Podatki od nieruchomości na Cyprze: kupno i sprzedaż

Podsumowanie

Podatki od nieruchomości na Cyprze obejmują opłaty za przeniesienie, VAT, podatek od zysków kapitałowych (CGT) oraz opłaty władz lokalnych, z których każdy ma zastosowanie na różnych etapach zakupu, posiadania i sprzedaży nieruchomości na Cyprze. Cypr nakłada VAT w wysokości 19% na nowe nieruchomości (z możliwością obniżenia do 5% dla głównych miejsc zamieszkania), opłaty za przeniesienie w wysokości 3-8% przy odsprzedaży oraz CGT w wysokości 20% od zysków ze zbycia. Ten przewodnik przedstawia każdy obowiązek podatkowy dla nabywców, właścicieli i sprzedających, wraz z przykładami obliczeniowymi, aby umożliwić zaplanowanie transakcji nieruchomościowej na Cyprze z pewnością.

Podatki od nieruchomości na Cyprze dla nabywców nieruchomości

1. Opłaty za przeniesienie

Cypryjskie opłaty za przeniesienie są uiszczane przez nabywcę w momencie rejestracji aktu własności w Departamencie Katastru i Geodezji. Kataster szacuje wartość rynkową nieruchomości w dniu zakupu i stosuje następujące progresywne stawki:

Cypryjskie opłaty za przeniesienie są obniżone o 50%, gdy transakcja nie podlega VAT (zazwyczaj nieruchomości z odsprzedaży). Opłaty za przeniesienie nie są w ogóle pobierane, jeżeli przy zakupie zapłacono VAT, co oznacza, że nabywcy nowych nieruchomości płacący VAT całkowicie unikają opłat za przeniesienie.

Jeżeli nabywców jest więcej niż jeden, cenę zakupu dzieli się przez liczbę nabywców, a opłaty za przeniesienie stosuje się indywidualnie do udziału każdego nabywcy, co często skutkuje niższą łączną opłatą.

Przykłady obliczania opłat za przeniesienie

Jeden nabywca, nieruchomość o wartości €600,000 (z rabatem 50% za transakcję bez VAT):

Współwłasność (np. mąż i żona): Cena zakupu jest dzielona między dwóch nabywców, przez co udział każdego nabywcy trafia do niższych progresywnych przedziałów, znacznie obniżając łączną opłatę za przeniesienie.

2. Podatek od wartości dodanej (VAT)

Cypryjski VAT według stawki podstawowej 19% ma zastosowanie do ceny zakupu nowych nieruchomości i gruntów. VAT wprowadzono na zakup nowych nieruchomości, gdy Cypr przystąpił do Unii Europejskiej w 2004 roku, i rozszerzono go na zakup gruntów od stycznia 2018 roku. Nieruchomości z odsprzedaży (wcześniej używane) nie podlegają VAT.

Obniżona stawka VAT, kwalifikowalność i warunki

Przepisy cypryjskie przewidują obniżoną stawkę VAT w wysokości 5% dla głównych miejsc zamieszkania, z zastrzeżeniem następujących warunków:

1. Przeznaczenie: Nieruchomość musi służyć jako główne i stałe miejsce zamieszkania nabywcy na Cyprze.
2. Ograniczenia wieku i własności: Kwalifikują się wyłącznie osoby powyżej 18 roku życia, a stawka ta jest dostępna dla osób, które nie nabyły wcześniej nieruchomości na Cyprze z obniżonym VAT.
3. Ograniczenia wartości i powierzchni (zasady po czerwcu 2023 roku): Obniżona stawka ma zastosowanie do pierwszych 130 m² powierzchni mieszkalnej pod zabudowę, pod warunkiem że całkowita powierzchnia pod zabudowę nie przekracza 190 m², wartość nieruchomości wynosi maksymalnie €350,000, a cała transakcja nie przekracza €475,000. Powierzchnia przekraczająca 130 m² podlega stawce podstawowej 19%.
4. Brak wynajmu: Nabywca nie może wynajmować nieruchomości (krótko- ani długoterminowo), ponieważ jest to niezgodne z wymogiem głównego miejsca zamieszkania.

Przepis dotyczący niepełnosprawności: Osoby z niepełnosprawnością (w rozumieniu ustawy o VAT) mogą ubiegać się o stawkę 5% na pierwsze 190 m² powierzchni mieszkalnej pod zabudowę, niezależnie od całkowitej powierzchni.

Przykłady zastosowania VAT

• Główne miejsce zamieszkania, mieszkanie 100 m² za €300,000: Jeżeli spełnione są wszystkie warunki, cały zakup kwalifikuje się do stawki VAT 5% (€15,000 VAT zamiast €57,000 przy 19%).
• Nieruchomość przekraczająca limity, willa 300 m² za €600,000: Ta nieruchomość przekracza zarówno próg powierzchni, jak i wartości i nie kwalifikowałaby się do stawki obniżonej. Ma zastosowanie pełna stawka 19% (€114,000 VAT).
• Nabywcy będący spółkami: Spółki nabywające nieruchomości zawsze podlegają podstawowej stawce VAT 19%, bez dostępnej stawki obniżonej.

Skutki sprzedaży w ciągu 10 lat

Cypryjska ustawa o VAT wymaga, aby nabywca, który skorzystał z obniżonej stawki 5%, utrzymywał nieruchomość jako główne miejsce zamieszkania przez 10 lat. Jeżeli nabywca sprzeda lub wynajmie nieruchomość w tym okresie, musi powiadomić Departament VAT w ciągu 30 dni i zwrócić proporcjonalną część oszczędności z tytułu VAT.

Przykład: Mieszkanie zakupione za €300,000 z VAT 5% zostaje sprzedane po pięciu latach. Sprzedający musi zwrócić różnicę 14% (19% minus 5%) za pozostałe pięć lat, czyli 50% pierwotnej oszczędności z tytułu VAT.

3. Inne wydatki związane z zakupem

Zakup nieruchomości na Cyprze wiąże się z dodatkowymi mniejszymi opłatami w katastrze:

• Złożenie pełnomocnictwa lub umowy sprzedaży: €50
• Złożenie umowy cesji (dla nieruchomości z odsprzedaży, dla których nie wydano jeszcze nowych aktów własności): 0.5% ceny zakupu, maksymalnie €3,000

Podatek od nieruchomości dla właścicieli nieruchomości na Cyprze

1. Podatek od nieruchomości (IPT)

Cypryjski podatek od nieruchomości był płacony przez właścicieli nieruchomości do urzędu skarbowego do końca 2016 roku. Od 2017 roku podatek ten został zniesiony. Jednak właściciele, którzy posiadali nieruchomości przed 2017 rokiem, mogą nadal mieć zaległe zobowiązania z tytułu IPT. IPT obliczano na podstawie wartości rynkowej nieruchomości na dzień 1 stycznia 1980 roku, ustalanej na właściciela, a nie na nieruchomość.

2. Władze lokalne: podatki i opłaty

Nieruchomości cypryjskie podlegają jurysdykcji gminy albo rady wiejskiej. Podatki i opłaty władz lokalnych różnią się w zależności od lokalizacji i zazwyczaj wynoszą od około €90 do €300 rocznie, w zależności od wielkości nieruchomości. Opłaty te obejmują kanalizację, wywóz odpadów, oświetlenie uliczne i inne usługi lokalne.

Podstawowe stawki za media, takie jak energia elektryczna i woda, zależą od zużycia (odczyty liczników). Wszystkie rachunki za energię elektryczną wystawia Urząd Elektryczności Cypru (EAC), natomiast rachunki za wodę są zazwyczaj wystawiane przez lokalną gminę lub radę wiejską.

3. Koszty wspólne

Nieruchomości cypryjskie stanowiące część jednolitego kompleksu z częściami wspólnymi ponoszą koszty wspólne. Są one zarządzane bezpośrednio przez mieszkańców (za pośrednictwem Komitetu Zarządzającego) albo przez firmę zarządzającą nieruchomościami. Koszty różnią się znacznie w zależności od lokalizacji, wielkości nieruchomości i jakości zarządzania częścią wspólną.

4. Ubezpieczenie

Cypryjscy właściciele nieruchomości zazwyczaj ubezpieczają swoje nieruchomości. Właściciele w kompleksach budynków powinni sprawdzić w Komitecie Zarządzania Wspólnotą istniejący zakres ochrony przed wykupieniem dodatkowego ubezpieczenia. Koszty różnią się w zależności od wielkości nieruchomości, jej stanu i ubezpieczyciela.

5. Podatek od spadków

Cypr zniósł podatek od spadków 1 stycznia 2000 roku. Majątek przekazany spadkobiercom nie podlega podatkowi od spadków.

Podatek od zysków kapitałowych na Cyprze dla sprzedających nieruchomości

1. Podatek od zysków kapitałowych (CGT)

Podatek od zysków kapitałowych na Cyprze ma zastosowanie do zysków osiągniętych ze sprzedaży nieruchomości położonych na Cyprze lub udziałów w spółkach o znacznych zasobach nieruchomości cypryjskich. Cypryjski CGT jest naliczany według jednolitej stawki 20% od podlegającego opodatkowaniu zysku.

Podlegający opodatkowaniu zysk oblicza się poprzez odliczenie od ceny sprzedaży dopuszczalnych wydatków. Dopuszczalne odliczenia obejmują:

• Opłaty za przeniesienie zapłacone przy nabyciu nieruchomości
• Koszty remontu lub ulepszenia strukturalnego (udokumentowane i zatwierdzone)
• Prowizję pośrednika w obrocie nieruchomościami (tylko jeżeli zapłacono ją licencjonowanemu, zarejestrowanemu pośrednikowi na Cyprze)
• Koszty prawne poniesione podczas sprzedaży
• Korektę o inflację pierwotnej ceny zakupu (przy użyciu oficjalnego wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych)

Test spółki bogatej w nieruchomości: Od 1 stycznia 2026 roku próg dla zbyć pośrednich obniżono z 50% do 20%, co oznacza, że więcej zbyć udziałów w strukturach posiadających nieruchomości będzie objętych CGT.

Ulgi na całe życie

Prawo cypryjskie przyznaje osobom fizycznym (a nie spółkom) jednorazowe ulgi na całe życie, które zmniejszają podlegający opodatkowaniu zysk:

Każda ulga ma zastosowanie raz na osobę fizyczną. Każdą niewykorzystaną część można przenieść na przyszłe sprzedaże.

Przykład obliczenia CGT

Scenariusz: Osoba fizyczna sprzedaje swoje główne miejsce zamieszkania (posiadane od 1 stycznia 2000 roku) za €450,000.

1. Pierwotna cena zakupu: €250,000
2. Cena zakupu skorygowana o inflację (współczynnik 1.49): €250,000 x 1.49 = €372,500
3. Zysk brutto: €450,000-€372,500 = €77,500
4. Ulga na główne miejsce zamieszkania: €150,000, w pełni pokrywa zysk
5. Zobowiązanie z tytułu CGT: €0

Gdyby nieruchomość nie była głównym miejscem zamieszkania, miałaby zastosowanie wyłącznie ulga ogólna w wysokości €30,000:

• Zysk podlegający opodatkowaniu: €77,500-€30,000 = €47,500
• CGT: €47,500 x 20% = €9,500

2. Wydatki na dostarczenie niezbędnych dokumentów nabywcy

Sprzedający nieruchomości na Cyprze zazwyczaj muszą dostarczyć następujące dokumenty:

• Wypis z katastru (dla hipotek lub innych obciążeń): €10 do €50
• Kopie planów architektonicznych i sytuacyjnych oraz wcześniejszych umów (z katastru): €5 do €40
• Złożenie ogólnego pełnomocnictwa: €50
• Świadectwo charakterystyki energetycznej (obowiązkowe dla nabywcy): €300 do €500

3. Spłata długów, opłat za media i podatków

Prawo cypryjskie wymaga uregulowania wszystkich zaległych długów, opłat za media i podatków przed sfinalizowaniem sprzedaży nieruchomości. Obejmują one wszelkie zadłużenie hipoteczne, kwoty należne deweloperowi, salda kosztów wspólnych oraz zaległe rachunki za media za wodę, energię elektryczną i wywóz odpadów.

4. Usługi profesjonalne i honoraria

Opłaty związane z transakcjami nieruchomościowymi na Cyprze zazwyczaj obejmują:

• Prowizja pośrednika w obrocie nieruchomościami: Nie obowiązuje żaden ustawowy limit. Gdy nie uzgodniono stawki, domyślna prowizja wynosi 3% na podstawie ustawy o regulacji pośredników w obrocie nieruchomościami 71(I)/2010; w przeciwnym razie honorarium jest zgodne z ustaleniem z licencjonowanym pośrednikiem, plus VAT
• Honoraria prawne: Uzgodnione między sprzedającym a prawnikiem, zazwyczaj kwota stała
• Świadectwo charakterystyki energetycznej: €300-€500 (obowiązkowe do dostarczenia przez sprzedającego)

5. Podatek 0.4% na mieszkania dla uchodźców

Cypr wprowadził w listopadzie 2022 roku podatek 0.4% od sprzedaży nieruchomości, płatny przez sprzedającego, na wsparcie mieszkań dla cypryjskich uchodźców wysiedlonych po tureckiej inwazji z 1974 roku. Podatek ten ma zastosowanie do:

• Bezpośredniej sprzedaży nieruchomości na Cyprze
• Sprzedaży udziałów w spółkach posiadających (bezpośrednio lub pośrednio) nieruchomości na Cyprze

Urząd Podatkowy Cypru oświadczył, że podatek ten ma moc wsteczną od 22 lutego 2021 roku. Dla transakcji sfinalizowanych po 18 listopada 2022 roku dostępne są nowe formularze. Wytyczne dla transakcji sfinalizowanych między 22 lutego 2021 roku a 18 listopada 2022 roku są oczekiwane oddzielnie.

Spółki a nabywcy indywidualni

Obowiązki podatkowe od nieruchomości na Cyprze znacznie różnią się między spółkami a osobami fizycznymi:

Najczęściej zadawane pytania

Niniejszy artykuł został sporządzony wyłącznie w celach informacyjnych i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Niektóre informacje mogą ulec zmianie i zawsze należy zasięgnąć profesjonalnej porady przed podjęciem działań dotyczących transakcji przeniesienia, umów lub podatków na Cyprze.