Acheter une propriété à Chypre : Devez-vous acheter en votre nom personnel ou par le biais d'une société chypriote ?

Introduction :

La décision d'investir dans l'immobilier à Chypre peut avoir un impact significatif sur votre portefeuille financier, votre position fiscale et votre stratégie de richesse à long terme. L'une des décisions clés à prendre dès le début est de savoir si vous devez acheter le bien en votre nom personnel ou par le biais d'une société chypriote. Chaque approche a son propre ensemble de considérations fiscales, financières et juridiques. Cet article fournit une comparaison approfondie des deux structures de propriété, en se concentrant sur la fiscalité, les déductions, la responsabilité, la planification successorale, les coûts administratifs et d'autres facteurs clés. À la fin, vous aurez une compréhension détaillée de l'option qui pourrait le mieux convenir à votre propre stratégie d'investissement immobilier.

Fiscalité sur les revenus locatifs

Propriété personnelle :

• Impôt sur le revenu : Les particuliers qui possèdent un bien en leur nom propre et perçoivent des revenus locatifs sont soumis à l'impôt sur le revenu des personnes physiques. Les taux d'imposition à Chypre varient de 0 % à 35 %, selon le revenu annuel total de l'individu :

Taux d'imposition sur le revenu à Chypre
Revenu	Taux d'imposition (%)
Jusqu'à 22 000 €	0
22 001 € à 32 000 €	20
32 001 € à 42 000 €	25
42 001 € à 72 000 €	30
Au-delà de 72 000 € :	35

• Contribution au Système Général de Santé (GESY) : Les personnes qui perçoivent des revenus locatifs doivent contribuer à hauteur de 2,65 % de leurs revenus locatifs bruts, avec un montant de contribution maximum par an de 4 770 €. Indépendamment du domicile, cela s'applique aux résidents fiscaux de Chypre et non-Chypre.

Propriété d'entreprise :

• Impôt sur les sociétés : Les revenus locatifs d'une société chypriote sont soumis à un taux d'impôt sur les sociétés fixe de 15 %, ce qui est bien inférieur à la tranche la plus élevée de l'impôt sur le revenu des personnes physiques de 35 %.
• Contribution au Système Général de Santé (GESY) : Les sociétés chypriotes ne sont pas tenues de verser une contribution au GESY sur les revenus qu'elles perçoivent des locations, ce qui est un autre avantage clair par rapport à la propriété personnelle, où les individus doivent verser des contributions au GHS.

Pour en savoir plus sur la fiscalité des revenus locatifs à Chypre, consultez notre article sur la fiscalité des revenus locatifs à Chypre.

Impôt sur les plus-values (CGT)

Propriété personnelle :

• Lorsqu'un particulier vend un bien à Chypre, la vente est soumise à la CGT à un taux de 20 %. La CGT s'applique au gain (bénéfice) résultant de la vente du bien. Cependant, il existe une exonération pour la vente d'une résidence principale si certaines conditions sont remplies, y compris un plafond sur le montant de l'exonération.

Propriété d'entreprise :

• Les sociétés sont soumises à la CGT sur la cession d'un bien situé à Chypre. De plus, la CGT s'applique à la vente d'actions de sociétés privées dont les actifs comprennent des biens à Chypre, ou aux actions de sociétés qui participent directement ou indirectement à des sociétés détenant ces biens, lorsque au moins 20 % de la valeur marchande des actions provient de ce bien.
• Contrairement à la propriété personnelle, les sociétés ne bénéficient pas des mêmes exonérations, telles que celles pour la vente d'une résidence principale. Cependant, il n'y a pas de CGT sur la vente d'actions dans des sociétés cotées en bourse reconnue.

Pour plus d'informations sur l'impôt sur les plus-values à Chypre, consultez notre article détaillé Naviguer dans l'impôt sur les plus-values à Chypre.

Deductions et dépenses – Optimisation de la charge fiscale

Propriété personnelle :

• Les déductions disponibles pour les particuliers détenant un bien en leur nom propre sont limitées. Vous pouvez déduire :
  • Les coûts de réparation et d'entretien du bien, qui sont essentiels pour l'entretien du bien.
  • Les intérêts sur les prêts utilisés pour acquérir le bien, mais seulement jusqu'à un certain point.
  • Les primes d'assurance du bien et les coûts de gestion du bien, le cas échéant.

Ces déductions sont utiles mais limitées en portée, en particulier pour les investissements immobiliers à grande échelle ou commerciaux.

Propriété d'entreprise :

• Les sociétés, étant une entité juridique distincte, disposent d'une gamme relativement large de dépenses déductibles, telles que :
  • Déduction complète des intérêts sur les prêts utilisés pour acquérir ou améliorer le bien. C'est un avantage substantiel, en particulier pour les investisseurs qui utilisent l'effet de levier (fonds empruntés) pour financer des achats immobiliers.
  • Les coûts d'entretien, de réparation et d'amélioration du bien sont entièrement déductibles, permettant une réduction plus significative des bénéfices nets.
  • Amortissement du bien : Une société chypriote peut amortir la valeur de son bien immobilier au fil du temps, offrant un allègement fiscal supplémentaire.
  • Honoraires professionnels : Les sociétés peuvent déduire les frais juridiques, les frais de comptabilité et les frais de gestion liés au bien.
  • Primes d'assurance et services publics : Ces coûts sont également déductibles, ce qui aide à optimiser davantage la charge fiscale pour les propriétaires immobiliers d'entreprise.

Ainsi, on peut clairement comprendre pourquoi l'incorporation d'un bien est bénéfique, surtout si l'incorporation est destinée à l'investissement immobilier. La raison fondamentale est que le revenu qui serait autrement imposé peut être utilisé au maximum comme revenu après imposition.

Protection de la responsabilité

Propriété personnelle :

• Lorsque vous possédez un bien en votre nom personnel, vous avez l'entière responsabilité personnelle de toute réclamation, dette ou responsabilité associée au bien. Cela signifie que si un locataire intente un procès ou s'il y a un litige juridique concernant le bien, vos actifs personnels pourraient être en danger.

Propriété d'entreprise :

• Posséder un bien par le biais d'une société chypriote offre une forte protection. La société fonctionne comme une entité juridique distincte, ce qui signifie que toute réclamation, dette ou responsabilité est limitée aux actifs de la société. En tant qu'actionnaire, votre responsabilité personnelle est limitée uniquement au montant de votre capital social, garantissant que vos actifs personnels restent protégés.

Coûts administratifs

Propriété personnelle :

• Posséder un bien en nom personnel implique des coûts administratifs relativement minimes. Vous n'êtes tenu que de gérer vos déclarations fiscales personnelles, y compris les déclarations de revenus locatifs et les déclarations de CGT le cas échéant. Cette simplicité le rend attrayant pour les personnes qui gèrent un ou deux biens pour un usage personnel ou familial.

Propriété d'entreprise :

• La propriété d'entreprise implique plus de tâches administratives, y compris :
  • Audits annuels : Les sociétés chypriotes sont tenues de soumettre des états financiers audités chaque année.
  • Dépôts d'entreprise : Les sociétés doivent déposer des déclarations annuelles et tenir des registres comptables précis.
  • Déclarations fiscales : Les déclarations fiscales des sociétés doivent être soumises, reflétant les revenus locatifs et les déductions.

Tableau de comparaison

Facteur	Propriété personnelle	Propriété d'entreprise (société chypriote)
Impôt sur les revenus locatifs	Taux progressifs jusqu'à 35 %	15 % d'impôt sur les sociétés
Contribution GESY	2,65 % sur les revenus locatifs bruts	Aucune contribution GESY
Impôt sur les plus-values	0 % sur les bénéfices de la vente de biens	20 % sur les bénéfices de la vente de biens
Deductions de dépenses	Limitée aux réparations, entretien, intérêts partiels de prêt	Déduction complète des intérêts, amortissement, honoraires professionnels
Protection de la responsabilité	Responsabilité personnelle totale	Limitée au montant du capital social
Charge administrative	Minimale	Audits d'entreprise, dépôts, déclarations fiscales

Conclusion :

En conclusion, le choix d'acheter des propriétés à Chypre en son nom ou par le biais d'une société enregistrée à Chypre dépend largement des objectifs d'investissement de l'individu, ainsi que du montant des fonds à investir. Aussi simple que cela puisse être pour la propriété personnelle du bien, les individus sont soumis à des taux élevés d'impôt sur le revenu des personnes physiques sur un petit éventail de déductions fiscales régionales et une exposition élevée à la responsabilité. D'autre part, posséder le bien par une société chypriote intègre de grands avantages fiscaux, une déduction plus large des dépenses et une couverture complète de la responsabilité.

Selon la perspective et les attentes de chacun, notamment à long terme, la propriété immobilière par le biais d'une société semble être la plus attrayante pour des avantages fiscaux significatifs, la protection des actifs et surtout la flexibilité dans la planification successorale. Chez Polycarpos Philippou & Associates LLC, nous fournissons des conseils d'experts pour vous aider à structurer votre patrimoine de manière à optimiser à la fois la fiscalité