Immobilienkauf in Zypern: Sollten Sie in Ihrem persönlichen Namen oder über eine zypriotische Firma kaufen?

Einführung

Die Entscheidung, in Immobilien in Zypern zu investieren, kann erhebliche Auswirkungen auf Ihr finanzielles Portfolio, Ihre Steuerposition und Ihre langfristige Vermögensstrategie haben. Eine der wichtigsten Entscheidungen, die frühzeitig getroffen werden muss, ist, ob die Immobilie auf Ihren persönlichen Namen oder über ein zypriotisches Unternehmen gekauft werden soll. Jeder Ansatz hat seine eigenen steuerlichen, finanziellen und rechtlichen Überlegungen. Dieser Artikel bietet einen umfassenden Vergleich der beiden Eigentumsstrukturen, wobei der Schwerpunkt auf Besteuerung, Abzügen, Haftung, Nachlassplanung, Verwaltungskosten und anderen Schlüsselfaktoren liegt. Am Ende werden Sie ein detailliertes Verständnis davon haben, welche Option am besten zu Ihrer eigenen Immobilieninvestitionsstrategie passen könnte.

Besteuerung von Mieteinnahmen

Persönlicher Besitz

Einkommensteuer: Personen, die Immobilien in ihrem eigenen Namen besitzen und Mieteinnahmen erzielen, unterliegen der persönlichen Einkommensteuer. Die Einkommensteuersätze in Zypern reichen von 0 % bis 35 %, abhängig vom gesamten Jahreseinkommen der Person:

Beitrag zum allgemeinen Gesundheitssystem (GESY): Personen, die Mieteinnahmen erzielen, sind verpflichtet, 2,65 % ihres Bruttoeinkommens aus Miete zu zahlen, mit einem maximalen Beitragsbetrag von €4770 pro Jahr. Dies gilt für Steueransässige sowohl in Zypern als auch außerhalb Zyperns, unabhängig vom Wohnsitz.

Unternehmensbesitz

Körperschaftsteuer: Die Mieteinnahmen eines zypriotischen Unternehmens unterliegen einem festen Körperschaftsteuersatz von 15 %, der weit unter dem höchsten persönlichen Einkommensteuersatz von 35 % liegt.

Beitrag zum allgemeinen Gesundheitssystem (GESY): Zypriotische Unternehmen sind nicht verpflichtet, einen Beitrag zum GESY auf die Einnahmen aus Mieten zu zahlen, was einen weiteren klaren Vorteil gegenüber dem persönlichen Besitz darstellt.

Um mehr über die Besteuerung von Einkünften aus Mietimmobilien in Zypern zu erfahren, lesen Sie unseren Artikel über Besteuerung von Mieteinnahmen in Zypern.

Kapitalertragssteuer (CGT)

Persönlicher Besitz

Wenn eine Person eine Immobilie in Zypern verkauft, unterliegt der Verkauf der CGT zu einem Satz von 20 %. Die CGT gilt für den Gewinn (Profit), der aus dem Verkauf der Immobilie entsteht. Es gibt jedoch eine Ausnahme für den Verkauf einer Hauptwohnung, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind, einschließlich einer Obergrenze für den Betrag der Ausnahme.

Unternehmensbesitz

Unternehmen unterliegen der CGT beim Verkauf einer Immobilie, die sich in Zypern befindet. Darüber hinaus gilt die CGT auch für den Verkauf von Anteilen an privaten Unternehmen, deren Vermögenswerte Immobilien in Zypern umfassen, oder für Anteile an Unternehmen, die direkt oder indirekt an Unternehmen beteiligt sind, die solche Immobilien besitzen, wobei mindestens 20 % des Marktwerts der Anteile aus dieser Immobilie stammen.

Im Gegensatz zum persönlichen Besitz profitieren Unternehmen nicht von denselben Ausnahmen, wie zum Beispiel für den Verkauf einer Hauptwohnung. Es gibt jedoch keine CGT auf den Verkauf von Aktien in börsennotierten Unternehmen an einer anerkannten Börse.

Für weitere Informationen zur Kapitalertragssteuer in Zypern lesen Sie unseren detaillierten Artikel Navigieren durch die Kapitalertragssteuer in Zypern.

Abzüge und Ausgaben – Optimierung der Steuerlast

Persönlicher Besitz

Die für Personen, die Immobilien in ihrem eigenen Namen halten, verfügbaren Abzüge sind begrenzt. Sie können abziehen:

• Kosten für Reparaturen und Wartung der Immobilie, die für die Instandhaltung der Immobilie erforderlich sind.
• Zinsen auf Kredite, die zur Erwerbung der Immobilie verwendet werden, jedoch nur bis zu einem bestimmten Umfang.
• Prämien für die Immobilienversicherung und Kosten für die Immobilienverwaltung, falls zutreffend.

Diese Abzüge sind hilfreich, aber in ihrem Umfang begrenzt, insbesondere für großangelegte oder gewerbliche Immobilieninvestitionen.

Unternehmensbesitz

Unternehmen, als separate juristische Person, haben eine vergleichsweise breite Palette von abzugsfähigen Ausgaben, wie zum Beispiel:

• Vollständiger Zinsabzug auf Kredite, die zur Erwerbung oder Verbesserung der Immobilie verwendet werden. Dies ist ein erheblicher Vorteil, insbesondere für Investoren, die Hebel (geliehenes Kapital) zur Finanzierung von Immobilienkäufen nutzen.
• Kosten für die Wartung, Reparatur und Verbesserung von Immobilien sind vollständig abzugsfähig, was eine signifikante Reduzierung des Nettogewinns ermöglicht.
• Abschreibung von Immobilien: Ein zypriotisches Unternehmen kann den Wert seiner Immobilien im Laufe der Zeit abschreiben, was weitere Steuererleichterungen bietet.
• Berufliche Gebühren: Unternehmen können Rechtsgebühren, Buchhaltungsgebühren und Verwaltungsgebühren im Zusammenhang mit der Immobilie abziehen.
• Versicherungsprämien und Nebenkosten: Diese Kosten sind ebenfalls abzugsfähig, was hilft, die Steuerlast für Unternehmensimmobilienbesitzer weiter zu optimieren.

Haftungsschutz

Persönlicher Besitz

Wenn Sie Immobilien in Ihrem persönlichen Namen besitzen, tragen Sie die volle persönliche Verantwortung für alle Ansprüche, Schulden oder Verbindlichkeiten, die mit der Immobilie verbunden sind. Das bedeutet, dass Ihre persönlichen Vermögenswerte gefährdet sein könnten, wenn ein Mieter eine Klage einreicht oder wenn es einen rechtlichen Streit über die Immobilie gibt.

Unternehmensbesitz

Der Besitz von Immobilien über ein zypriotisches Unternehmen bietet starken Schutz. Das Unternehmen fungiert als separate juristische Person, was bedeutet, dass alle Ansprüche, Schulden oder Verbindlichkeiten auf die Vermögenswerte des Unternehmens beschränkt sind. Als Aktionär ist Ihre persönliche Haftung auf den Betrag Ihres Stammkapitals beschränkt, was sicherstellt, dass Ihre persönlichen Vermögenswerte geschützt bleiben.

Verwaltungskosten

Persönlicher Besitz

Der Besitz von Immobilien in einem persönlichen Namen bringt relativ geringe Verwaltungskosten mit sich. Sie sind lediglich verpflichtet, Ihre persönlichen Steuererklärungen zu verwalten, einschließlich der Erklärungen zu Mieteinnahmen und CGT-Erklärungen, wenn zutreffend. Diese Einfachheit macht es für Personen attraktiv, die ein oder zwei Immobilien für persönliche oder familiäre Zwecke verwalten.

Unternehmensbesitz

Der Unternehmensbesitz bringt mehr Verwaltungsaufgaben mit sich, einschließlich:

• Jährliche Prüfungen: Zypriotische Unternehmen sind verpflichtet, jährlich geprüfte Finanzberichte einzureichen.
• Unternehmensmeldungen: Unternehmen müssen jährliche Rückmeldungen einreichen und genaue Buchhaltungsunterlagen führen.
• Steuererklärungen: Körperschaftsteuererklärungen müssen eingereicht werden, die Mieteinnahmen und Abzüge widerspiegeln.

Vergleichstabelle

Fazit

Als abschließende Beobachtung hängt die Wahl, Immobilien in Zypern im eigenen Namen oder über ein zypriotisches Unternehmen zu erwerben, weitgehend von den individuellen Investitionszielen sowie der Höhe der zu investierenden Mittel ab. So einfach es für den persönlichen Besitz der Immobilie sein kann, unterliegen die Personen hohen persönlichen Einkommensteuersätzen bei einem kleinen Umfang regionaler Steuerabzüge und hoher Haftungsrisiken. Andererseits bietet der Besitz der Immobilie über ein zypriotisches Unternehmen erhebliche steuerliche Vorteile, breitere Abzüge von Ausgaben und vollständigen Haftungsschutz.

Je nach Perspektive und Erwartungen, insbesondere den langfristigen, scheint Immobilienbesitz über ein Unternehmen die attraktivste Option für erhebliche steuerliche Vorteile, Vermögensschutz und vor allem Flexibilität in der Nachlassplanung zu sein.