Immobilienkauf in Zypern: Sollten Sie in Ihrem persönlichen Namen oder über eine zypriotische Firma kaufen?

Einleitung:

Die Entscheidung, in Immobilien in Zypern zu investieren, kann erhebliche Auswirkungen auf Ihr Finanzportfolio, Ihre Steuerposition und Ihre langfristige Vermögensstrategie haben. Eine der wichtigsten Entscheidungen, die frühzeitig getroffen werden müssen, ist, ob die Immobilie in Ihrem persönlichen Namen oder über eine zypriotische Firma gekauft werden soll. Jede Herangehensweise hat ihre eigenen steuerlichen, finanziellen und rechtlichen Überlegungen. Dieser Artikel bietet einen umfassenden Vergleich der beiden Eigentumsstrukturen, mit Fokus auf Besteuerung, Abzüge, Haftung, Nachlassplanung, Verwaltungskosten und andere Schlüsselfaktoren. Am Ende werden Sie ein detailliertes Verständnis dafür haben, welche Option am besten zu Ihrer eigenen Immobilieninvestitionsstrategie passt.

Besteuerung von Mieteinnahmen

Persönliches Eigentum:

• Einkommensteuer: Personen, die Immobilien in ihrem eigenen Namen besitzen und Mieteinnahmen erzielen, unterliegen der persönlichen Einkommensteuer. Die Einkommensteuersätze in Zypern reichen von 0% bis 35%, abhängig vom gesamten Jahreseinkommen der Person:

Zyprischer Einkommensteuersatz
Einkommen	Steuersatz (%)
Bis zu €22.000	0
€22.001 bis €32.000	20
€32.001 bis €42.000	25
€42.001 bis €72.000	30
Über €72.000:	35

• Beitrag zum Allgemeinen Gesundheitssystem (GHS): Personen, die Mieteinnahmen erzielen, müssen 2,65% ihres Bruttomieteneinkommens beitragen, mit einem maximalen Beitrag pro Jahr von €4770. Unabhängig vom Wohnsitz gilt dies für Steuerinländer sowohl von Zypern als auch von Nicht-Zypern.

Firmeneigentum:

• Körperschaftsteuer: Die Mieteinnahmen einer zypriotischen Firma unterliegen einem festen Körperschaftsteuersatz von 15%, was deutlich weniger ist als der höchste persönliche Einkommensteuersatz von 35%.
• Beitrag zum Allgemeinen Gesundheitssystem (GHS): Zypriotische Firmen sind nicht verpflichtet, einen Beitrag zum GHS auf die von ihnen erzielten Mieteinnahmen zu leisten, was ein weiterer klarer Vorteil gegenüber dem persönlichen Eigentum ist, bei dem Einzelpersonen GHS-Beiträge leisten müssen.

Um mehr über die Besteuerung von Mieteinnahmen in Zypern zu erfahren, lesen Sie unseren Artikel über Besteuerung von Mieteinnahmen in Zypern.

Kapitalertragsteuer (CGT)

Persönliches Eigentum:

• Wenn eine Person eine Immobilie in Zypern verkauft, unterliegt der Verkauf der CGT zu einem Satz von 20%. Die CGT bezieht sich auf den Gewinn (Profit), der aus dem Verkauf der Immobilie entsteht. Es gibt jedoch eine Befreiung für den Verkauf einer Hauptwohnung, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind, einschließlich einer Obergrenze für den Betrag der Befreiung.

Geschäftseigentum:

• Firmen unterliegen der CGT beim Verkauf einer in Zypern gelegenen Immobilie. Zusätzlich gilt die CGT für den Verkauf von Anteilen an privaten Unternehmen, deren Vermögenswerte Immobilien in Zypern umfassen, oder für Anteile an Unternehmen, die direkt oder indirekt an Unternehmen beteiligt sind, die solche Immobilien halten, wenn mindestens 20% des Marktwerts der Anteile aus dieser Immobilie stammen.
• Im Gegensatz zum persönlichen Eigentum profitieren Firmen nicht von denselben Befreiungen, wie z.B. denen für den Verkauf einer Hauptwohnung. Es gibt jedoch keine CGT auf den Verkauf von Anteilen an börsennotierten Unternehmen an einer anerkannten Börse.

Für weitere Informationen zur Kapitalertragsteuer in Zypern, lesen Sie unseren ausführlichen Artikel Navigating Capital Gains Tax in Cyprus.

Abzüge und Ausgaben – Optimierung der Steuerlast

Persönliches Eigentum:

• Die für Einzelpersonen, die Immobilien in ihrem eigenen Namen halten, verfügbaren Abzüge sind begrenzt. Sie können abziehen:
  • Reparatur- und Instandhaltungskosten der Immobilie, die für die Instandhaltung der Immobilie erforderlich sind.
  • Zinsen auf Darlehen, die zur Erwerbung der Immobilie verwendet wurden, jedoch nur bis zu einem bestimmten Umfang.
  • Versicherungsprämien für die Immobilie und Verwaltungskosten der Immobilie, falls zutreffend.

Diese Abzüge sind hilfreich, aber in ihrem Umfang begrenzt, insbesondere für großflächige oder gewerbliche Immobilieninvestitionen.

Firmeneigentum:

• Firmen, die als eigenständige juristische Person agieren, haben eine vergleichsweise breite Palette an abzugsfähigen Ausgaben, wie z.B.:
  • Vollständiger Zinsabzug auf Darlehen, die zur Erwerbung oder Verbesserung der Immobilie verwendet wurden. Dies ist ein erheblicher Vorteil, insbesondere für Investoren, die Hebelwirkung (geliehene Mittel) zur Finanzierung von Immobilienkäufen nutzen.
  • Instandhaltungs-, Reparatur- und Verbesserungskosten der Immobilie sind vollständig abzugsfähig, was eine signifikante Reduzierung der Nettogewinne ermöglicht.
  • Abschreibung der Immobilie: Eine zypriotische Firma kann den Wert ihrer Immobilien im Laufe der Zeit abschreiben, was weitere Steuererleichterungen bietet.
  • Berufliche Gebühren: Firmen können Anwaltskosten, Buchhaltungskosten und Verwaltungskosten im Zusammenhang mit der Immobilie abziehen.
  • Versicherungsprämien und Nebenkosten: Diese Kosten sind ebenfalls abzugsfähig, was hilft, die Steuerlast für Firmenimmobilieneigentümer weiter zu optimieren.

So kann man klar verstehen, warum die Einbringung einer Immobilie vorteilhaft ist, insbesondere wenn die Einbringung zum Zweck der Immobilieninvestition erfolgt. Der grundlegende Grund ist, dass die Einnahmen, die sonst besteuert würden, nach der Besteuerung maximal als Einkommen genutzt werden können.

Haftungsschutz

Persönliches Eigentum:

• Wenn Sie eine Immobilie in Ihrem persönlichen Namen besitzen, tragen Sie die volle persönliche Verantwortung für alle Ansprüche, Schulden oder Verbindlichkeiten, die mit der Immobilie verbunden sind. Das bedeutet, dass, wenn ein Mieter eine Klage einreicht oder es einen Rechtsstreit über die Immobilie gibt, Ihre persönlichen Vermögenswerte gefährdet sein könnten.

Firmeneigentum:

• Der Besitz von Immobilien über eine zypriotische Firma bietet starken Schutz. Die Firma agiert als eigenständige juristische Person, was bedeutet, dass alle Ansprüche, Schulden oder Verbindlichkeiten auf die Vermögenswerte der Firma beschränkt sind. Als Aktionär ist Ihre persönliche Haftung ausschließlich auf den Betrag Ihres Aktienkapitals beschränkt, wodurch Ihre persönlichen Vermögenswerte geschützt bleiben.

Verwaltungskosten

Persönliches Eigentum:

• Der Besitz von Immobilien in einem persönlichen Namen beinhaltet relativ geringe Verwaltungskosten. Sie sind nur verpflichtet, Ihre persönlichen Steuererklärungen zu verwalten, einschließlich der Erklärungen zu Mieteinnahmen und CGT-Erklärungen, wenn zutreffend. Diese Einfachheit macht es für Einzelpersonen attraktiv, die ein oder zwei Immobilien für den persönlichen oder familiären Gebrauch verwalten.

Firmeneigentum:

• Firmeneigentum beinhaltet mehr administrative Pflichten, einschließlich:
  • Jährliche Prüfungen: Zypriotische Firmen sind verpflichtet, jährlich geprüfte Finanzberichte einzureichen.
  • Firmenmeldungen: Firmen müssen jährliche Meldungen einreichen und genaue Buchhaltungsunterlagen führen.
  • Steuererklärungen: Es müssen Körperschaftssteuererklärungen eingereicht werden, die Mieteinnahmen und Abzüge widerspiegeln.

Vergleichstabelle

Faktor	Persönliches Eigentum	Firmeneigentum (zypriotische Firma)
Steuer auf Mieteinnahmen	Progressive Sätze bis zu 35%	15% Körperschaftssteuer
GHS-Beitrag	2,65% auf Bruttomieteneinkommen	Kein GHS-Beitrag
Kapitalertragsteuer	0% auf Immobilienverkaufsgewinne	20% auf Immobilienverkaufsgewinne
Abzugsfähige Ausgaben	Begrenzt auf Reparaturen, Instandhaltung, teilweise Darlehenszinsen	Vollständiger Zinsabzug, Abschreibung, berufliche Gebühren
Haftungsschutz	Volle persönliche Haftung	Begrenzt auf den Betrag des Aktienkapitals
Verwaltungsaufwand	Minimal	Firmenprüfungen, Meldungen, Steuererklärungen

Fazit:

Als abschließende Beobachtung hängt die Wahl, Immobilien in Zypern unter eigenem Namen oder durch die Nutzung einer in Zypern registrierten Firma zu erwerben, weitgehend von den Investitionszielen des Einzelnen sowie von der Höhe der zu investierenden Mittel ab. So einfach es auch sein mag, eine Immobilie persönlich zu besitzen, unterliegen Einzelpersonen hohen Sätzen der persönlichen Einkommensteuer über einen kleinen Umfang regionaler Steuerabzüge und hoher Haftungsexposition. Andererseits bietet der Besitz der Immobilie durch eine zypriotische Firma große Steuervorteile, breitere Abzugsmöglichkeiten und vollständigen Haftungsschutz.

Je nach Perspektive und Erwartungen, insbesondere den langfristigen, erscheint der Immobilienbesitz durch eine Firma am attraktivsten für erhebliche Steuervorteile, Vermögensschutz und vor allem Flexibilität in der Nachlassplanung. Bei Polycarpos Philippou & Associates LLC bieten wir fachkundige Beratung, um Ihnen zu helfen, Ihren Nachlass so zu strukturieren, dass sowohl die Steuer optimiert wird