Налоги и расходы на недвижимость на Кипре

Краткое содержание

Налоги на недвижимость на Кипре включают сборы за передачу права собственности, НДС, налог на прирост капитала (CGT) и сборы местных органов власти, каждый из которых применяется на разных этапах покупки, владения и продажи недвижимости на Кипре. Кипр взимает НДС в размере 19% на новую недвижимость (со снижением до 5% для основного жилья), сборы за передачу права собственности в размере 3-8% при перепродаже и CGT в размере 20% с прибыли от отчуждения. В этом руководстве подробно рассматривается каждое налоговое обязательство для покупателей, владельцев и продавцов, включая рассчитанные примеры, чтобы вы могли уверенно планировать свою сделку с недвижимостью на Кипре.

Налоги на недвижимость на Кипре для покупателей недвижимости

1. Сборы за передачу права собственности

Кипрские сборы за передачу права собственности уплачиваются покупателем при регистрации титула собственности в Департаменте земельного кадастра и геодезии. Земельный кадастр оценивает рыночную стоимость недвижимости на дату покупки и применяет следующие прогрессивные ставки:

Кипрские сборы за передачу права собственности снижаются на 50%, когда сделка не облагается НДС (обычно недвижимость при перепродаже). Сборы за передачу права собственности вообще не взимаются, если при покупке был уплачен НДС, а значит, покупатели новой недвижимости, уплачивающие НДС, полностью избегают сборов за передачу.

Если покупателей более одного, цена покупки делится на число покупателей, и сборы за передачу применяются к доле каждого покупателя по отдельности, что часто приводит к более низкому общему сбору.

Примеры расчёта сборов за передачу права собственности

Один покупатель, недвижимость стоимостью €600,000 (со скидкой 50% для сделки без НДС):

Совместная собственность (например, муж и жена): Цена покупки распределяется между двумя покупателями, поэтому доля каждого покупателя попадает в более низкие прогрессивные диапазоны, что значительно снижает совокупный сбор за передачу.

2. Налог на добавленную стоимость (НДС)

Кипрский НДС по стандартной ставке 19% применяется к цене покупки новой недвижимости и земли. НДС был введён на покупку новой недвижимости, когда Кипр вступил в Европейский союз в 2004 году, и распространён на покупку земли с января 2018 года. Недвижимость при перепродаже (ранее использовавшаяся) не облагается НДС.

Сниженная ставка НДС, право на льготу и условия

Кипрское законодательство предусматривает сниженную ставку НДС 5% для основного жилья при соблюдении следующих условий:

1. Целевое использование: Недвижимость должна служить основным и постоянным местом жительства покупателя на Кипре.
2. Ограничения по возрасту и владению: Право имеют только лица старше 18 лет, и эта ставка доступна лицам, которые ранее не приобретали недвижимость на Кипре по сниженному НДС.
3. Ограничения по стоимости и площади (правила после июня 2023 года): Сниженная ставка применяется к первым 130 кв.м застраиваемой жилой площади при условии, что общая застраиваемая площадь не превышает 190 кв.м, стоимость недвижимости составляет не более €350,000, а общая сумма сделки не превышает €475,000. Площадь свыше 130 кв.м облагается по стандартной ставке 19%.
4. Отсутствие сдачи в аренду: Покупатель не может сдавать недвижимость в аренду (краткосрочно или долгосрочно), поскольку это несовместимо с требованием об основном жилье.

Положение об инвалидности: Лица с инвалидностью (согласно определению в Законе об НДС) могут подать заявление на ставку 5% для первых 190 кв.м застраиваемой жилой площади независимо от общей площади.

Примеры применения НДС

• Основное жильё, квартира 100 кв.м за €300,000: При соблюдении всех условий вся покупка соответствует ставке НДС 5% (€15,000 НДС вместо €57,000 при 19%).
• Недвижимость, превышающая лимиты, вилла 300 кв.м за €600,000: Эта недвижимость превышает как порог по площади, так и по стоимости и не будет соответствовать сниженной ставке. Применяется полная ставка 19% (€114,000 НДС).
• Корпоративные покупатели: Компании, приобретающие недвижимость, всегда облагаются по стандартной ставке НДС 19%, сниженная ставка недоступна.

Последствия продажи в течение 10 лет

Кипрский закон об НДС требует, чтобы покупатель, воспользовавшийся сниженной ставкой 5%, сохранял недвижимость в качестве основного жилья в течение 10 лет. Если покупатель продаст или сдаст недвижимость в аренду в течение этого периода, он должен уведомить Департамент НДС в течение 30 дней и вернуть пропорциональную часть экономии на НДС.

Пример: Квартира, приобретённая за €300,000 с НДС 5%, продаётся через пять лет. Продавец должен вернуть разницу в 14% (19% минус 5%) за оставшиеся пять лет, то есть 50% первоначальной экономии на НДС.

3. Прочие расходы при покупке

Покупка недвижимости на Кипре сопряжена с дополнительными меньшими сборами в земельном кадастре:

• Подача доверенности или договора купли-продажи: €50
• Подача договора уступки (для недвижимости при перепродаже, по которой ещё не выданы новые титулы собственности): 0.5% от цены покупки, максимум €3,000

Налог на недвижимое имущество для владельцев недвижимости на Кипре

1. Налог на недвижимое имущество (IPT)

Кипрский налог на недвижимое имущество уплачивался владельцами недвижимости в налоговую службу до конца 2016 года. С 2017 года этот налог отменён. Однако владельцы, которые владели недвижимостью до 2017 года, могут по-прежнему иметь непогашенные обязательства по IPT. IPT рассчитывался исходя из рыночной стоимости недвижимости на 1 января 1980 года и начислялся на владельца, а не на объект недвижимости.

2. Местные органы власти: налоги и сборы

Кипрская недвижимость подпадает под юрисдикцию либо муниципалитета, либо сельского совета. Налоги и сборы местных органов власти различаются в зависимости от местоположения и обычно составляют примерно от €90 до €300 в год в зависимости от размера недвижимости. Эти сборы покрывают канализацию, вывоз мусора, уличное освещение и другие местные услуги.

Базовые тарифы на коммунальные услуги за электричество и воду зависят от потребления (показания счётчиков). Все счета за электричество выставляются Управлением электроэнергии Кипра (EAC), тогда как счета за воду обычно выставляются местным муниципалитетом или сельским советом.

3. Коммунальные расходы

Кипрская недвижимость, входящая в состав единого комплекса с местами общего пользования, влечёт коммунальные расходы. Ими управляют либо непосредственно жильцы (через Комитет управления), либо компания по управлению недвижимостью. Расходы сильно различаются в зависимости от местоположения, размера недвижимости и качества управления местами общего пользования.

4. Страхование

Кипрские владельцы недвижимости обычно страхуют свою недвижимость. Владельцам в жилых комплексах следует уточнить у Комитета управления общим имуществом существующее покрытие перед оформлением дополнительной страховки. Расходы различаются в зависимости от размера недвижимости, её состояния и страховщика.

5. Налог на наследство

Кипр отменил налог на наследство 1 января 2000 года. Имущество, передаваемое наследникам, не облагается налогом на наследство.

Налог на прирост капитала на Кипре для продавцов недвижимости

1. Налог на прирост капитала (CGT)

Налог на прирост капитала на Кипре применяется к прибыли, полученной от продажи недвижимости, расположенной на Кипре, или долей в компаниях со значительными активами в кипрской недвижимости. Кипрский CGT взимается по единой ставке 20% с налогооблагаемой прибыли.

Налогооблагаемая прибыль рассчитывается путём вычета допустимых расходов из цены продажи. Допустимые вычеты включают:

• Сборы за передачу права собственности, уплаченные при приобретении недвижимости
• Затраты на ремонт или структурное улучшение (документально подтверждённые и одобренные)
• Комиссию агента по недвижимости (только если она уплачена лицензированному, зарегистрированному агенту на Кипре)
• Юридические расходы, понесённые в ходе продажи
• Корректировку на инфляцию первоначальной цены покупки (с использованием официального индекса потребительских цен)

Тест компании, богатой недвижимостью: С 1 января 2026 года порог для косвенного отчуждения снижен с 50% до 20%, а значит, больше сделок по отчуждению долей в структурах, владеющих недвижимостью, попадёт под действие CGT.

Пожизненные льготы

Кипрское законодательство предоставляет физическим лицам (не компаниям) однократные пожизненные льготы, уменьшающие налогооблагаемую прибыль:

Каждая льгота применяется один раз на физическое лицо. Любую неиспользованную часть можно перенести на будущие продажи.

Пример расчёта CGT

Сценарий: Физическое лицо продаёт своё основное жильё (находящееся в собственности с 1 января 2000 года) за €450,000.

1. Первоначальная цена покупки: €250,000
2. Цена покупки, скорректированная на инфляцию (коэффициент 1.49): €250,000 x 1.49 = €372,500
3. Валовая прибыль: €450,000-€372,500 = €77,500
4. Льгота на основное жильё: €150,000, полностью покрывает прибыль
5. Обязательство по CGT: €0

Если бы недвижимость не была основным жильём, применялась бы только общая льгота в размере €30,000:

• Налогооблагаемая прибыль: €77,500-€30,000 = €47,500
• CGT: €47,500 x 20% = €9,500

2. Расходы на предоставление необходимых документов покупателю

Продавцам недвижимости на Кипре обычно необходимо предоставить следующие документы:

• Выписку из земельного кадастра (по ипотекам или иным обременениям): €10 до €50
• Копии архитектурных и ситуационных планов и предыдущих договоров (из земельного кадастра): €5 до €40
• Подачу генеральной доверенности: €50
• Сертификат энергоэффективности (обязателен для покупателя): €300 до €500

3. Погашение долгов, коммунальных услуг и налогов

Кипрское законодательство требует погашения всех непогашенных долгов, коммунальных услуг и налогов до завершения продажи недвижимости. К ним относятся любая ипотечная задолженность, суммы, причитающиеся застройщику, остатки по коммунальным расходам и непогашенные счета за коммунальные услуги за воду, электричество и вывоз мусора.

4. Профессиональные услуги и гонорары

Гонорары по сделкам с недвижимостью на Кипре обычно включают:

• Комиссия агента по недвижимости: Законодательный лимит не применяется. Если ставка не согласована, комиссия по умолчанию составляет 3% согласно Закону о регулировании агентов по недвижимости 71(I)/2010; в противном случае гонорар согласуется с лицензированным агентом, плюс НДС
• Юридические гонорары: Согласуются между продавцом и юристом, обычно фиксированная сумма
• Сертификат энергоэффективности: €300-€500 (обязателен к предоставлению продавцом)

5. Налог 0.4% на жильё для беженцев

Кипр ввёл в ноябре 2022 года налог 0.4% на продажу недвижимости, уплачиваемый продавцом, для поддержки жилья кипрских беженцев, перемещённых после турецкого вторжения 1974 года. Этот налог применяется к:

• Прямым продажам недвижимости на Кипре
• Продажам долей в компаниях, владеющих (прямо или косвенно) недвижимостью на Кипре

Налоговое управление Кипра заявило, что этот налог имеет обратную силу с 22 февраля 2021 года. Для сделок, завершённых после 18 ноября 2022 года, доступны новые формы. Разъяснения по сделкам, завершённым в период с 22 февраля 2021 года по 18 ноября 2022 года, ожидаются отдельно.

Компании и покупатели-физические лица

Обязательства по налогам на недвижимость на Кипре существенно различаются между компаниями и физическими лицами:

Часто задаваемые вопросы

Эта статья составлена исключительно в информационных целях и не является юридической или налоговой консультацией. Определённая информация может измениться, и вам следует всегда обращаться за профессиональной консультацией, прежде чем предпринимать действия в отношении сделок по передаче права собственности, договоров или налогов на Кипре.