Tasse e spese immobiliari a Cipro per acquirenti

Sintesi

Le imposte immobiliari a Cipro comprendono i diritti di trasferimento, l'IVA, l'imposta sulle plusvalenze (CGT) e gli oneri delle autorità locali, ciascuno applicabile in diverse fasi dell'acquisto, del possesso e della vendita di un immobile a Cipro. Cipro applica un'IVA del 19% sugli immobili nuovi (riducibile al 5% per le abitazioni principali), diritti di trasferimento del 3-8% sulle rivendite e una CGT del 20% sulle plusvalenze da cessione. Questa guida illustra ogni obbligo fiscale per acquirenti, proprietari e venditori, con esempi pratici, così da poter pianificare la vostra operazione immobiliare a Cipro con fiducia.

Imposte immobiliari a Cipro per gli acquirenti di immobili

1. Diritti di trasferimento

I diritti di trasferimento ciprioti sono pagati dall'acquirente quando il titolo di proprietà viene registrato presso il Dipartimento del Catasto e del Rilevamento. Il catasto stima il valore di mercato dell'immobile alla data di acquisto e applica le seguenti aliquote progressive:

I diritti di trasferimento ciprioti sono ridotti del 50% quando l'operazione non è soggetta a IVA (tipicamente gli immobili di rivendita). I diritti di trasferimento non vengono addebitati affatto se sull'acquisto è stata pagata l'IVA, il che significa che gli acquirenti di immobili nuovi che pagano l'IVA evitano del tutto i diritti di trasferimento.

Se vi è più di un acquirente, il prezzo di acquisto viene diviso per il numero di acquirenti, e i diritti di trasferimento si applicano individualmente alla quota di ciascun acquirente, spesso con un onere totale inferiore.

Esempi di calcolo dei diritti di trasferimento

Acquirente unico, immobile del valore di €600,000 (con sconto del 50% per operazione non soggetta a IVA):

Comproprietà (ad esempio, marito e moglie): Il prezzo di acquisto è ripartito tra due acquirenti, così che la quota di ciascun acquirente rientri in scaglioni progressivi inferiori, riducendo notevolmente il diritto di trasferimento complessivo.

2. Imposta sul valore aggiunto (IVA)

L'IVA cipriota all'aliquota ordinaria del 19% si applica al prezzo di acquisto di immobili nuovi e terreni. L'IVA è stata introdotta sugli acquisti di immobili nuovi quando Cipro è entrata nell'Unione europea nel 2004, ed è stata estesa agli acquisti di terreni da gennaio 2018. Gli immobili di rivendita (già utilizzati) non sono soggetti a IVA.

Aliquota IVA ridotta, requisiti e condizioni

La legislazione cipriota prevede un'aliquota IVA ridotta del 5% per le abitazioni principali, alle seguenti condizioni:

1. Uso previsto: L'immobile deve fungere da abitazione principale e permanente dell'acquirente a Cipro.
2. Restrizioni di età e proprietà: Possono beneficiarne solo le persone di età superiore a 18 anni, e questa aliquota è disponibile per chi non ha già acquistato un immobile a Cipro con l'IVA ridotta.
3. Limiti di valore e superficie (norme successive a giugno 2023): L'aliquota ridotta si applica ai primi 130 m² di superficie residenziale edificabile, a condizione che la superficie edificabile totale non superi i 190 m², il valore dell'immobile sia fino a €350,000 e l'operazione complessiva non superi i €475,000. La superficie che eccede i 130 m² è soggetta all'aliquota ordinaria del 19%.
4. Nessun uso locativo: L'acquirente non può locare l'immobile (a breve o a lungo termine), poiché ciò è incompatibile con il requisito dell'abitazione principale.

Disposizione sulla disabilità: Le persone con disabilità (come definite dalla legge sull'IVA) possono richiedere l'aliquota del 5% sui primi 190 m² di superficie residenziale edificabile, indipendentemente dalla superficie totale.

Esempi di applicazione dell'IVA

• Abitazione principale, appartamento di 100 m² a €300,000: Se sono soddisfatte tutte le condizioni, l'intero acquisto beneficia dell'aliquota IVA del 5% (€15,000 di IVA invece di €57,000 al 19%).
• Immobile che supera i limiti, villa di 300 m² a €600,000: Questo immobile supera sia la soglia di superficie sia quella di valore e non beneficerebbe dell'aliquota ridotta. Si applica l'aliquota piena del 19% (€114,000 di IVA).
• Acquirenti societari: Le società che acquistano un immobile sono sempre soggette all'aliquota IVA ordinaria del 19%, senza aliquota ridotta disponibile.

Effetti della vendita entro 10 anni

La legge cipriota sull'IVA richiede che l'acquirente che ha beneficiato dell'aliquota ridotta del 5% mantenga l'immobile come abitazione principale per 10 anni. Se l'acquirente vende o loca l'immobile entro tale periodo, deve informare il Dipartimento IVA entro 30 giorni e restituire un importo proporzionale del risparmio di IVA.

Esempio: Un appartamento acquistato per €300,000 con IVA al 5% viene venduto dopo cinque anni. Il venditore deve restituire la differenza del 14% (19% meno 5%) per i cinque anni rimanenti, ossia il 50% del risparmio di IVA originario.

3. Altre spese di acquisto

Gli acquisti di immobili a Cipro comportano ulteriori spese minori presso il catasto:

• Deposito di una procura o di un contratto di vendita: €50
• Deposito di un contratto di cessione (per gli immobili di rivendita per i quali non sono ancora stati emessi i nuovi titoli di proprietà): 0.5% del prezzo di acquisto, massimo €3,000

Imposta sugli immobili per i proprietari di immobili a Cipro

1. Imposta sugli immobili (IPT)

L'imposta cipriota sugli immobili era dovuta dai proprietari all'Agenzia delle Entrate fino alla fine del 2016. Dal 2017 questa imposta è stata abolita. Tuttavia, i proprietari che possedevano immobili prima del 2017 possono avere ancora obblighi IPT in sospeso. L'IPT era calcolata sul valore di mercato dell'immobile al 1 gennaio 1980, accertata per proprietario anziché per immobile.

2. Autorità locali: imposte e tributi

Gli immobili ciprioti rientrano nella giurisdizione di un Comune o di un Consiglio di villaggio. Le imposte e i tributi delle autorità locali variano in base all'ubicazione e in genere oscillano tra circa €90 e €300 all'anno, a seconda delle dimensioni dell'immobile. Questi oneri coprono fognature, raccolta dei rifiuti, illuminazione pubblica e altri servizi locali.

Le tariffe di base delle utenze di elettricità e acqua dipendono dal consumo (letture del contatore). Tutte le bollette dell'elettricità sono emesse dall'Autorità per l'elettricità di Cipro (EAC), mentre le bollette dell'acqua sono di solito emesse dal Comune o dal Consiglio di villaggio locale.

3. Spese condominiali

Gli immobili ciprioti che fanno parte di un complesso unitario con parti comuni comportano spese condominiali. Queste sono gestite direttamente dai residenti (tramite il Comitato di gestione) oppure da una società di amministrazione immobiliare. I costi variano ampiamente in base all'ubicazione, alle dimensioni dell'immobile e alla qualità della gestione della parte comune.

4. Assicurazione

I proprietari ciprioti di immobili di solito assicurano i propri immobili. I proprietari in complessi edilizi dovrebbero verificare con il Comitato di gestione condominiale la copertura esistente prima di stipulare un'assicurazione aggiuntiva. I costi variano in base alle dimensioni dell'immobile, alle sue condizioni e all'assicuratore.

5. Imposta di successione

Cipro ha abolito l'imposta di successione il 1 gennaio 2000. I beni trasmessi agli eredi non sono soggetti all'imposta di successione.

Imposta sulle plusvalenze a Cipro per i venditori di immobili

1. Imposta sulle plusvalenze (CGT)

L'imposta sulle plusvalenze a Cipro si applica alle plusvalenze realizzate con la vendita di immobili situati a Cipro, o di quote di società con consistenti partecipazioni in immobili ciprioti. La CGT cipriota è applicata con un'aliquota fissa del 20% sulla plusvalenza imponibile.

La plusvalenza imponibile è calcolata detraendo dal prezzo di vendita le spese ammissibili. Le detrazioni ammissibili comprendono:

• I diritti di trasferimento pagati al momento dell'acquisto dell'immobile
• I costi di ristrutturazione o di miglioria strutturale (documentati e approvati)
• Le provvigioni dell'agente immobiliare (solo se pagate a un agente autorizzato e registrato a Cipro)
• Le spese legali sostenute durante la vendita
• L'adeguamento all'inflazione sul prezzo di acquisto originario (utilizzando l'indice ufficiale dei prezzi al consumo)

Test della società ricca di immobili: A decorrere dal 1 gennaio 2026, la soglia per le cessioni indirette è stata ridotta dal 50% al 20%, il che significa che un maggior numero di cessioni di quote in strutture di detenzione immobiliare rientrerà nell'ambito della CGT.

Franchigie a vita

La legge cipriota concede alle persone fisiche (non alle società) franchigie a vita utilizzabili una sola volta che riducono la plusvalenza imponibile:

Ogni franchigia si applica una volta per persona fisica. Qualsiasi parte non utilizzata può essere riportata a vendite future.

Esempio di calcolo della CGT

Scenario: Una persona fisica vende la propria abitazione principale (posseduta dal 1 gennaio 2000) per €450,000.

1. Prezzo di acquisto originario: €250,000
2. Prezzo di acquisto adeguato all'inflazione (fattore 1.49): €250,000 x 1.49 = €372,500
3. Plusvalenza lorda: €450,000-€372,500 = €77,500
4. Franchigia per abitazione principale: €150,000, copre interamente la plusvalenza
5. Imposta CGT dovuta: €0

Se l'immobile non fosse un'abitazione principale, si applicherebbe solo la franchigia generale di €30,000:

• Plusvalenza imponibile: €77,500-€30,000 = €47,500
• CGT: €47,500 x 20% = €9,500

2. Spese per la fornitura dei documenti necessari all'acquirente

I venditori di immobili a Cipro di solito devono fornire i seguenti documenti:

• Visura catastale (per ipoteche o altri oneri): €10 a €50
• Copie di planimetrie architettoniche e di ubicazione e di contratti precedenti (dal catasto): €5 a €40
• Deposito di una procura generale: €50
• Attestato di prestazione energetica (obbligatorio per l'acquirente): €300 a €500

3. Pagamento di debiti, utenze e imposte

La legge cipriota richiede che tutti i debiti, le utenze e le imposte in sospeso siano saldati prima del perfezionamento della vendita di un immobile. Questi comprendono eventuali debiti ipotecari, importi dovuti al costruttore, saldi di spese condominiali e bollette delle utenze in sospeso per acqua, elettricità e raccolta dei rifiuti.

4. Servizi professionali e onorari

Gli onorari delle operazioni immobiliari a Cipro comprendono in genere:

• Provvigioni dell'agente immobiliare: Non si applica alcun tetto legale. Quando non è stata concordata alcuna aliquota, la provvigione predefinita è del 3% ai sensi della legge sulla regolamentazione degli agenti immobiliari 71(I)/2010; in caso contrario l'onorario è quello concordato con un agente autorizzato, più IVA
• Onorari legali: Concordati tra il venditore e l'avvocato, di norma un importo fisso
• Attestato di prestazione energetica: €300-€500 (obbligatorio da fornire a cura del venditore)

5. Imposta dello 0.4% per l'alloggio dei rifugiati

Cipro ha introdotto nel novembre 2022 un'imposta dello 0.4% sulle vendite di immobili, a carico del venditore, per sostenere l'alloggio dei rifugiati ciprioti sfollati dopo l'invasione turca del 1974. Questa imposta si applica a:

• Le vendite dirette di immobili a Cipro
• Le vendite di quote di società che possiedono (direttamente o indirettamente) immobili a Cipro

L'Autorità fiscale di Cipro ha dichiarato che questa imposta ha effetto retroattivo dal 22 febbraio 2021. Per le operazioni completate dopo il 18 novembre 2022 sono disponibili nuovi moduli. Le indicazioni per le operazioni completate tra il 22 febbraio 2021 e il 18 novembre 2022 sono attese separatamente.

Società rispetto ad acquirenti privati

Gli obblighi fiscali immobiliari a Cipro differiscono in modo significativo tra società e persone fisiche:

Domande frequenti

Il presente articolo è stato redatto a scopo puramente informativo e non costituisce una consulenza legale o fiscale. Alcune informazioni possono cambiare e dovreste sempre richiedere una consulenza professionale prima di intraprendere azioni relative a operazioni di trasferimento, contratti o imposte a Cipro.