ΑΚΥΡΩΣΗ ΤΗΣ ΜΕΙΩΣΗΣ ΤΟΥ ΦΠΑ 5% ΣΤΑ ΑΚΙΝΗΤΑ

Η αγορά ενός σπιτιού στην Κύπρο συνοδεύεται από Φόρο Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ) σε ορισμένες περιπτώσεις. Για να καταστεί η ιδιοκτησία κατοικίας πιο προσιτή, οι πρώτοι αγοραστές μπορούν να επωφεληθούν από μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 5%, εφόσον πληρούν ορισμένα κριτήρια.

Ο Φόρος Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ) εισήχθη στην Κύπρο για τις αποκτήσεις νέων ακινήτων τον Μάιο του 2004 και για τις αποκτήσεις γης τον Ιανουάριο του 2018.

Στην Κύπρο, οι αποκτήσεις ακινήτων υπόκεινται γενικά σε ΦΠΑ με τον κανονικό συντελεστή 19%, όταν ο ΦΠΑ είναι εφαρμόσιμος. Ωστόσο, προκειμένου να υποστηριχθεί η ιδιοκτησία κατοικίας και να καταστεί πιο προσβάσιμη, ο νόμος προσφέρει μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 5% για τους πρώτους ιδιοκτήτες κατοικιών υπό ορισμένες προϋποθέσεις.

Απαιτήσεις Για τον Μειωμένο Συντελεστή ΦΠΑ 5%

Οι βασικές απαιτήσεις για να πληροί κάποιος τις προϋποθέσεις για τον μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 5% είναι:

• Το ακίνητο πρέπει να είναι ολοκαίνουργιο, όχι μεταπώληση.
• Ο αγοραστής πρέπει να είναι φυσικό πρόσωπο, όχι εταιρεία.
• Το ακίνητο πρέπει να χρησιμοποιείται ως η κύρια κατοικία του αγοραστή για τουλάχιστον 10 χρόνια και να μην χρησιμοποιείται για επενδυτικούς σκοπούς.

Η νομοθεσία σχετικά με τις μειώσεις ΦΠΑ τροποποιήθηκε από την Κυβέρνηση τον Ιούνιο του 2023 εισάγοντας νέες διατάξεις.

Παλαιοί Κανόνες (Προ-Ιουνίου 2023)

Σύμφωνα με τους παλαιούς κανόνες, η μείωση ίσχυε για τα πρώτα 200 τ.μ. ενός νεοκατασκευασμένου ακινήτου. Εάν το ακίνητο υπερέβαινε τα 200 τ.μ., τότε μέρος της τιμής αγοράς πληρωνόταν με 5% και μέρος της τιμής αγοράς πληρωνόταν με 19%.

Νέοι Κανόνες (Μετά-Ιουνίου 2023)

Σύμφωνα με τους νέους κανόνες, ο μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ 5% ισχύει για:

• Τα πρώτα 130 τ.μ. ενός νεοκατασκευασμένου ακινήτου, εφόσον η συνολική οικοδομήσιμη επιφάνεια δεν υπερβαίνει τα 190 τ.μ., και
• Μια αξία ακινήτου ύψους €350,000, εφόσον η συνολική αξία συναλλαγής δεν υπερβαίνει το ποσό των €450,000.

Αξίζει να σημειωθεί ότι οι παλαιοί κανόνες εξακολουθούν να ισχύουν σε περιπτώσεις όπου η αίτηση για την απόκτηση Άδειας Δόμησης για τις κατασκευές του ακινήτου υποβλήθηκε πριν από την 31η Οκτωβρίου 2023.

Ενοικίαση Ή Πώληση Πριν την Λήξη της 10ετούς Περιόδου

Οι αρχές χορηγούν τον μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 5% υπό την προϋπόθεση ότι το ακίνητο χρησιμοποιείται από τον αιτούντα ως κύρια κατοικία για τουλάχιστον 10 χρόνια. Ωστόσο, εάν ο ιδιοκτήτης αποφασίσει να ενοικιάσει ή να πουλήσει το ακίνητο πριν από την λήξη της 10ετούς περιόδου, οι αρχές πρέπει να ενημερωθούν.

Πώς να Ενημερώσετε τις Αρχές

Η ενημέρωση προς τις αρχές πρέπει να γίνει μέσω της πύλης Tax For All (TFA) υποβάλλοντας μια αίτηση συνοδευόμενη από τα απαραίτητα υποστηρικτικά έγγραφα και πληροφορίες, όπως:

• Λόγος ακύρωσης,
• Αντίγραφο του Τίτλου Ιδιοκτησίας του ακινήτου ή του Συμβολαίου Πώλησης,
• Αντίγραφο του διαβατηρίου,
• Δήλωση που εκδόθηκε από την Αρχή Ηλεκτρισμού Κύπρου (EAC).

Μετά την υποβολή της αίτησης, το Τμήμα ΦΠΑ εξετάζει τα υποστηρικτικά έγγραφα και τις πληροφορίες που παρέχονται, υπολογίζει τον ΦΠΑ και εκδίδει δήλωση που υποδεικνύει το ποσό που είναι πληρωτέο. Κατά τον υπολογισμό του οφειλόμενου ποσού, οι αρχές λαμβάνουν υπόψη τη διαφορά μεταξύ του 5% και του 19% ΦΠΑ που πληρώθηκε αρχικά και στη συνέχεια το εφαρμόζουν αναλογικά στον χρόνο που απομένει πριν από την λήξη της 10ετούς περιόδου. Με άλλα λόγια, ο ιδιοκτήτης δεν χάνει το όφελος για τον χρόνο που το ακίνητο χρησιμοποιήθηκε ως κύρια κατοικία αλλά είναι υποχρεωμένος να πληρώσει το μέρος που σχετίζεται με τα υπόλοιπα χρόνια.

Οι αρχές προσδιορίζουν στη δήλωσή τους την προθεσμία για την εξόφληση του οφειλόμενου ποσού.

Αποτυχία Ενημέρωσης των Αρχών

Εάν οι αρχές δεν ενημερωθούν ότι ο ΦΠΑ πρέπει να ακυρωθεί εγκαίρως, αυτό μπορεί να έχει ως αποτέλεσμα:

• Ποινές και Χρεώσεις Τόκων.
• Καθυστερήσεις στην ολοκλήρωση της συναλλαγής πώλησης.
• Νομική Έκθεση.

Ανάκτηση του ΦΠΑ 5% σε Νέα Αγορά

Μετά την αποπληρωμή του οφειλόμενου ΦΠΑ προς τις αρχές, ο ιδιοκτήτης μπορεί να υποβάλει εκ νέου αίτηση και να επωφεληθεί από τον μειωμένο συντελεστή σε νέα αγορά, εφόσον πληροί τα κριτήρια.

Συμπέρασμα

Το σχέδιο μείωσης του ΦΠΑ 5% καθιστά την απόκτηση ακινήτου πιο προσιτή και προσβάσιμη για τους πρώτους ιδιοκτήτες κατοικιών. Ωστόσο, οι ιδιοκτήτες ακινήτων που έχουν λάβει τον μειωμένο ΦΠΑ 5% για την απόκτηση της κύριας κατοικίας τους και αργότερα αποφασίζουν να ενοικιάσουν ή να πουλήσουν το ακίνητο πριν από την λήξη της 10ετούς περιόδου, θα πρέπει να λάβουν όλα τα απαραίτητα μέτρα για να παραμείνουν συμμορφωμένοι με το νόμο. Σε αυτές τις περιπτώσεις, είναι σκόπιμο να ζητήσουν επαγγελματική νομική βοήθεια πριν υποβάλουν οποιαδήποτε έγγραφα στις αρχές.

Ο δικηγόρος θα εξετάσει τις συνθήκες κάθε υπόθεσης και θα προετοιμάσει τα απαραίτητα έγγραφα πριν την υποβολή, προκειμένου να αποφευχθούν λάθη και έκθεση σε ποινές, καθώς και να προληφθούν περιττές καθυστερήσεις στην ολοκλήρωση της πώλησης του ακινήτου.