4 éléments importants à connaître sur l'impôt sur les plus-values à Chypre

Comprendre les subtilités de l'impôt sur les gains en capital (CGT) à Chypre, en particulier en relation avec l'impôt sur le revenu, est essentiel pour les particuliers et les entités participant à des transactions immobilières ou détenant des actions dans des entreprises possédant des biens immobiliers à Chypre. Ce guide vise à clarifier les réglementations sur la CGT à Chypre, couvrant les calculs, les déductions, les allocations à vie, les exemptions et l'expertise que notre cabinet d'avocats offre dans ce domaine.

Calcul du gain imposable

Lors de la vente d'un bien immobilier à Chypre ou de la vente d'actions dans des entreprises détenant un tel bien, l'impôt sur les gains en capital à Chypre est imposé à un taux de 20 % sur le bénéfice (sous réserve des dispositions de double imposition) indépendamment de la résidence fiscale d'une entreprise ou d'un individu. L'impôt s'applique aux gains provenant de la cession de biens immobiliers situés à Chypre.

Le gain imposable est calculé en déduisant le prix d'achat initial, ajusté pour l'inflation, du prix de vente actuel. Ce calcul inclut également toutes les dépenses de rénovation post-achat, ainsi que des dépenses supplémentaires comme expliqué ci-dessous.

Le coût total du bien immobilier doit être ajusté pour inclure l'augmentation de valeur depuis sa date d'achat, qui doit être le 01/01/1980 ou après, en utilisant l'indice des prix à la consommation de Chypre.

Exemple :

• Prix de vente du bien (le 01/04/2024) : 400 000 €
• Coût d'achat du bien (le 01/01/2000) : 250 000 €
• Moins l'inflation (01/01/2000 – 01/04/2024) : 250 000 € x (251,17/167,89) = 374 009,75 €
• Bénéfice imposable : 400 000 € – 374 009,75 € = 25 990,25 €

Deductions

Il existe diverses déductions disponibles, qui peuvent réduire ou éliminer la responsabilité fiscale pour un tel bien immobilier :

• Le montant qu'un individu a payé au Cadastre pour les frais de transfert (pour faire transférer l'acte à son nom) ;
• Les extras ou travaux supplémentaires effectués sur le bien peuvent être pris en compte par le Département des impôts, à condition que des factures et des reçus appropriés soient soumis. Les extras acceptables incluent des modifications structurelles ou permanentes, telles qu'une piscine, un garage/un abri pour voiture, ou le chauffage central, à condition qu'ils aient les autorisations appropriées. Cependant, les travaux décoratifs (comme la peinture) ou les coûts pour meubler le bien ne sont pas acceptés par le Département des impôts.
• La commission versée à un agent immobilier enregistré à Chypre. Tout montant versé à un agent immobilier non enregistré pour des frais de marketing ou autres n'est pas déductible de la CGT ;
• Les frais juridiques payés au représentant légal.

Allocations à vie

Actuellement, il existe trois exemptions à vie soumises à un plafond maximum global qui peuvent être déduites des gains en capital imposables. Il est important de noter qu'un individu a droit à l'allocation uniquement pour sa première vente de bien, mais s'il a précédemment vendu un bien à Chypre sans avoir épuisé toute son allocation, le solde de l'allocation est reporté sur la vente suivante. Voici un aperçu des trois principales allocations :

1. Première allocation : Chaque individu a droit à une allocation personnelle exonérée d'impôt de 30 000 € pour la vente d'un bien. Dans le cas de propriété conjointe, cette allocation s'applique à chaque propriétaire individuellement.

   Exemple :

   • Bénéfice imposable (1 propriétaire) : 25 990,25 € – 30 000 € x 20 % = 0 €
   • Bénéfice imposable (2 propriétaires) : 25 990,25 € – 60 000 € x 20 % = 0

2. Deuxième allocation : L'allocation de 30 000 € peut augmenter à 150 000 € s'il peut être prouvé que le bien a été la résidence principale privée de l'individu pendant au moins les 5 dernières années. Des preuves substantielles doivent être soumises au Département des impôts pour soutenir cette demande.

   Exemple :

   • Bénéfice imposable : 25 990,25 € – 150 000 € x 20 % = Pas de bénéfice
   Dans les cas où un individu est éligible à l'allocation maximale de 150 000 € mais co-propriétaire du bien avec d'autres, il est essentiel de diviser cette allocation par les parts respectives détenues par chaque partie.

3. Troisième allocation : Les agriculteurs vendant leurs terres agricoles ont droit à une allocation personnelle exonérée d'impôt de 50 000 €. Cette allocation peut être déduite du gain en capital imposable associé à la vente.

Exemptions

Les dispositions suivantes de biens immobiliers sont exemptées de l'impôt sur les gains en capital à Chypre :

1. Transfert dû à un décès (succession par héritage) ;
2. Don et/ou donation entre parents jusqu'au troisième degré de parenté ;
3. Don et/ou donation à une entreprise où les actionnaires de l'entreprise sont membres de la famille du donateur, et les actionnaires continuent d'être membres de la famille pendant cinq ans après le jour du transfert ;
4. Don et/ou donation d'une société familiale à ses actionnaires si la société a acquis l'objet du don également par voie de don, sous réserve de conditions ;
5. Don et/ou donation à des institutions caritatives ou à la République ou à un parti politique ;
6. Transfert de biens immobiliers entre des personnes ayant dissous leur mariage ;
7. Transfert dû à une restructuration de prêt (sous certaines conditions) ;
8. Transfert en cas de réorganisation d'entreprises ; et
9. Expropriations.

De plus, les actions cotées sur une bourse reconnue sont exemptées de l'impôt sur les gains en capital.

Conclusion

En conclusion, notre cabinet d'avocats offre une expertise complète pour naviguer dans l'impôt sur les gains en capital à Chypre, fournissant des conseils personnalisés pour aider les clients à maximiser leurs résultats financiers. Du calcul des gains imposables à l'utilisation des exemptions et allocations disponibles, notre équipe s'engage à garantir que les clients minimisent leurs responsabilités en matière de CGT tout en restant pleinement conformes aux exigences légales.

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