρισμό (συντελεστής 1.49): €250,000 x 1.49 = €372,500
3. Ακαθάριστο κέρδος: €450,000-€372,500 = €77,500
4. Απαλλαγή κύριας κατοικίας: €150,000, καλύπτει πλήρως το κέρδος
5. Υποχρέωση ΦΚΚ: €0

Εάν το ακίνητο δεν ήταν κύρια κατοικία, θα εφαρμοζόταν μόνο η γενική απαλλαγή των €30,000:

• Φορολογητέο κέρδος: €77,500-€30,000 = €47,500
• ΦΚΚ: €47,500 x 20% = €9,500

2. Δαπάνες για την παροχή απαραίτητων εγγράφων στον αγοραστή

Οι πωλητές ακινήτων στην Κύπρο συνήθως χρειάζεται να παρέχουν τα ακόλουθα έγγραφα:

• Έρευνα Κτηματολογίου (για υποθήκες ή άλλες επιβαρύνσεις): €10 έως €50
• Αντίγραφα αρχιτεκτονικών και τοπογραφικών σχεδίων και προηγούμενων συμβολαίων (από το Κτηματολόγιο): €5 έως €40
• Κατάθεση γενικού πληρεξουσίου: €50
• Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (υποχρεωτικό για τον αγοραστή): €300 έως €500

3. Πληρωμή χρεών, υπηρεσιών κοινής ωφέλειας και φόρων

Ο κυπριακός νόμος απαιτεί την εξόφληση όλων των εκκρεμών χρεών, υπηρεσιών κοινής ωφέλειας και φόρων πριν από την ολοκλήρωση της πώλησης ακινήτου. Αυτά περιλαμβάνουν οποιοδήποτε χρέος υποθήκης, ποσά που οφείλονται στον κατασκευαστή, υπόλοιπα κοινοτικών δαπανών και εκκρεμείς λογαριασμούς κοινής ωφέλειας για νερό, ηλεκτρικό ρεύμα και συλλογή απορριμμάτων.

4. Επαγγελματικές υπηρεσίες και αμοιβές

Οι αμοιβές συναλλαγών ακινήτων στην Κύπρο περιλαμβάνουν συνήθως:

• Αμοιβές κτηματομεσίτη: Δεν ισχύει κανένα νόμιμο ανώτατο όριο. Όταν δεν έχει συμφωνηθεί συντελεστής, η προεπιλεγμένη προμήθεια είναι 3% βάσει του περί Ρυθμίσεως Κτηματομεσιτών Νόμου 71(I)/2010, διαφορετικά η αμοιβή είναι όπως συμφωνήθηκε με αδειούχο μεσίτη, πλέον ΦΠΑ
• Νομικές αμοιβές: Συμφωνούνται μεταξύ του πωλητή και του δικηγόρου, συνήθως ένα σταθερό ποσό
• Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης: €300-€500 (υποχρεωτικό να παρέχεται από τον πωλητή)

5. Φόρος στέγασης προσφύγων 0.4%

Η Κύπρος εισήγαγε τον Νοέμβριο του 2022 έναν φόρο 0.4% επί των πωλήσεων ακινήτων, πληρωτέο από τον πωλητή, για την υποστήριξη της στέγασης Κυπρίων προσφύγων που εκτοπίστηκαν μετά την τουρκική εισβολή του 1974. Ο φόρος αυτός εφαρμόζεται σε:

• Άμεσες πωλήσεις ακινήτων στην Κύπρο
• Πωλήσεις μετοχών σε εταιρείες που κατέχουν (άμεσα ή έμμεσα) ακίνητα στην Κύπρο

Η Φορολογική Αρχή Κύπρου έχει δηλώσει ότι ο φόρος αυτός έχει αναδρομική ισχύ από τις 22 Φεβρουαρίου 2021. Για συναλλαγές που ολοκληρώθηκαν μετά τις 18 Νοεμβρίου 2022, διατίθενται νέα έντυπα. Οδηγίες για συναλλαγές που ολοκληρώθηκαν μεταξύ 22 Φεβρουαρίου 2021 και 18 Νοεμβρίου 2022 αναμένονται χωριστά.

Εταιρείες έναντι μεμονωμένων αγοραστών

Οι φορολογικές υποχρεώσεις ακινήτων στην Κύπρο διαφέρουν σημαντικά μεταξύ εταιρειών και φυσικών προσώπων:

Συχνές ερωτήσεις

Αυτό το άρθρο έχει συνταχθεί αποκλειστικά για ενημερωτικούς σκοπούς και δεν συνιστά νομική ή φορολογική συμβουλή. Ορισμένες πληροφορίες μπορεί να αλλάξουν και θα πρέπει πάντα να ζητάτε επαγγελματική συμβουλή πριν αναλάβετε δράση σχετικά με συναλλαγές μεταβίβασης, συμβόλαια ή φόρους στην Κύπρο.