Annulering 5% btw-verlaging op onroerend goed

Het kopen van een woning in Cyprus brengt in sommige gevallen belasting over de toegevoegde waarde (btw) met zich mee. Om woningbezit betaalbaarder te maken, kunnen kopers van een eerste woning profiteren van een verlaagd btw-tarief van 5%, mits zij aan bepaalde criteria voldoen.

Btw werd in Cyprus ingevoerd op de aankoop van nieuwe onroerende goederen in mei 2004 en op de aankoop van grond in januari 2018.

In Cyprus zijn aankopen van onroerend goed doorgaans onderworpen aan btw tegen het standaardtarief van 19%, wanneer btw van toepassing is. Om woningbezit te ondersteunen en toegankelijker te maken, biedt de wet echter onder bepaalde voorwaarden een verlaagd btw-tarief van 5% voor kopers van een eerste woning.

Vereisten Voor het Verminderde 5% Btw-tarief

De belangrijkste vereisten om in aanmerking te komen voor het verlaagde btw-tarief van 5% zijn:

• Het onroerend goed moet gloednieuw zijn, geen doorverkoop.
• De koper moet een natuurlijk persoon zijn, geen vennootschap.
• Het onroerend goed moet gedurende ten minste 10 jaar als hoofdverblijf van de koper worden gebruikt en niet voor investeringsdoeleinden.

De wetgeving betreffende de btw-verlagingen werd door de overheid in juni 2023 gewijzigd, waarbij nieuwe bepalingen werden ingevoerd.

Oude Regels (Voor Juni 2023)

Volgens de oude regels was de verlaging van toepassing op de eerste 200 m² van een nieuw gebouwd onroerend goed. Als het onroerend goed groter was dan 200 m², dan werd een deel van de aankoopprijs betaald met 5% en een deel van de aankoopprijs met 19%.

Nieuwe Regels (Na Juni 2023)

Volgens de nieuwe regels is het verlaagde btw-tarief van 5% van toepassing op:

• De eerste 130 m² van een nieuw gebouwd onroerend goed, mits de totale bebouwbare oppervlakte niet groter is dan 190 m², en
• Een onroerendgoedwaarde van €350.000, mits de totale transactiewaarde het bedrag van €475.000 niet overschrijdt.

Het is vermeldenswaard dat de oude regels nog steeds gelden in gevallen waarin de aanvraag voor het verkrijgen van een bouwvergunning voor de bouw van het onroerend goed werd ingediend vóór 31 oktober 2023.

Verhuren Of Verkopen Voor de Vervaldatum van de 10-Jarenperiode

De autoriteiten verlenen het verlaagde btw-tarief van 5% op voorwaarde dat het onroerend goed door de aanvrager gedurende ten minste 10 jaar als hoofdverblijf wordt gebruikt. Als de eigenaar echter besluit het onroerend goed te verhuren of te verkopen voor het verstrijken van de periode van 10 jaar, moeten de autoriteiten hiervan op de hoogte worden gesteld.

Hoe de Autoriteiten te Informeren

De kennisgeving aan de autoriteiten moet gebeuren via het Tax For All (TFA) portaal door een aanvraag in te dienen, vergezeld van de nodige ondersteunende documenten en informatie, zoals:

• Reden voor annulering,
• Kopie van de eigendomsakte van het onroerend goed of het koopcontract,
• Kopie van het paspoort,
• Verklaring afgegeven door de elektriciteitsautoriteit van Cyprus (EAC).

Na de indiening van de aanvraag onderzoekt de btw-afdeling de verstrekte ondersteunende documenten en informatie, berekent de btw en geeft een verklaring af waarin het verschuldigde bedrag wordt vermeld. Bij de berekening van het verschuldigde bedrag houden de autoriteiten rekening met het verschil tussen de oorspronkelijk betaalde btw van 5% en 19%, en passen dit vervolgens naar rato toe op de resterende tijd voor het verstrijken van de periode van 10 jaar. Met andere woorden, de eigenaar verliest het voordeel niet voor de tijd dat het onroerend goed als hoofdverblijf werd gebruikt, maar is aansprakelijk voor de betaling van het deel dat betrekking heeft op de resterende jaren.

De autoriteiten vermelden in hun verklaring de uiterste datum voor de betaling van het verschuldigde bedrag.

Niet Informeren van de Autoriteiten

Als de autoriteiten niet tijdig op de hoogte worden gesteld dat de btw moet worden geannuleerd, kan dit leiden tot:

• Boetes en rentelasten.
• Vertragingen bij de voltooiing van de verkooptransactie.
• Juridische blootstelling.

Terugvorderen van de 5% Btw op een Nieuwe Aankoop

Na de terugbetaling van de verschuldigde btw aan de autoriteiten kan de eigenaar opnieuw een aanvraag indienen en profiteren van het verlaagde tarief bij een nieuwe aankoop, mits hij aan de criteria voldoet.

Conclusie

De regeling voor de btw-verlaging van 5% maakt de aankoop van onroerend goed betaalbaarder en toegankelijker voor kopers van een eerste woning. Eigenaren die de verlaagde btw van 5% hebben gekregen bij de aankoop van hun hoofdverblijf en later besluiten het onroerend goed te verhuren of te verkopen voor het verstrijken van de periode van 10 jaar, moeten echter alle nodige stappen ondernemen om aan de wet te blijven voldoen. In deze gevallen is het raadzaam professionele juridische bijstand in te schakelen voordat er documenten bij de autoriteiten worden ingediend.

De advocaat onderzoekt de omstandigheden van elk geval en stelt de nodige documenten op voordat deze worden ingediend, om fouten en blootstelling aan boetes te voorkomen en om onnodige vertragingen bij de voltooiing van de verkoop van het onroerend goed te vermijden.