Taxes immobilières à Chypre : acheteurs et vendeurs

Résumé

Les taxes immobilières à Chypre comprennent les frais de transfert, la TVA, l'impôt sur les plus-values (CGT) et les redevances des autorités locales, chacun s'appliquant à différentes étapes de l'achat, de la détention et de la vente d'un bien à Chypre. Chypre prélève une TVA de 19% sur les biens neufs (réductible à 5% pour les résidences principales), des frais de transfert de 3-8% sur les reventes et un CGT de 20% sur les plus-values de cession. Ce guide détaille chaque obligation fiscale pour les acheteurs, les propriétaires et les vendeurs, y compris des exemples chiffrés, afin que vous puissiez planifier votre transaction immobilière à Chypre en toute confiance.

Taxes immobilières à Chypre pour les acheteurs de biens

1. Frais de transfert

Les frais de transfert chypriotes sont payés par l'acheteur lorsque le titre de propriété est enregistré au Département du Cadastre et de l'Arpentage. Le cadastre estime la valeur marchande du bien à la date d'achat et applique les taux progressifs suivants :

Les frais de transfert chypriotes sont réduits de 50% lorsque la transaction n'est pas soumise à la TVA (généralement les biens de revente). Les frais de transfert ne sont pas facturés du tout si la TVA a été payée à l'achat, ce qui signifie que les acheteurs de biens neufs qui paient la TVA évitent entièrement les frais de transfert.

S'il y a plus d'un acheteur, le prix d'achat est divisé par le nombre d'acheteurs, et les frais de transfert s'appliquent individuellement à la part de chaque acheteur, ce qui aboutit souvent à un total de frais inférieur.

Exemples de calcul des frais de transfert

Acheteur unique, bien évalué à €600,000 (avec une remise de 50% pour une transaction sans TVA) :

Copropriété (par exemple, mari et femme) : Le prix d'achat est réparti entre deux acheteurs, de sorte que la part de chaque acheteur relève de tranches progressives inférieures, ce qui réduit considérablement les frais de transfert combinés.

2. Taxe sur la valeur ajoutée (TVA)

La TVA chypriote au taux standard de 19% s'applique au prix d'achat des biens neufs et des terrains. La TVA a été introduite sur les achats de biens neufs lorsque Chypre a rejoint l'Union européenne en 2004, et étendue aux achats de terrains à partir de janvier 2018. Les biens de revente (déjà utilisés) ne sont pas soumis à la TVA.

Taux de TVA réduit, éligibilité et conditions

La législation chypriote prévoit un taux de TVA réduit de 5% pour les résidences principales, sous réserve des conditions suivantes :

1. Usage prévu : Le bien doit servir de résidence principale et permanente de l'acheteur à Chypre.
2. Restrictions d'âge et de propriété : Seules les personnes de plus de 18 ans sont éligibles, et ce taux est disponible pour les personnes qui n'ont pas déjà acheté un bien à Chypre au taux de TVA réduit.
3. Limites de valeur et de superficie (règles postérieures à juin 2023) : Le taux réduit s'applique aux premiers 130 m² de surface résidentielle constructible, à condition que la surface constructible totale ne dépasse pas 190 m², que la valeur du bien soit d'au maximum €350,000 et que la transaction totale ne dépasse pas €475,000. La surface dépassant 130 m² est soumise au taux standard de 19%.
4. Pas d'usage locatif : L'acheteur ne peut pas louer le bien (à court ou à long terme), car cela est incompatible avec l'exigence de résidence principale.

Disposition relative au handicap : Les personnes en situation de handicap (au sens de la loi sur la TVA) peuvent demander le taux de 5% sur les premiers 190 m² de surface résidentielle constructible, quelle que soit la surface totale.

Exemples d'application de la TVA

• Résidence principale, appartement de 100 m² à €300,000 : Si toutes les conditions sont remplies, la totalité de l'achat bénéficie du taux de TVA de 5% (€15,000 de TVA au lieu de €57,000 à 19%).
• Bien dépassant les limites, villa de 300 m² à €600,000 : Ce bien dépasse à la fois le seuil de surface et le seuil de valeur et ne bénéficierait pas du taux réduit. Le taux plein de 19% s'applique (€114,000 de TVA).
• Acheteurs corporatifs : Les sociétés qui achètent un bien sont toujours soumises au taux standard de TVA de 19%, aucun taux réduit n'étant disponible.

Incidence d'une vente dans un délai de 10 ans

La loi chypriote sur la TVA exige qu'un acheteur ayant bénéficié du taux réduit de 5% conserve le bien comme résidence principale pendant 10 ans. Si l'acheteur vend ou loue le bien au cours de cette période, il doit en informer le Département de la TVA dans un délai de 30 jours et rembourser une partie proportionnelle des économies de TVA.

Exemple : Un appartement acheté €300,000 avec une TVA de 5% est vendu au bout de cinq ans. Le vendeur doit rembourser la différence de 14% (19% moins 5%) pour les cinq années restantes, soit 50% de l'économie de TVA initiale.

3. Autres frais d'achat

Les achats de biens à Chypre entraînent des frais supplémentaires plus modestes au cadastre :

• Dépôt d'une procuration ou d'un contrat de vente : €50
• Dépôt d'un contrat de cession (pour les biens de revente dont les nouveaux titres de propriété n'ont pas encore été émis) : 0.5% du prix d'achat, maximum €3,000

Taxe foncière pour les propriétaires de biens à Chypre

1. Taxe foncière (IPT)

La taxe foncière chypriote était due par les propriétaires au fisc jusqu'à la fin de 2016. Depuis 2017, cette taxe a été abolie. Toutefois, les propriétaires qui détenaient un bien avant 2017 peuvent encore avoir des dettes d'IPT en suspens. L'IPT était calculée sur la valeur marchande du bien au 1er janvier 1980, évaluée par propriétaire plutôt que par bien.

2. Autorités locales : taxes et redevances

Les biens chypriotes relèvent de la juridiction d'une municipalité ou d'un conseil de village. Les taxes et redevances des autorités locales varient selon l'emplacement et se situent généralement entre environ €90 et €300 par an, selon la taille du bien. Ces charges couvrent l'assainissement, la collecte des déchets, l'éclairage public et d'autres services locaux.

Les tarifs de base des services publics d'électricité et d'eau dépendent de la consommation (relevés de compteur). Toutes les factures d'électricité sont émises par l'Autorité de l'électricité de Chypre (EAC), tandis que les factures d'eau sont généralement émises par la municipalité ou le conseil de village local.

3. Charges communes

Les biens chypriotes qui font partie d'un complexe unifié comportant des parties communes engendrent des charges communes. Celles-ci sont gérées soit directement par les résidents (par l'intermédiaire du comité de gestion), soit par une société de gestion immobilière. Les coûts varient largement selon l'emplacement, la taille du bien et la qualité de la gestion de la partie commune.

4. Assurance

Les propriétaires chypriotes assurent généralement leurs biens. Les propriétaires dans des complexes de bâtiments devraient se renseigner auprès du comité de gestion commune sur la couverture existante avant de souscrire une assurance supplémentaire. Les coûts varient selon la taille du bien, son état et l'assureur.

5. Droits de succession

Chypre a aboli les droits de succession le 1er janvier 2000. Les biens transmis aux héritiers ne sont pas soumis aux droits de succession.

Impôt sur les plus-values à Chypre pour les vendeurs de biens

1. Impôt sur les plus-values (CGT)

L'impôt sur les plus-values à Chypre s'applique aux plus-values réalisées lors de la vente de biens immobiliers situés à Chypre, ou de parts de sociétés détenant d'importants avoirs immobiliers chypriotes. Le CGT chypriote est prélevé à un taux forfaitaire de 20% sur la plus-value imposable.

La plus-value imposable est calculée en déduisant du prix de vente les dépenses admissibles. Les déductions admissibles comprennent :

• Les frais de transfert payés lors de l'acquisition du bien
• Les coûts de rénovation ou d'amélioration structurelle (documentés et approuvés)
• Les honoraires de l'agent immobilier (uniquement s'ils ont été versés à un agent agréé et enregistré à Chypre)
• Les frais juridiques engagés durant la vente
• L'ajustement pour inflation sur le prix d'achat initial (à l'aide de l'indice officiel des prix à la consommation)

Test de société à forte composante immobilière : À compter du 1er janvier 2026, le seuil applicable aux cessions indirectes a été abaissé de 50% à 20%, ce qui signifie qu'un plus grand nombre de cessions de parts dans des structures de détention immobilière entreront dans le champ du CGT.

Abattements à vie

La loi chypriote accorde aux particuliers (et non aux sociétés) des abattements à vie utilisables une seule fois qui réduisent la plus-value imposable :

Chaque abattement s'applique une fois par particulier. Toute partie non utilisée peut être reportée sur des ventes futures.

Exemple de calcul du CGT

Scénario : Un particulier vend sa résidence principale (détenue depuis le 1er janvier 2000) pour €450,000.

1. Prix d'achat initial : €250,000
2. Prix d'achat ajusté de l'inflation (facteur 1.49) : €250,000 x 1.49 = €372,500
3. Plus-value brute : €450,000-€372,500 = €77,500
4. Abattement pour résidence principale : €150,000, couvre intégralement la plus-value
5. Dette de CGT : €0

Si le bien n'était pas une résidence principale, seul l'abattement général de €30,000 s'appliquerait :

• Plus-value imposable : €77,500-€30,000 = €47,500
• CGT : €47,500 x 20% = €9,500

2. Frais pour la fourniture des documents nécessaires à l'acheteur

Les vendeurs de biens à Chypre doivent généralement fournir les documents suivants :

• Recherche au cadastre (pour les hypothèques ou autres charges) : €10 à €50
• Copies des plans architecturaux et de situation et des contrats antérieurs (auprès du cadastre) : €5 à €40
• Dépôt d'une procuration générale : €50
• Certificat de performance énergétique (obligatoire pour l'acheteur) : €300 à €500

3. Paiement des dettes, services publics et taxes

La loi chypriote exige que toutes les dettes, tous les services publics et toutes les taxes en suspens soient réglés avant la finalisation d'une vente de bien. Cela comprend toute dette hypothécaire, les montants dus au promoteur, les soldes de charges communes et les factures de services publics impayées pour l'eau, l'électricité et la collecte des déchets.

4. Services professionnels et honoraires

Les frais des transactions immobilières à Chypre comprennent généralement :

• Honoraires de l'agent immobilier : Aucun plafond légal ne s'applique. Lorsqu'aucun taux n'est convenu, la commission par défaut est de 3% en vertu de la loi sur la réglementation des agents immobiliers 71(I)/2010 ; sinon, les honoraires sont ceux convenus avec un agent agréé, majorés de la TVA
• Honoraires juridiques : Convenus entre le vendeur et l'avocat, généralement un montant fixe
• Certificat de performance énergétique : €300-€500 (obligatoire à fournir par le vendeur)

5. Taxe de 0.4% pour le logement des réfugiés

Chypre a introduit en novembre 2022 une taxe de 0.4% sur les ventes de biens, payable par le vendeur, pour soutenir le logement des réfugiés chypriotes déplacés après l'invasion turque de 1974. Cette taxe s'applique à :

• Les ventes directes de biens à Chypre
• Les ventes de parts de sociétés détenant (directement ou indirectement) des biens à Chypre

L'Administration fiscale de Chypre a déclaré que cette taxe a un effet rétroactif à compter du 22 février 2021. Pour les transactions finalisées après le 18 novembre 2022, de nouveaux formulaires sont disponibles. Des directives pour les transactions finalisées entre le 22 février 2021 et le 18 novembre 2022 sont attendues séparément.

Sociétés par rapport aux acheteurs particuliers

Les obligations fiscales immobilières à Chypre diffèrent sensiblement entre les sociétés et les particuliers :

Questions fréquemment posées

Cet article a été rédigé à des fins purement informatives et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Certaines informations peuvent changer et vous devez toujours demander un conseil professionnel avant d'agir concernant des transactions de transfert, des contrats ou des taxes à Chypre.