Impostos e Despesas sobre Propriedade no Chipre para Compradores, Proprietários e Vendedores

Resumo

Os impostos sobre propriedades em Chipre incluem taxas de transferência, IVA, imposto sobre ganhos de capital (CGT), imposto de selo e taxas de autoridades locais — cada um aplicando-se em diferentes estágios de compra, posse e venda de uma propriedade em Chipre. Chipre aplica IVA de 19% sobre novas propriedades (reduzível para 5% para residências principais), taxas de transferência de 3–8% sobre revendas e CGT de 20% sobre ganhos de disposição. Este guia detalha cada obrigação tributária para compradores, proprietários e vendedores — incluindo exemplos práticos — para que você possa planejar sua transação imobiliária em Chipre com confiança.

Impostos sobre propriedades em Chipre para compradores de imóveis

1. Taxas de transferência

As taxas de transferência em Chipre são pagas pelo comprador quando a escritura é registrada no Departamento de Terras e Levantamentos. O Registro de Terras estima o valor de mercado da propriedade na data da compra e aplica as seguintes taxas progressivas:

As taxas de transferência em Chipre são reduzidas em 50% quando a transação não está sujeita ao IVA (normalmente propriedades de revenda). As taxas de transferência não são cobradas se o IVA foi pago na compra — o que significa que compradores de novas propriedades que pagam IVA evitam totalmente as taxas de transferência.

Se houver mais de um comprador, o preço de compra é dividido pelo número de compradores, e as taxas de transferência se aplicam à parte de cada comprador individualmente — resultando frequentemente em uma taxa total mais baixa.

Exemplos de cálculo de taxas de transferência

Comprador único — propriedade avaliada em €600,000 (com 50% de desconto para transação sem IVA):

Propriedade conjunta (por exemplo, marido e esposa): O preço de compra é dividido entre dois compradores, de modo que a parte de cada comprador se enquadre em faixas progressivas mais baixas — reduzindo significativamente a taxa de transferência combinada.

2. Imposto sobre Valor Acrescentado (IVA)

O IVA em Chipre, à taxa padrão de 19%, aplica-se ao preço de compra de novas propriedades e terrenos. O IVA foi introduzido nas compras de novas propriedades quando Chipre aderiu à União Europeia em 2004, e estendido às compras de terrenos a partir de janeiro de 2018. Propriedades de revenda (anteriormente usadas) não estão sujeitas ao IVA.

Taxa reduzida de IVA — elegibilidade e condições

A legislação de Chipre prevê uma taxa reduzida de IVA de 5% para residências principais, sujeita às seguintes condições:

1. Uso pretendido: A propriedade deve servir como a residência principal e permanente do comprador em Chipre.
2. Restrições de idade e propriedade: Apenas indivíduos com mais de 18 anos se qualificam, e esta taxa está disponível para indivíduos que não tenham comprado anteriormente uma propriedade em Chipre sob a taxa reduzida de IVA.
3. Limitações de valor e tamanho (regras pós-junho de 2023): A taxa reduzida aplica-se à primeira 130 m² de área residencial edificável, desde que a área total edificável não exceda 190 m², o valor da propriedade seja de até €350,000, e a transação total não exceda €475,000. A área que exceder 130 m² será tributada à taxa padrão de 19%.
4. Sem uso para aluguel: O comprador não pode alugar a propriedade (a curto ou longo prazo), pois isso é inconsistente com o requisito de residência principal.

Disposição para deficiência: Indivíduos com deficiência (conforme definido pela Lei do IVA) podem solicitar a taxa de 5% sobre os primeiros 190 m² de área residencial edificável, independentemente da área total.

Exemplos de aplicação do IVA

• Residência principal — apartamento de 100 m² a €300,000: Desde que todas as condições sejam atendidas, a compra inteira se qualifica para a taxa de IVA de 5% (€15,000 de IVA em vez de €57,000 a 19%).
• Propriedade que excede os limites — villa de 300 m² a €600,000: Esta propriedade excede tanto os limites de área quanto de valor e não se qualificaria para a taxa reduzida. A taxa total de 19% se aplica (€114,000 de IVA).
• Compradores corporativos: Empresas que compram propriedades estão sempre sujeitas à taxa padrão de 19% de IVA — nenhuma taxa reduzida está disponível.

Impacto da venda dentro de 10 anos

A legislação do IVA em Chipre exige que um comprador que se beneficiou da taxa reduzida de 5% mantenha a propriedade como sua residência principal por 10 anos. Se o comprador vender ou alugar a propriedade dentro desse período, deve notificar o Departamento de IVA dentro de 30 dias e reembolsar um montante proporcional das economias de IVA.

Exemplo: Um apartamento comprado por €300,000 com 5% de IVA é vendido após cinco anos. O vendedor deve reembolsar a diferença de 14% (19% menos 5%) pelos cinco anos restantes — ou seja, 50% da economia original de IVA.

3. Outras despesas de compra

As compras de propriedades em Chipre envolvem taxas adicionais menores no Registro de Terras:

• Registro de um poder notarial ou contrato de venda: €50
• Registro de um contrato de cessão (para propriedades de revenda onde novas escrituras ainda não foram emitidas): 0,5% do preço de compra, máximo €3,000

Imposto sobre propriedade imóvel para proprietários de imóveis em Chipre

1. Imposto sobre Propriedade Imóvel (IPT)

O Imposto sobre Propriedade Imóvel em Chipre era pago pelos proprietários de imóveis à Receita Federal até o final de 2016. Desde 2017, este imposto foi abolido. No entanto, proprietários que possuíam propriedades antes de 2017 ainda podem ter responsabilidades pendentes de IPT. O IPT era calculado com base no valor de mercado da propriedade em 1º de janeiro de 1980, avaliado por proprietário e não por propriedade.

2. Autoridades locais: impostos e taxas

As propriedades em Chipre estão sob a jurisdição de um Município ou de um Conselho de Vila. Os impostos e taxas das autoridades locais variam de acordo com a localização e geralmente variam de aproximadamente €90 a €300 anualmente, dependendo do tamanho da propriedade. Essas cobranças cobrem esgoto, coleta de lixo, iluminação pública e outros serviços locais.

As tarifas básicas de utilidades para eletricidade e água dependem do consumo (leituras do medidor). Todas as contas de eletricidade são emitidas pela Autoridade de Eletricidade de Chipre (EAC), enquanto as contas de água são geralmente emitidas pelo Município local ou Conselho de Vila.

3. Despesas comuns

As propriedades em Chipre que fazem parte de um complexo unificado com áreas comuns incorrerão em despesas comuns. Estas são geridas diretamente pelos residentes (através do Comitê de Gestão) ou por uma empresa de gestão de propriedades. Os custos variam amplamente dependendo da localização, tamanho da propriedade e qualidade da gestão da área comum.

4. Seguro

Os proprietários de imóveis em Chipre geralmente asseguram suas propriedades. Proprietários em complexos de edifícios devem verificar com o Comitê de Gestão Comum para entender a cobertura existente antes de adquirir um seguro adicional. Os custos variam dependendo do tamanho, condição e seguradora da propriedade.

5. Imposto sobre heranças

Chipre aboliu o imposto sobre heranças em 1º de janeiro de 2000. Propriedades passadas para herdeiros não estão sujeitas a imposto sobre heranças.

Imposto sobre ganhos de capital em Chipre para vendedores de imóveis

1. Imposto sobre Ganhos de Capital (CGT)

O imposto sobre ganhos de capital em Chipre aplica-se aos ganhos realizados na venda de imóveis localizados em Chipre ou ações em empresas com participações significativas em imóveis cipriotas. O CGT em Chipre é cobrado a uma taxa fixa de 20% sobre o ganho tributável.

O ganho tributável é calculado subtraindo as despesas permitidas do preço de venda. As deduções permitidas incluem:

• Taxas de transferência pagas quando a propriedade foi adquirida
• Custos de renovação ou melhoria estrutural (documentados e aprovados)
• Taxas de agentes imobiliários (somente se pagas a um agente licenciado e registrado em Chipre)
• Despesas legais incorridas durante a venda
• Ajuste de inflação sobre o preço de compra original (usando o Índice de Preços ao Consumidor oficial)

Teste de empresa rica em propriedades: A partir de 1º de janeiro de 2026, o limite para disposições indiretas foi reduzido de 50% para 20%, o que significa que mais disposições de ações em estruturas de propriedade imobiliária estarão dentro da rede do CGT.

Isenções vitalícias

A legislação de Chipre fornece a indivíduos (não empresas) isenções vitalícias únicas que reduzem o ganho tributável:

Cada isenção se aplica uma vez por indivíduo. Qualquer parte não utilizada pode ser transferida para vendas futuras.

Exemplo de cálculo de CGT

Cenário: Um indivíduo vende sua residência principal (possuída desde 1º de janeiro de 2000) por €450,000.

1. Preço de compra original: €250,000
2. Preço de compra ajustado pela inflação (fator 1.49): €250,000 x 1.49 = €372,500
3. Ganho bruto: €450,000 – €372,500 = €77,500
4. Isenção de residência principal: €150,000 — cobre totalmente o ganho
5. Responsabilidade de CGT: €0

Se a propriedade não fosse uma residência principal, apenas a isenção geral de €30,000 se aplicaria:

• Ganho tributável: €77,500 – €30,000 = €47,500
• CGT: €47,500 x 20% = €9,500

2. Despesas para a provisão de documentos necessários ao comprador

Os vendedores de imóveis em Chipre geralmente precisam fornecer os seguintes documentos:

• Pesquisa no Registro de Terras (para hipotecas ou outras cobranças): €10 a €50
• Cópias de Planos Arquitetônicos e de Local e contratos anteriores (do Registro de Terras): €5 a €40
• Registro de um poder notarial geral: €50
• Certificado de Desempenho Energético (obrigatório para o comprador): €300 a €500

3. Pagamento de dívidas, utilitários e impostos

A legislação de Chipre exige que todas as dívidas, utilitários e impostos pendentes sejam quitados antes que a venda de uma propriedade seja concluída. Isso inclui qualquer dívida hipotecária, valores devidos ao desenvolvedor, saldos de despesas comuns e contas de utilidades pendentes para água, eletricidade e coleta de lixo.

4. Serviços profissionais e taxas

As taxas de transação de propriedades em Chipre geralmente incluem:

• Taxas de agentes imobiliários: Atualmente limitadas a 5% mais IVA para agentes registrados e regulados
• Honorários legais: Acordados entre o vendedor e o advogado, geralmente um valor fixo
• Certificado de Desempenho Energético: €300 – €500 (obrigatório para o vendedor fornecer)

5. Imposto sobre habitação de refugiados de 0,4%

Chipre introduziu um imposto de 0,4% sobre vendas de propriedades em novembro de 2022, a ser pago pelo vendedor, para apoiar a habitação de refugiados cipriotas deslocados após a invasão turca de 1974. Este imposto se aplica a:

• Vendas diretas de propriedades em Chipre
• Vendas de ações em empresas que possuem (direta ou indiretamente) propriedades em Chipre

A Autoridade Fiscal de Chipre declarou que este imposto tem efeito retroativo a partir de 22 de fevereiro de 2021. Para transações concluídas após 18 de novembro de 2022, novos formulários estão disponíveis. Orientações para transações concluídas entre 22 de fevereiro de 2021 e 18 de novembro de 2022 são esperadas separadamente.

Empresas vs. compradores individuais

As obrigações fiscais sobre propriedades em Chipre diferem significativamente para empresas e indivíduos:

Perguntas frequentes

Este artigo foi elaborado apenas para fins informativos e não constitui aconselhamento legal ou tributário. Certas informações podem mudar e você deve sempre buscar aconselhamento profissional antes de tomar qualquer ação sobre transações de transferência, contratos ou impostos em Chipre.