Impuestos y gastos de propiedad en Chipre

Resumen

Los impuestos sobre la propiedad en Chipre incluyen tasas de transferencia, IVA, impuesto sobre plusvalías (CGT) y cargas de las autoridades locales, cada uno aplicable en distintas etapas de la compra, la tenencia y la venta de un inmueble en Chipre. Chipre grava con un IVA del 19% las propiedades nuevas (reducible al 5% para residencias principales), tasas de transferencia del 3-8% en reventas y un CGT del 20% sobre las ganancias por disposición. Esta guía desglosa cada obligación fiscal para compradores, propietarios y vendedores, incluidos ejemplos resueltos, para que pueda planificar su transacción inmobiliaria en Chipre con confianza.

Impuestos sobre la propiedad en Chipre para compradores de inmuebles

1. Tasas de transferencia

Las tasas de transferencia chipriotas las paga el comprador cuando el título de propiedad se registra en el Departamento de Catastro y Topografía. El Registro de la Propiedad estima el valor de mercado del inmueble en la fecha de compra y aplica los siguientes tipos progresivos:

Las tasas de transferencia chipriotas se reducen en un 50% cuando la transacción no está sujeta a IVA (normalmente inmuebles de reventa). Las tasas de transferencia no se cobran en absoluto si se ha pagado IVA en la compra, lo que significa que los compradores de inmuebles nuevos que pagan IVA evitan por completo las tasas de transferencia.

Si hay más de un comprador, el precio de compra se divide entre el número de compradores, y las tasas de transferencia se aplican a la parte de cada comprador de forma individual, lo que a menudo resulta en una tasa total inferior.

Ejemplos de cálculo de tasas de transferencia

Comprador único, inmueble valorado en €600,000 (con un descuento del 50% por transacción sin IVA):

Copropiedad (por ejemplo, esposo y esposa): El precio de compra se divide entre dos compradores, de modo que la parte de cada comprador cae en tramos progresivos inferiores, reduciendo notablemente la tasa de transferencia combinada.

2. Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

El IVA chipriota al tipo estándar del 19% se aplica al precio de compra de inmuebles nuevos y terrenos. El IVA se introdujo en las compras de inmuebles nuevos cuando Chipre se unió a la Unión Europea en 2004, y se amplió a las compras de terrenos a partir de enero de 2018. Los inmuebles de reventa (previamente utilizados) no están sujetos a IVA.

Tipo reducido de IVA, elegibilidad y condiciones

La legislación chipriota prevé un tipo reducido de IVA del 5% para las residencias principales, sujeto a las siguientes condiciones:

1. Uso previsto: El inmueble debe servir como residencia principal y permanente del comprador en Chipre.
2. Restricciones de edad y propiedad: Solo pueden acogerse las personas mayores de 18 años, y este tipo está disponible para quienes no hayan comprado previamente un inmueble en Chipre con el IVA reducido.
3. Limitaciones de valor y tamaño (normas posteriores a junio de 2023): El tipo reducido se aplica a los primeros 130 m² de superficie residencial edificable, siempre que la superficie edificable total no supere los 190 m², el valor del inmueble sea de hasta €350,000 y la transacción total no supere los €475,000. La superficie que exceda los 130 m² tributa al tipo estándar del 19%.
4. Sin uso de alquiler: El comprador no puede alquilar el inmueble (a corto o largo plazo), ya que es incompatible con el requisito de residencia principal.

Disposición sobre discapacidad: Las personas con discapacidad (según la definición de la Ley del IVA) pueden solicitar el tipo del 5% sobre los primeros 190 m² de superficie residencial edificable, con independencia de la superficie total.

Ejemplos de aplicación del IVA

• Residencia principal, apartamento de 100 m² a €300,000: Siempre que se cumplan todas las condiciones, la totalidad de la compra reúne los requisitos para el tipo de IVA del 5% (€15,000 de IVA en lugar de €57,000 al 19%).
• Inmueble que supera los límites, villa de 300 m² a €600,000: Este inmueble supera tanto el umbral de superficie como el de valor y no reuniría los requisitos para el tipo reducido. Se aplica el tipo íntegro del 19% (€114,000 de IVA).
• Compradores corporativos: Las empresas que compran inmuebles están siempre sujetas al tipo estándar del 19% de IVA, sin tipo reducido disponible.

Impacto de vender dentro de los 10 años

La ley chipriota del IVA exige que el comprador que se benefició del tipo reducido del 5% mantenga el inmueble como su residencia principal durante 10 años. Si el comprador vende o arrienda el inmueble dentro de ese periodo, debe notificarlo al Departamento del IVA en un plazo de 30 días y devolver una parte proporcional del ahorro de IVA.

Ejemplo: Un apartamento comprado por €300,000 con un IVA del 5% se vende al cabo de cinco años. El vendedor debe devolver la diferencia del 14% (19% menos 5%) por los cinco años restantes, es decir, el 50% del ahorro de IVA original.

3. Otros gastos de compra

Las compras de inmuebles en Chipre conllevan tasas adicionales menores en el Registro de la Propiedad:

• Presentación de un poder notarial o de un contrato de venta: €50
• Presentación de un contrato de cesión (para inmuebles de reventa cuyos nuevos títulos de propiedad aún no se han emitido): 0.5% del precio de compra, máximo €3,000

Impuesto sobre bienes inmuebles para propietarios de inmuebles en Chipre

1. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IPT)

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles chipriota lo pagaban los propietarios a la Agencia Tributaria hasta finales de 2016. Desde 2017, este impuesto ha sido abolido. No obstante, los propietarios que poseían inmuebles antes de 2017 pueden tener aún obligaciones pendientes de IPT. El IPT se calculaba en función del valor de mercado del inmueble a 1 de enero de 1980, determinado por propietario y no por inmueble.

2. Autoridades locales: impuestos y tasas

Los inmuebles chipriotas están bajo la jurisdicción de un Municipio o de un Consejo de Aldea. Los impuestos y tasas de las autoridades locales varían según la ubicación y suelen oscilar entre aproximadamente €90 y €300 al año, según el tamaño del inmueble. Estas cargas cubren el alcantarillado, la recogida de residuos, el alumbrado público y otros servicios locales.

Las tarifas básicas de suministros de electricidad y agua dependen del consumo (lecturas de contador). Todas las facturas de electricidad las emite la Autoridad de Electricidad de Chipre (EAC), mientras que las facturas de agua suelen emitirlas el Municipio o el Consejo de Aldea local.

3. Gastos comunitarios

Los inmuebles chipriotas que forman parte de un complejo unificado con zonas comunes incurren en gastos comunitarios. Estos los gestionan directamente los residentes (a través del Comité de Gestión) o una empresa de administración de fincas. Los costes varían mucho según la ubicación, el tamaño del inmueble y la calidad de la gestión de la zona común.

4. Seguro

Los propietarios chipriotas suelen asegurar sus inmuebles. Los propietarios en complejos de edificios deben consultar con el Comité de Gestión Comunitaria para conocer la cobertura existente antes de contratar un seguro adicional. Los costes varían según el tamaño del inmueble, su estado y la aseguradora.

5. Impuesto de sucesiones

Chipre abolió el impuesto de sucesiones el 1 de enero de 2000. Los bienes transmitidos a herederos no están sujetos al impuesto de sucesiones.

Impuesto sobre plusvalías en Chipre para vendedores de inmuebles

1. Impuesto sobre Plusvalías (CGT)

El impuesto sobre plusvalías en Chipre se aplica a las ganancias obtenidas por la venta de bienes inmuebles situados en Chipre, o de participaciones en empresas con tenencias significativas de inmuebles chipriotas. El CGT chipriota se grava a un tipo único del 20% sobre la ganancia imponible.

La ganancia imponible se calcula deduciendo del precio de venta los gastos deducibles. Las deducciones admisibles incluyen:

• Tasas de transferencia pagadas al adquirir el inmueble
• Costes de renovación o mejora estructural (documentados y aprobados)
• Honorarios del agente inmobiliario (solo si se pagaron a un agente autorizado y registrado en Chipre)
• Gastos legales incurridos durante la venta
• Ajuste por inflación sobre el precio de compra original (utilizando el Índice de Precios al Consumo oficial)

Prueba de empresa con abundantes inmuebles: A partir del 1 de enero de 2026, el umbral para las disposiciones indirectas se ha reducido del 50% al 20%, lo que significa que más disposiciones de participaciones en estructuras de tenencia de inmuebles quedarán dentro del ámbito del CGT.

Exenciones vitalicias

La ley chipriota concede a las personas físicas (no a las empresas) exenciones vitalicias de un solo uso que reducen la ganancia imponible:

Cada exención se aplica una vez por persona. Cualquier parte no utilizada puede trasladarse a ventas futuras.

Ejemplo de cálculo del CGT

Supuesto: Una persona vende su residencia principal (en su propiedad desde el 1 de enero de 2000) por €450,000.

1. Precio de compra original: €250,000
2. Precio de compra ajustado por inflación (factor 1.49): €250,000 x 1.49 = €372,500
3. Ganancia bruta: €450,000-€372,500 = €77,500
4. Exención de residencia principal: €150,000, cubre íntegramente la ganancia
5. Deuda por CGT: €0

Si el inmueble no fuera una residencia principal, solo se aplicaría la exención general de €30,000:

• Ganancia imponible: €77,500-€30,000 = €47,500
• CGT: €47,500 x 20% = €9,500

2. Gastos por la provisión de documentos necesarios al comprador

Los vendedores de inmuebles en Chipre suelen necesitar proporcionar los siguientes documentos:

• Búsqueda en el Registro de la Propiedad (para hipotecas u otras cargas): €10 a €50
• Copias de planos arquitectónicos y de emplazamiento y de contratos anteriores (del Registro de la Propiedad): €5 a €40
• Presentación de un poder notarial general: €50
• Certificado de Eficiencia Energética (obligatorio para el comprador): €300 a €500

3. Pago de deudas, suministros e impuestos

La ley chipriota exige que se liquiden todas las deudas, suministros e impuestos pendientes antes de que se complete la venta de un inmueble. Estos incluyen cualquier deuda hipotecaria, importes adeudados al promotor, saldos pendientes de gastos comunitarios y facturas de suministros pendientes de agua, electricidad y recogida de residuos.

4. Servicios profesionales y honorarios

Los honorarios de las transacciones inmobiliarias en Chipre suelen incluir:

• Honorarios del agente inmobiliario: No se aplica ningún tope legal. Cuando no se acuerda un tipo, la comisión por defecto es del 3% en virtud de la Ley de Regulación de Agentes Inmobiliarios 71(I)/2010; de lo contrario, el honorario es el acordado con un agente autorizado, más IVA
• Honorarios legales: Acordados entre el vendedor y el abogado, normalmente un importe fijo
• Certificado de Eficiencia Energética: €300-€500 (obligatorio que lo proporcione el vendedor)

5. Impuesto de vivienda para refugiados del 0.4%

Chipre introdujo en noviembre de 2022 un impuesto del 0.4% sobre las ventas de inmuebles, pagadero por el vendedor, para apoyar la vivienda de los refugiados chipriotas desplazados tras la invasión turca de 1974. Este impuesto se aplica a:

• Ventas directas de inmuebles en Chipre
• Ventas de participaciones en empresas que poseen (directa o indirectamente) inmuebles en Chipre

La Autoridad Tributaria de Chipre ha declarado que este impuesto tiene efecto retroactivo desde el 22 de febrero de 2021. Para las transacciones completadas después del 18 de noviembre de 2022, hay nuevos formularios disponibles. Se espera por separado la orientación para las transacciones completadas entre el 22 de febrero de 2021 y el 18 de noviembre de 2022.

Empresas frente a compradores individuales

Las obligaciones fiscales sobre la propiedad en Chipre difieren significativamente entre empresas y personas físicas:

Preguntas frecuentes

Este artículo se ha redactado con fines meramente informativos y no constituye asesoramiento legal ni fiscal. Cierta información puede cambiar y siempre debe buscar asesoramiento profesional antes de emprender acciones relativas a transacciones de traspaso, contratos o impuestos en Chipre.