Immobiliensteuern in Zypern: Käufer, Eigentümer, Verkäufer

Zusammenfassung

Zu den zyprischen Immobiliensteuern gehören Übertragungsgebühren, Mehrwertsteuer, Kapitalertragssteuer (CGT) und kommunale Abgaben, die jeweils in verschiedenen Phasen des Kaufs, des Besitzes und des Verkaufs einer Immobilie in Zypern anfallen. Zypern erhebt eine Mehrwertsteuer von 19% auf neue Immobilien (reduzierbar auf 5% für Hauptwohnsitze), Übertragungsgebühren von 3-8% bei Wiederverkäufen sowie eine CGT von 20% auf Veräußerungsgewinne. Dieser Leitfaden erläutert jede Steuerpflicht für Käufer, Eigentümer und Verkäufer, einschließlich durchgerechneter Beispiele, damit Sie Ihre zyprische Immobilientransaktion mit Zuversicht planen können.

Zyprische Immobiliensteuern für Immobilienkäufer

1. Übertragungsgebühren

Zyprische Übertragungsgebühren werden vom Käufer bezahlt, wenn die Eigentumsurkunde beim Ministerium für Kataster und Vermessung registriert wird. Das Grundbuchamt schätzt den Marktwert der Immobilie am Kaufdatum und wendet die folgenden progressiven Sätze an:

Zyprische Übertragungsgebühren werden um 50% reduziert, wenn die Transaktion nicht der Mehrwertsteuer unterliegt (in der Regel Wiederverkaufsimmobilien). Übertragungsgebühren fallen überhaupt nicht an, wenn beim Kauf Mehrwertsteuer gezahlt wurde, sodass Käufer neuer Immobilien, die Mehrwertsteuer zahlen, Übertragungsgebühren vollständig vermeiden.

Gibt es mehr als einen Käufer, wird der Kaufpreis durch die Anzahl der Käufer geteilt, und die Übertragungsgebühren gelten für den Anteil jedes einzelnen Käufers, was häufig zu einer niedrigeren Gesamtgebühr führt.

Berechnungsbeispiele für Übertragungsgebühren

Einzelkäufer, Immobilie mit einem Wert von €600,000 (mit 50% Rabatt für eine nicht der MwSt unterliegende Transaktion):

Gemeinsames Eigentum (z. B. Ehemann und Ehefrau): Der Kaufpreis wird auf zwei Käufer aufgeteilt, sodass der Anteil jedes Käufers in niedrigere progressive Stufen fällt, was die kombinierte Übertragungsgebühr erheblich reduziert.

2. Mehrwertsteuer (MwSt)

Die zyprische Mehrwertsteuer zum Standardsatz von 19% gilt für den Kaufpreis von neuen Immobilien und Grundstücken. Die Mehrwertsteuer wurde beim Kauf neuer Immobilien eingeführt, als Zypern 2004 der Europäischen Union beitrat, und ab Januar 2018 auf Grundstückskäufe ausgeweitet. Wiederverkaufsimmobilien (bereits genutzt) unterliegen nicht der Mehrwertsteuer.

Ermäßigter MwSt-Satz, Anspruchsberechtigung und Bedingungen

Die zyprische Gesetzgebung sieht einen ermäßigten Mehrwertsteuersatz von 5% für Hauptwohnsitze vor, vorbehaltlich der folgenden Bedingungen:

1. Vorgesehene Nutzung: Die Immobilie muss als Haupt- und Dauerwohnsitz des Käufers in Zypern dienen.
2. Alters- und Eigentumsbeschränkungen: Nur Personen über 18 Jahre kommen infrage, und dieser Satz steht Personen zur Verfügung, die zuvor noch keine Immobilie in Zypern zum ermäßigten Mehrwertsteuersatz erworben haben.
3. Wert- und Größenbeschränkungen (Regeln ab Juni 2023): Der ermäßigte Satz gilt für die ersten 130 m² bebaubarer Wohnfläche, sofern die gesamte bebaubare Fläche 190 m² nicht überschreitet, der Immobilienwert höchstens €350,000 beträgt und die gesamte Transaktion €475,000 nicht übersteigt. Die Fläche über 130 m² unterliegt dem Standardsatz von 19%.
4. Keine Vermietung: Der Käufer darf die Immobilie nicht vermieten (kurz- oder langfristig), da dies mit der Anforderung des Hauptwohnsitzes unvereinbar ist.

Regelung für Menschen mit Behinderung: Menschen mit Behinderung (im Sinne des Mehrwertsteuergesetzes) können den Satz von 5% für die ersten 190 m² bebaubarer Wohnfläche beantragen, unabhängig von der Gesamtfläche.

Anwendungsbeispiele zur MwSt

• Hauptwohnsitz, Wohnung von 100 m² zu €300,000: Sofern alle Bedingungen erfüllt sind, qualifiziert sich der gesamte Kauf für den Mehrwertsteuersatz von 5% (€15,000 MwSt statt €57,000 bei 19%).
• Immobilie über den Grenzwerten, Villa von 300 m² zu €600,000: Diese Immobilie überschreitet sowohl die Flächen- als auch die Wertschwelle und würde sich nicht für den ermäßigten Satz qualifizieren. Es gilt der volle Satz von 19% (€114,000 MwSt).
• Unternehmen als Käufer: Unternehmen, die Immobilien kaufen, unterliegen stets dem Standardsatz von 19% MwSt; ein ermäßigter Satz ist nicht verfügbar.

Auswirkungen eines Verkaufs innerhalb von 10 Jahren

Das zyprische Mehrwertsteuerrecht verlangt von einem Käufer, der vom ermäßigten Satz von 5% profitiert hat, die Immobilie 10 Jahre lang als Hauptwohnsitz zu behalten. Sollte der Käufer die Immobilie innerhalb dieses Zeitraums verkaufen oder vermieten, muss er die Mehrwertsteuerabteilung innerhalb von 30 Tagen benachrichtigen und einen anteiligen Betrag der Mehrwertsteuerersparnis zurückzahlen.

Beispiel: Eine für €300,000 mit 5% MwSt gekaufte Wohnung wird nach fünf Jahren verkauft. Der Verkäufer muss die Differenz von 14% (19% minus 5%) für die verbleibenden fünf Jahre zurückzahlen, also 50% der ursprünglichen Mehrwertsteuerersparnis.

3. Sonstige Kaufkosten

Beim Kauf zyprischer Immobilien fallen zusätzliche kleinere Gebühren beim Grundbuchamt an:

• Einreichung einer Vollmacht oder eines Kaufvertrags: €50
• Einreichung eines Abtretungsvertrags (bei Wiederverkaufsimmobilien, für die noch keine neuen Eigentumsurkunden ausgestellt wurden): 0.5% des Kaufpreises, maximal €3,000

Immobiliensteuer für Eigentümer von Immobilien in Zypern

1. Immobiliensteuer (IPT)

Die zyprische Immobiliensteuer war bis Ende 2016 von Immobilieneigentümern an die Finanzbehörde zu zahlen. Seit 2017 ist diese Steuer abgeschafft. Eigentümer, die vor 2017 Immobilien besaßen, können jedoch noch ausstehende IPT-Verbindlichkeiten haben. Die IPT wurde auf Grundlage des Marktwerts der Immobilie zum 1. Januar 1980 berechnet und pro Eigentümer statt pro Immobilie festgesetzt.

2. Kommunale Behörden: Steuern und Gebühren

Zyprische Immobilien fallen entweder in die Zuständigkeit einer Gemeinde oder eines Dorfrats. Die Steuern und Gebühren der kommunalen Behörden variieren je nach Standort und liegen in der Regel bei etwa €90 bis €300 jährlich, abhängig von der Immobiliengröße. Diese Abgaben decken Abwasser, Müllabfuhr, Straßenbeleuchtung und andere lokale Dienstleistungen ab.

Die grundlegenden Versorgungstarife für Strom und Wasser hängen vom Verbrauch ab (Zählerstände). Alle Stromrechnungen werden von der Elektrizitätsbehörde von Zypern (EAC) ausgestellt, während die Wasserrechnungen üblicherweise von der örtlichen Gemeinde oder dem Dorfrat ausgestellt werden.

3. Gemeinschaftsausgaben

Zyprische Immobilien, die Teil eines einheitlichen Komplexes mit Gemeinschaftsbereichen sind, verursachen Gemeinschaftsausgaben. Diese werden entweder direkt von den Bewohnern (über den Verwaltungsausschuss) oder von einer Immobilienverwaltungsgesellschaft verwaltet. Die Kosten variieren stark je nach Standort, Immobiliengröße und Qualität der Verwaltung des Gemeinschaftsbereichs.

4. Versicherung

Zyprische Immobilieneigentümer versichern ihre Immobilien in der Regel. Eigentümer in Gebäudekomplexen sollten sich beim Verwaltungsausschuss der Gemeinschaft über den bestehenden Versicherungsschutz erkundigen, bevor sie zusätzliche Versicherungen abschließen. Die Kosten variieren je nach Immobiliengröße, Zustand und Versicherer.

5. Erbschaftsteuer

Zypern schaffte die Erbschaftsteuer am 1. Januar 2000 ab. An Erben übertragenes Eigentum unterliegt nicht der Erbschaftsteuer.

Kapitalertragssteuer in Zypern für Immobilienverkäufer

1. Kapitalertragssteuer (CGT)

Die Kapitalertragssteuer in Zypern gilt für Gewinne, die beim Verkauf von in Zypern belegenen Immobilien oder von Anteilen an Unternehmen mit bedeutendem Bestand an zyprischen Immobilien erzielt werden. Die zyprische CGT wird zu einem einheitlichen Satz von 20% auf den steuerpflichtigen Gewinn erhoben.

Der steuerpflichtige Gewinn wird berechnet, indem zulässige Ausgaben vom Verkaufspreis abgezogen werden. Zulässige Abzüge umfassen:

• Beim Erwerb der Immobilie gezahlte Übertragungsgebühren
• Kosten für Renovierung oder bauliche Verbesserung (dokumentiert und genehmigt)
• Maklergebühren (nur bei Zahlung an einen lizenzierten, registrierten Makler in Zypern)
• Während des Verkaufs entstandene Rechtskosten
• Inflationsanpassung des ursprünglichen Kaufpreises (unter Verwendung des offiziellen Verbraucherpreisindex)

Test für immobilienreiche Unternehmen: Ab dem 1. Januar 2026 wurde die Schwelle für indirekte Veräußerungen von 50% auf 20% gesenkt, sodass mehr Anteilsveräußerungen in Immobilienhaltestrukturen in den Anwendungsbereich der CGT fallen.

Lebenslange Freibeträge

Das zyprische Recht gewährt natürlichen Personen (nicht Unternehmen) einmalige lebenslange Freibeträge, die den steuerpflichtigen Gewinn verringern:

Jeder Freibetrag gilt einmal pro Person. Ein nicht genutzter Teil kann auf künftige Verkäufe vorgetragen werden.

Berechnungsbeispiel zur CGT

Szenario: Eine Person verkauft ihren Hauptwohnsitz (seit dem 1. Januar 2000 im Besitz) für €450,000.

1. Ursprünglicher Kaufpreis: €250,000
2. Inflationsangepasster Kaufpreis (Faktor 1.49): €250,000 x 1.49 = €372,500
3. Bruttogewinn: €450,000-€372,500 = €77,500
4. Freibetrag für den Hauptwohnsitz: €150,000, deckt den Gewinn vollständig ab
5. CGT-Schuld: €0

Wäre die Immobilie kein Hauptwohnsitz, käme nur der allgemeine Freibetrag von €30,000 zur Anwendung:

• Steuerpflichtiger Gewinn: €77,500-€30,000 = €47,500
• CGT: €47,500 x 20% = €9,500

2. Ausgaben für die Bereitstellung notwendiger Dokumente an den Käufer

Verkäufer zyprischer Immobilien müssen in der Regel die folgenden Dokumente bereitstellen:

• Grundbuchauszug (für Hypotheken oder andere Belastungen): €10 bis €50
• Kopien von Architektur- und Lageplänen sowie früheren Verträgen (vom Grundbuchamt): €5 bis €40
• Einreichung einer allgemeinen Vollmacht: €50
• Energieausweis (für den Käufer verpflichtend): €300 bis €500

3. Zahlung von Schulden, Versorgungsleistungen und Steuern

Das zyprische Recht verlangt, dass alle ausstehenden Schulden, Versorgungsleistungen und Steuern beglichen werden, bevor ein Immobilienverkauf abgeschlossen wird. Dazu gehören etwaige Hypothekenschulden, dem Bauträger geschuldete Beträge, offene Salden für Gemeinschaftsausgaben sowie ausstehende Versorgungsrechnungen für Wasser, Strom und Müllabfuhr.

4. Professionelle Dienstleistungen und Gebühren

Zu den Gebühren für zyprische Immobilientransaktionen gehören in der Regel:

• Maklergebühren: Es gilt keine gesetzliche Obergrenze. Ist kein Satz vereinbart, beträgt die Standardprovision 3% gemäß dem Gesetz zur Regulierung von Immobilienmaklern 71(I)/2010; andernfalls gilt die mit einem lizenzierten Makler vereinbarte Gebühr, zuzüglich MwSt
• Anwaltsgebühren: Zwischen Verkäufer und Anwalt vereinbart, in der Regel ein fester Betrag
• Energieausweis: €300-€500 (vom Verkäufer verpflichtend bereitzustellen)

5. Flüchtlingswohnungssteuer von 0.4%

Zypern führte im November 2022 eine Steuer von 0.4% auf Immobilienverkäufe ein, zahlbar durch den Verkäufer, um die Unterbringung zyprischer Flüchtlinge zu unterstützen, die nach der türkischen Invasion von 1974 vertrieben wurden. Diese Steuer gilt für:

• Direkte Verkäufe von Immobilien in Zypern
• Verkäufe von Anteilen an Unternehmen, die (direkt oder indirekt) Immobilien in Zypern besitzen

Die zyprische Steuerbehörde hat erklärt, dass diese Steuer rückwirkend ab dem 22. Februar 2021 gilt. Für nach dem 18. November 2022 abgeschlossene Transaktionen stehen neue Formulare zur Verfügung. Leitlinien für zwischen dem 22. Februar 2021 und dem 18. November 2022 abgeschlossene Transaktionen werden gesondert erwartet.

Unternehmen im Vergleich zu privaten Käufern

Die zyprischen Immobiliensteuerpflichten unterscheiden sich erheblich zwischen Unternehmen und Privatpersonen:

Häufig gestellte Fragen

Dieser Artikel wurde ausschließlich zu Informationszwecken verfasst und stellt keine rechtliche oder steuerliche Beratung dar. Bestimmte Informationen können sich ändern und Sie sollten stets professionelle Beratung einholen, bevor Sie Maßnahmen zu Übertragungstransaktionen, Verträgen oder Steuern in Zypern ergreifen.