Acheter une propriété à Chypre : Devez-vous acheter en votre nom personnel ou par le biais d'une société chypriote ?

Introduction

La décision d'investir dans l'immobilier à Chypre peut avoir un impact significatif sur votre portefeuille financier, votre situation fiscale et votre stratégie de richesse à long terme. L'une des décisions clés à prendre dès le départ est de savoir si vous devez acheter la propriété en votre nom personnel ou par le biais d'une société chypriote. Chaque approche a son propre ensemble de considérations fiscales, financières et juridiques. Cet article fournit une comparaison approfondie des deux structures de propriété, en se concentrant sur la fiscalité, les déductions, la responsabilité, la planification successorale, les coûts administratifs et d'autres facteurs clés. À la fin, vous aurez une compréhension détaillée de l'option qui pourrait le mieux correspondre à votre propre stratégie d'investissement immobilier.

Imposition sur les revenus locatifs

Propriété personnelle

Impôt sur le revenu : Les personnes qui possèdent des biens en leur nom et perçoivent des revenus locatifs sont soumises à l'impôt sur le revenu des personnes physiques. Les taux d'imposition à Chypre varient de 0 % à 35 %, en fonction du revenu annuel total de l'individu :

Contribution au Système de Santé Général (GESY) : Les personnes qui gagnent des revenus locatifs doivent contribuer à hauteur de 2,65 % de leurs revenus locatifs bruts, avec un montant de contribution maximum par an de 4 770 €. Cela s'applique aux résidents fiscaux de Chypre et aux non-résidents, quelle que soit leur domiciliation.

Propriété d'entreprise

Impôt sur les sociétés : Les revenus locatifs d'une société chypriote sont soumis à un taux d'imposition sur les sociétés fixe de 15 %, ce qui est bien inférieur à la tranche d'imposition sur le revenu des personnes physiques la plus élevée de 35 %.

Contribution au Système de Santé Général (GESY) : Les sociétés chypriotes ne sont pas tenues de payer une contribution au GESY sur les revenus qu'elles perçoivent des locations, ce qui constitue un autre avantage clair par rapport à la propriété personnelle.

Pour en savoir plus sur l'imposition des revenus provenant de biens locatifs à Chypre, consultez notre article sur L'imposition des revenus locatifs à Chypre.

Impôt sur les plus-values (CGT)

Propriété personnelle

Lorsqu'un individu vend un bien à Chypre, la vente est soumise à un CGT au taux de 20 %. Le CGT s'applique au gain (profit) résultant de la vente du bien. Cependant, il existe une exonération pour la vente d'une résidence principale si certaines conditions sont remplies, y compris un plafond sur le montant de l'exonération.

Propriété commerciale

Les sociétés sont soumises au CGT lors de la cession d'un bien situé à Chypre. De plus, le CGT s'applique à la vente d'actions de sociétés privées dont les actifs incluent des biens à Chypre, ou à des actions de sociétés qui participent directement ou indirectement à des sociétés détenant de tels biens, lorsque 20 % au moins de la valeur marchande des actions provient de ce bien.

Contrairement à la propriété personnelle, les sociétés ne bénéficient pas des mêmes exonérations, telles que celles pour la vente d'une résidence principale. Cependant, il n'y a pas de CGT sur la vente d'actions de sociétés cotées sur une bourse reconnue.

Pour plus d'informations sur l'impôt sur les plus-values à Chypre, consultez notre article détaillé Naviguer dans l'impôt sur les plus-values à Chypre.

Deductions et dépenses – Optimisation de la responsabilité fiscale

Propriété personnelle

Les déductions disponibles pour les individus détenant des biens en leur nom personnel sont limitées. Vous pouvez déduire :

• Les coûts de réparation et d'entretien des biens, qui sont essentiels pour le maintien de la propriété.
• Les intérêts sur les prêts utilisés pour acquérir le bien, mais seulement jusqu'à un certain montant.
• Les primes d'assurance immobilière et les coûts de gestion immobilière, le cas échéant.

Ces déductions sont utiles mais limitées dans leur portée, en particulier pour les investissements immobiliers à grande échelle ou commerciaux.

Propriété d'entreprise

Les sociétés, étant une entité juridique distincte, ont une gamme de dépenses déductibles relativement large, telles que :

• Déduction totale des intérêts sur les prêts utilisés pour acquérir ou améliorer le bien. C'est un avantage substantiel, en particulier pour les investisseurs qui utilisent l'effet de levier (fonds empruntés) pour financer des achats immobiliers.
• Les coûts d'entretien, de réparation et d'amélioration des biens sont entièrement déductibles, permettant une réduction plus significative des bénéfices nets.
• Amortissement des biens : Une société chypriote peut amortir la valeur de son immobilier au fil du temps, offrant un allègement fiscal supplémentaire.
• Frais professionnels : Les sociétés peuvent déduire les frais juridiques, les frais comptables et les frais de gestion liés à la propriété.
• Primes d'assurance et services publics : Ces coûts sont également déductibles, ce qui aide à optimiser davantage le fardeau fiscal pour les propriétaires d'immobilier d'entreprise.

Protection des actifs

Propriété personnelle

Lorsque vous possédez un bien en votre nom personnel, vous avez une responsabilité personnelle totale pour toute réclamation, dette ou responsabilité associée à la propriété. Cela signifie que si un locataire intente une action en justice ou s'il y a un litige juridique concernant la propriété, vos actifs personnels pourraient être en danger.

Propriété d'entreprise

Posséder un bien par le biais d'une société chypriote offre une protection solide. La société fonctionne comme une entité juridique distincte, ce qui signifie que toutes les réclamations, dettes ou responsabilités sont limitées aux actifs de la société. En tant qu'actionnaire, votre responsabilité personnelle est limitée uniquement au montant de votre capital social, garantissant que vos actifs personnels restent protégés.

Coûts administratifs

Propriété personnelle

Posséder un bien en nom personnel implique des coûts administratifs relativement minimes. Vous devez seulement gérer vos déclarations fiscales personnelles, y compris les déclarations de revenus locatifs et les déclarations de CGT lorsque cela est applicable. Cette simplicité la rend attrayante pour les individus qui gèrent un ou deux biens pour un usage personnel ou familial.

Propriété d'entreprise

La propriété d'entreprise implique plus de devoirs administratifs, notamment :

• Audits annuels : Les sociétés chypriotes sont tenues de soumettre des états financiers audités chaque année.
• Dépôts d'entreprise : Les sociétés doivent déposer des déclarations annuelles et maintenir des registres comptables précis.
• Déclarations fiscales : Les déclarations fiscales des sociétés doivent être soumises, reflétant les revenus locatifs et les déductions.

Tableau comparatif

Conclusion

En guise d'observation finale, le choix d'acheter des propriétés à Chypre en son nom ou par l'intermédiaire d'une société enregistrée à Chypre dépend largement des objectifs d'investissement de l'individu, ainsi que du montant de fonds à investir. Aussi simple que cela puisse être pour la propriété personnelle du bien, les individus sont soumis à des taux élevés d'impôt sur le revenu des personnes physiques avec un petit éventail de déductions fiscales régionales et une forte exposition à la responsabilité. D'un autre côté, posséder le bien par le biais d'une société chypriote intègre d'importants avantages fiscaux, une plus large déduction des dépenses et une couverture complète de responsabilité.

Selon la perspective et les attentes de chacun, en particulier à long terme, l'immobilier détenu par une société semble être le plus attrayant pour des avantages fiscaux significatifs, la protection des actifs et, surtout, la flexibilité dans la planification successorale.