Taxe imobiliare în Cipru pentru cumpărători și vânzători

Rezumat

Impozitele pe proprietate în Cipru includ taxe de transfer, TVA, impozitul pe câștigurile de capital (CGT) și taxele autorităților locale, fiecare aplicându-se în diferite etape ale cumpărării, deținerii și vânzării unei proprietăți în Cipru. Cipru percepe TVA de 19% pentru proprietățile noi (reductibilă la 5% pentru reședințele principale), taxe de transfer de 3-8% la revânzări și CGT de 20% pentru câștigurile din înstrăinare. Acest ghid detaliază fiecare obligație fiscală pentru cumpărători, proprietari și vânzători, inclusiv exemple lucrate, astfel încât să vă puteți planifica tranzacția imobiliară în Cipru cu încredere.

Impozitele pe proprietate în Cipru pentru cumpărătorii de imobile

1. Taxe de transfer

Taxele de transfer cipriote sunt plătite de cumpărător atunci când titlul de proprietate este înregistrat la Departamentul de Cadastru și Topografie. Cadastrul estimează valoarea de piață a proprietății la data cumpărării și aplică următoarele cote progresive:

Taxele de transfer cipriote sunt reduse cu 50% atunci când tranzacția nu este supusă TVA (de regulă proprietățile de revânzare). Taxele de transfer nu se percep deloc dacă la cumpărare a fost plătită TVA, ceea ce înseamnă că cumpărătorii de proprietăți noi care plătesc TVA evită complet taxele de transfer.

Dacă există mai mult de un cumpărător, prețul de cumpărare se împarte la numărul de cumpărători, iar taxele de transfer se aplică individual cotei fiecărui cumpărător, ducând adesea la o taxă totală mai mică.

Exemple de calcul al taxelor de transfer

Cumpărător unic, proprietate evaluată la €600,000 (cu reducere de 50% pentru tranzacție fără TVA):

Coproprietate (de exemplu, soț și soție): Prețul de cumpărare este împărțit între doi cumpărători, astfel încât cota fiecărui cumpărător intră în tranșe progresive mai mici, reducând considerabil taxa de transfer combinată.

2. Taxa pe valoarea adăugată (TVA)

TVA cipriotă la cota standard de 19% se aplică prețului de cumpărare al proprietăților noi și al terenurilor. TVA a fost introdusă la achizițiile de proprietăți noi când Cipru a aderat la Uniunea Europeană în 2004 și a fost extinsă la achizițiile de terenuri începând din ianuarie 2018. Proprietățile de revânzare (utilizate anterior) nu sunt supuse TVA.

Cota redusă de TVA, eligibilitate și condiții

Legislația cipriotă prevede o cotă redusă de TVA de 5% pentru reședințele principale, sub rezerva următoarelor condiții:

1. Destinația de utilizare: Proprietatea trebuie să servească drept reședința principală și permanentă a cumpărătorului în Cipru.
2. Restricții de vârstă și de proprietate: Se califică doar persoanele peste 18 ani, iar această cotă este disponibilă persoanelor care nu au cumpărat anterior o proprietate în Cipru cu TVA redusă.
3. Limitări de valoare și de suprafață (reguli de după iunie 2023): Cota redusă se aplică primilor 130 m² de suprafață rezidențială construibilă, cu condiția ca suprafața construibilă totală să nu depășească 190 m², valoarea proprietății să fie de până la €350,000, iar tranzacția totală să nu depășească €475,000. Suprafața care depășește 130 m² este supusă cotei standard de 19%.
4. Fără utilizare pentru închiriere: Cumpărătorul nu poate închiria proprietatea (pe termen scurt sau lung), deoarece acest lucru este incompatibil cu cerința de reședință principală.

Dispoziție privind dizabilitatea: Persoanele cu dizabilități (astfel cum sunt definite în Legea privind TVA) pot solicita cota de 5% pentru primii 190 m² de suprafață rezidențială construibilă, indiferent de suprafața totală.

Exemple de aplicare a TVA

• Reședință principală, apartament de 100 m² la €300,000: Dacă sunt îndeplinite toate condițiile, întreaga achiziție se califică pentru cota de TVA de 5% (€15,000 TVA în loc de €57,000 la 19%).
• Proprietate care depășește limitele, vilă de 300 m² la €600,000: Această proprietate depășește atât pragul de suprafață, cât și pe cel de valoare și nu s-ar califica pentru cota redusă. Se aplică cota integrală de 19% (€114,000 TVA).
• Cumpărători societăți: Societățile care cumpără o proprietate sunt întotdeauna supuse cotei standard de TVA de 19%, fără o cotă redusă disponibilă.

Impactul vânzării în termen de 10 ani

Legea cipriotă privind TVA impune ca un cumpărător care a beneficiat de cota redusă de 5% să păstreze proprietatea ca reședință principală timp de 10 ani. Dacă cumpărătorul vinde sau închiriază proprietatea în această perioadă, trebuie să notifice Departamentul TVA în termen de 30 de zile și să restituie o parte proporțională din economia de TVA.

Exemplu: Un apartament cumpărat cu €300,000 cu TVA de 5% este vândut după cinci ani. Vânzătorul trebuie să restituie diferența de 14% (19% minus 5%) pentru cei cinci ani rămași, adică 50% din economia inițială de TVA.

3. Alte cheltuieli de achiziție

Achizițiile de proprietăți în Cipru implică taxe suplimentare mai mici la cadastru:

• Depunerea unei procuri sau a unui contract de vânzare: €50
• Depunerea unui contract de cesiune (pentru proprietățile de revânzare pentru care nu au fost încă emise noile titluri de proprietate): 0.5% din prețul de cumpărare, maximum €3,000

Impozitul pe bunuri imobile pentru proprietarii de imobile în Cipru

1. Impozitul pe bunuri imobile (IPT)

Impozitul cipriot pe bunuri imobile era datorat de proprietari către administrația fiscală până la sfârșitul anului 2016. Începând din 2017, acest impozit a fost abrogat. Cu toate acestea, proprietarii care dețineau imobile înainte de 2017 pot avea încă obligații IPT restante. IPT se calcula pe baza valorii de piață a proprietății la 1 ianuarie 1980, stabilită pe proprietar, nu pe proprietate.

2. Autorități locale: impozite și taxe

Proprietățile cipriote intră în jurisdicția unei municipalități sau a unui consiliu sătesc. Impozitele și taxele autorităților locale variază în funcție de localizare și se situează de obicei între aproximativ €90 și €300 pe an, în funcție de dimensiunea proprietății. Aceste taxe acoperă canalizarea, colectarea deșeurilor, iluminatul stradal și alte servicii locale.

Tarifele de bază ale utilităților pentru electricitate și apă depind de consum (citirile contorului). Toate facturile de electricitate sunt emise de Autoritatea de Electricitate a Ciprului (EAC), în timp ce facturile de apă sunt de obicei emise de municipalitatea sau consiliul sătesc local.

3. Cheltuieli comune

Proprietățile cipriote care fac parte dintr-un complex unitar cu spații comune generează cheltuieli comune. Acestea sunt gestionate fie direct de rezidenți (prin intermediul Comitetului de Administrare), fie de o societate de administrare a proprietăților. Costurile variază considerabil în funcție de localizare, dimensiunea proprietății și calitatea administrării spațiului comun.

4. Asigurare

Proprietarii ciprioți își asigură de obicei proprietățile. Proprietarii din complexe de clădiri ar trebui să verifice cu Comitetul de Administrare Comună acoperirea existentă înainte de a încheia o asigurare suplimentară. Costurile variază în funcție de dimensiunea proprietății, starea acesteia și asigurător.

5. Impozitul pe moștenire

Cipru a abrogat impozitul pe moștenire la 1 ianuarie 2000. Bunurile transmise moștenitorilor nu sunt supuse impozitului pe moștenire.

Impozitul pe câștigurile de capital în Cipru pentru vânzătorii de imobile

1. Impozitul pe câștigurile de capital (CGT)

Impozitul pe câștigurile de capital în Cipru se aplică câștigurilor realizate din vânzarea de bunuri imobile situate în Cipru sau a acțiunilor în societăți cu dețineri semnificative de bunuri imobile cipriote. CGT cipriot se percepe la o cotă unică de 20% asupra câștigului impozabil.

Câștigul impozabil se calculează prin deducerea cheltuielilor admisibile din prețul de vânzare. Deducerile admisibile includ:

• Taxele de transfer plătite la achiziționarea proprietății
• Costurile de renovare sau de îmbunătățire structurală (documentate și aprobate)
• Comisionul agentului imobiliar (numai dacă a fost plătit unui agent autorizat și înregistrat în Cipru)
• Cheltuielile juridice suportate în timpul vânzării
• Ajustarea în funcție de inflație a prețului inițial de cumpărare (utilizând indicele oficial al prețurilor de consum)

Testul societății bogate în imobile: Începând cu 1 ianuarie 2026, pragul pentru înstrăinările indirecte a fost redus de la 50% la 20%, ceea ce înseamnă că mai multe înstrăinări de acțiuni în structuri de deținere imobiliară vor intra în sfera CGT.

Deduceri pe durata vieții

Legea cipriotă acordă persoanelor fizice (nu societăților) deduceri unice pe durata vieții care reduc câștigul impozabil:

Fiecare deducere se aplică o singură dată pe persoană fizică. Orice parte neutilizată poate fi reportată către vânzări viitoare.

Exemplu de calcul al CGT

Scenariu: O persoană fizică își vinde reședința principală (deținută din 1 ianuarie 2000) cu €450,000.

1. Prețul inițial de cumpărare: €250,000
2. Prețul de cumpărare ajustat cu inflația (factor 1.49): €250,000 x 1.49 = €372,500
3. Câștig brut: €450,000-€372,500 = €77,500
4. Deducere pentru reședința principală: €150,000, acoperă integral câștigul
5. Obligația de CGT: €0

Dacă proprietatea nu ar fi o reședință principală, s-ar aplica doar deducerea generală de €30,000:

• Câștig impozabil: €77,500-€30,000 = €47,500
• CGT: €47,500 x 20% = €9,500

2. Cheltuieli pentru furnizarea documentelor necesare cumpărătorului

Vânzătorii de proprietăți în Cipru trebuie de obicei să furnizeze următoarele documente:

• Extras de carte funciară (pentru ipoteci sau alte sarcini): €10 până la €50
• Copii ale planurilor arhitecturale și de amplasament și ale contractelor anterioare (de la cadastru): €5 până la €40
• Depunerea unei procuri generale: €50
• Certificatul de performanță energetică (obligatoriu pentru cumpărător): €300 până la €500

3. Plata datoriilor, utilităților și impozitelor

Legea cipriotă impune achitarea tuturor datoriilor, utilităților și impozitelor restante înainte de finalizarea unei vânzări de proprietate. Acestea includ orice datorie ipotecară, sumele datorate dezvoltatorului, soldurile cheltuielilor comune și facturile restante de utilități pentru apă, electricitate și colectarea deșeurilor.

4. Servicii profesionale și onorarii

Onorariile tranzacțiilor imobiliare în Cipru includ de obicei:

• Comisionul agentului imobiliar: Nu se aplică niciun plafon legal. Atunci când nu s-a convenit o cotă, comisionul implicit este de 3% în temeiul Legii privind reglementarea agenților imobiliari 71(I)/2010; în caz contrar, onorariul este cel convenit cu un agent autorizat, plus TVA
• Onorarii juridice: Convenite între vânzător și avocat, de obicei o sumă fixă
• Certificatul de performanță energetică: €300-€500 (obligatoriu de furnizat de către vânzător)

5. Impozitul de 0.4% pentru locuințele refugiaților

Cipru a introdus în noiembrie 2022 un impozit de 0.4% asupra vânzărilor de proprietăți, plătibil de vânzător, pentru a sprijini locuințele refugiaților ciprioți strămutați după invazia turcă din 1974. Acest impozit se aplică pentru:

• Vânzările directe de proprietăți în Cipru
• Vânzările de acțiuni în societăți care dețin (direct sau indirect) proprietăți în Cipru

Autoritatea Fiscală a Ciprului a declarat că acest impozit are efect retroactiv de la 22 februarie 2021. Pentru tranzacțiile finalizate după 18 noiembrie 2022 sunt disponibile formulare noi. Îndrumările pentru tranzacțiile finalizate între 22 februarie 2021 și 18 noiembrie 2022 sunt așteptate separat.

Societăți față de cumpărători persoane fizice

Obligațiile fiscale privind proprietatea în Cipru diferă semnificativ între societăți și persoane fizice:

Întrebări frecvente

Acest articol a fost redactat exclusiv în scop informativ și nu constituie consultanță juridică sau fiscală. Anumite informații se pot modifica și ar trebui întotdeauna să solicitați consultanță profesională înainte de a acționa cu privire la tranzacții de transfer, contracte sau impozite în Cipru.