Mietverträge in Zypern

Überblick über das Mietrecht in Zypern

Der Mietmarkt in Zypern wird von einem dualen rechtlichen Rahmen geregelt. Ältere Immobilien in bestimmten städtischen Gebieten fallen unter die schützenden Bestimmungen des Mietkontrollgesetzes, Cap. 23, während neuere Immobilien und solche außerhalb kontrollierter Gebiete dem allgemeinen Vertragsrecht und den Prinzipien der Vertragsfreiheit unterliegen. Zu verstehen, welches Regime auf eine bestimmte Immobilie zutrifft, ist für Vermieter und Mieter von entscheidender Bedeutung, da sich die Rechte, Pflichten und Rechtsmittel zwischen den beiden Systemen erheblich unterscheiden.

Die Philippou Law Firm berät Vermieter und Mieter in allen Arten von Mietverhältnissen, von Wohnvermietungen und kurzfristigen Ferienvermietungen bis hin zu großflächigen gewerblichen und industriellen Mietverträgen. Unsere Anwälte entwerfen, überprüfen und verhandeln Mietverträge, die die Interessen unserer Mandanten schützen und gleichzeitig die Einhaltung aller geltenden rechtlichen Anforderungen sicherstellen.

Das Mietkontrollgesetz, Cap. 23

Das Mietkontrollgesetz wurde ursprünglich erlassen, um Mieter vor übermäßigen Mieterhöhungen und willkürlichen Räumungen in Zeiten von Wohnraummangel zu schützen. Es gilt für Immobilien, die beide der folgenden Bedingungen erfüllen:

• Die Immobilie wurde am oder vor dem 31. Dezember 1999 erbaut
• Die Immobilie befindet sich innerhalb eines kontrollierten Gebiets – konkret innerhalb der Gemeindegrenzen von Nikosia, Limassol, Larnaca, Paphos, Famagusta und Kyrenia, wie sie zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes bestanden

Wesentliche Schutzmaßnahmen gemäß Cap. 23

Für Immobilien, die unter das Mietkontrollgesetz fallen, genießen Mieter die folgenden Schutzmaßnahmen:

• Sicherheit des Mietverhältnisses: Ein Vermieter kann einen Mieter nur aus den im Gesetz festgelegten spezifischen Gründen räumen (z.B. Nichtzahlung der Miete, Störung, eigener Bedarf des Vermieters zur Nutzung der Räumlichkeiten, Rekonstruktion). Selbst wenn Gründe vorliegen, muss der Vermieter einen Gerichtsbeschluss vom Mietkontrollgericht einholen.
• Mietregulierung: Mieterhöhungen werden vom Mietkontrollgericht reguliert und müssen gerechtfertigt sein. Das Gericht bewertet die angemessene Miete basierend auf Faktoren wie dem Alter, dem Zustand, dem Standort der Immobilie und den geltenden Marktpreisen.
• Gesetzliches Mietverhältnis: Selbst nach Ablauf der vertraglichen Mietdauer hat der Mieter das Recht, als gesetzlicher Mieter unter denselben Bedingungen im Besitz zu bleiben, es sei denn, der Vermieter erhält einen Gerichtsbeschluss zur Räumung aus einem der zulässigen Gründe.
• Nachfolgerechte: In bestimmten Fällen kann der Ehepartner oder die Familienangehörigen des Mieters das Recht haben, das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters zu übernehmen.

Gründe für eine Räumung gemäß Cap. 23

Das Mietkontrollgericht kann eine Räumung nur aus bestimmten, im Gesetz vorgeschriebenen Gründen anordnen, darunter:

1. Nichtzahlung der Miete
2. Verstoß gegen eine wesentliche Bestimmung des Mietvertrags
3. Verursachung einer Störung oder Zulassung der Verschlechterung der Räumlichkeiten
4. Der Vermieter benötigt die Immobilie vernünftigerweise für den persönlichen Gebrauch oder für ein Familienmitglied
5. Der Vermieter beabsichtigt, das Gebäude abzureißen und neu zu bauen
6. Der Mieter hat alternative geeignete Unterkünfte zur Verfügung

Marktmietverträge

Immobilien, die nach dem 31. Dezember 1999 gebaut wurden oder außerhalb der festgelegten kontrollierten Gebiete liegen, unterliegen nicht dem Mietkontrollgesetz. Mietverträge für solche Immobilien unterliegen den allgemeinen Grundsätzen des Vertragsrechts, die beiden Parteien erhebliche Freiheit zur Aushandlung und Vereinbarung von Bedingungen gewähren. In der Praxis fallen die überwiegende Mehrheit der modernen Miettransaktionen in Zypern in diese Kategorie.

Wesentliche Klauseln für Mietverträge

Ein gut ausgearbeiteter Mietvertrag sollte die folgenden Bestimmungen enthalten:

• Dauer: Die feste Laufzeit des Mietverhältnisses (z.B. 12 Monate, 24 Monate) und ob es sich automatisch verlängert oder einen neuen Vertrag erfordert
• Miete: Der monatliche Mietbetrag, das Fälligkeitsdatum für die Zahlung, die akzeptierte Zahlungsmethode und etwaige Bestimmungen für jährliche Mieterhöhungen (z.B. gekoppelt an den Verbraucherpreisindex oder einen festen Prozentsatz)
• Sicherheitseinlage: Typischerweise ein bis zwei Monatsmieten, mit klaren Bedingungen hinsichtlich ihres Zwecks, der Voraussetzungen für Abzüge und des Zeitrahmens für die Rückgabe nach Ablauf des Mietverhältnisses
• Erlaubte Nutzung: Ob die Immobilie nur für Wohnzwecke genutzt werden darf oder ob gewerbliche oder berufliche Nutzung erlaubt ist
• Wartung und Reparaturen: Aufteilung der Verantwortung zwischen Vermieter (strukturale Reparaturen, große Systeme) und Mieter (tägliche Wartung, kleinere Reparaturen)
• Versorgungsleistungen: Klärung, welche Partei für Strom, Wasser, Gemeinschaftskosten und kommunale Steuern verantwortlich ist
• Kündigung: Kündigungsfristen, die für eine vorzeitige Kündigung durch eine der Parteien erforderlich sind, Kündigungsklauseln und die Folgen einer vorzeitigen Kündigung (z.B. Verlust der Kaution, Zahlung einer Strafe)
• Untervermietung und Abtretung: Ob der Mieter die Miete ohne Zustimmung des Vermieters untervermieten oder abtreten darf
• Inventar und Zustand: Ein Verzeichnis, das den Zustand und den Inhalt der Immobilie zu Beginn des Mietverhältnisses dokumentiert und als Maßstab für die Bewertung von Kautionsabzügen am Ende dient

Stempelsteuer auf Mietverträge (Abgeschafft)

Die Stempelsteuer in Zypern wurde zum 1. Januar 2026 abgeschafft, nachdem das Stempelsteuergesetz aufgehoben wurde. Zuvor unterlagen Mietverträge einer Stempelsteuer, die auf der gesamten über die Mietdauer zu zahlenden Miete zu Sätzen von 0,15%–0,20% berechnet wurde. Vermieter und Mieter, die ab 2026 Mietverträge abschließen, müssen keine Stempelsteuer mehr zahlen oder ihre Verträge stempeln.

Steuerliche Auswirkungen für Vermieter

Vermieter in Zypern unterliegen der Steuer auf Mieteinnahmen. Die steuerliche Behandlung hängt vom steuerlichen Wohnsitz und dem Domizilstatus des Vermieters ab:

Einkommensteuer auf Mieteinnahmen

Mieteinnahmen unterliegen der persönlichen Einkommensteuer zu den standardmäßigen progressiven Sätzen (0% bis 35%). Vermieter haben das Recht, entweder 20% der Bruttomieteinnahmen als Pauschalaufwand abzuziehen oder tatsächliche nachgewiesene Ausgaben (einschließlich Reparaturen, Wartung, Versicherungen, Verwaltungsgebühren und Zinsen auf Darlehen, die zur Erwerbung der Immobilie verwendet wurden), je nachdem, was vorteilhafter ist. Mieteinnahmen werden mit den anderen Einkünften des Vermieters aggregiert, um die geltende Steuerklasse zu bestimmen.

Besondere Verteidigungsbeiträge (SDC)

Der SDC auf Mieteinnahmen wurde zum 1. Januar 2026 abgeschafft. Zuvor unterlagen Vermieter, die sowohl steuerlich ansässig als auch in Zypern wohnhaft waren, einem SDC von 3% auf 75% der Bruttomieteinnahmen. Mieteinnahmen unterliegen jetzt nur der persönlichen Einkommensteuer und den GHS-Beiträgen.

Beitrag zum allgemeinen Gesundheitssystem (GHS)

Ein GHS-Beitrag von 2,65% wird auf die Bruttomieteinnahmen für alle Vermieter erhoben, die steuerlich in Zypern ansässig sind, mit einer jährlichen Obergrenze von 180.000 EUR über alle Einkommenskategorien. Nichtansässige unterliegen nicht dem GHS.

Umsatzsteuer auf Mieteinnahmen

Die Vermietung von Wohnimmobilien ist in Zypern in der Regel von der Umsatzsteuer befreit. Die Vermietung von Gewerbeimmobilien kann jedoch der Umsatzsteuer zum regulären Satz von 19% unterliegen, wenn der Vermieter sich entscheidet, sich für die Umsatzsteuer zu registrieren. Kurzfristige Ferienvermietungen (möblierte Unterkünfte für Zeiträume von weniger als einem definierten Schwellenwert) können ebenfalls Umsatzsteuer anziehen, und Vermieter in dieser Kategorie sollten spezifische Beratung einholen.

Mieterrechte und -schutz

Über die spezifischen Schutzmaßnahmen des Mietkontrollgesetzes für qualifizierte Immobilien hinaus profitieren Mieter in Zypern von allgemeinen vertraglichen Schutzmaßnahmen. Zu den wichtigsten Rechten gehören:

• Recht auf ruhigen Genuss: Der Vermieter darf nicht in den friedlichen Aufenthalt des Mieters in der Immobilie eingreifen
• Recht auf bewohnbare Räumlichkeiten: Die Immobilie muss für den Zweck, für den sie vermietet wurde, geeignet sein
• Recht auf Rückgabe der Kaution: Die Sicherheitseinlage muss innerhalb eines angemessenen Zeitraums nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückgegeben werden, abzüglich etwaiger gerechtfertigter Abzüge für Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen
• Recht auf ordnungsgemäße Kündigung: Der Vermieter muss die im Vertrag festgelegte Kündigungsfrist einhalten, bevor er vom Mieter verlangt, die Räumlichkeiten zu verlassen

Überlegungen zu gewerblichen Mietverträgen

Gewerbliche Mietverträge in Zypern erfordern besondere Aufmerksamkeit für mehrere zusätzliche Aspekte:

• Ausbau und Wiederherstellung: Der Vertrag sollte das Recht des Mieters auf Durchführung von Ausbaumaßnahmen und die Verpflichtung zur Wiederherstellung der Räumlichkeiten in ihren ursprünglichen Zustand am Ende des Mietverhältnisses regeln
• Exklusivitätsklauseln: In Einzelhandelsumgebungen können Mieter Exklusivitätsbestimmungen aushandeln, die den Vermieter daran hindern, angrenzende Einheiten an konkurrierende Unternehmen zu vermieten
• Mietüberprüfungsmechanismen: Langfristige gewerbliche Mietverträge enthalten typischerweise regelmäßige Mietüberprüfungsklauseln, die oft an Marktpreise oder inflationsindexiert sind
• Abtretung und Untervermietung: Gewerbliche Mieter benötigen oft Flexibilität zur Abtretung oder Untervermietung, was im Mietvertrag ausdrücklich geregelt werden muss
• Garantien: Vermieter können persönliche Garantien von Unternehmensleitern oder Garantien der Muttergesellschaft für gewerbliche Mieter verlangen
• Versicherung: Die Zuteilung der Versicherungsverantwortlichkeiten (Gebäude, Inhalt, öffentliche Haftpflicht) sollte klar definiert sein

Unsere Entwurfs- und Überprüfungsdienste

Die Philippou Law Firm bietet umfassende rechtliche Dienstleistungen für alle Arten von Mietverhältnissen in Zypern an. Unser Team unterstützt bei:

• Entwurf maßgeschneiderter Wohn- und Gewerbemietverträge
• Überprüfung und Verhandlung von Mietbedingungen im Namen von Vermietern oder Mietern
• Beratung zur Anwendbarkeit des Mietkontrollgesetzes, Cap. 23
• Vertretung von Mandanten vor dem Mietkontrollgericht
• Beratung von Vermietern zur steuerlich effizienten Strukturierung von Mieteinnahmen
• Bearbeitung von Mietstreitigkeiten, Räumungsverfahren und Kautionsrückforderungsansprüchen
• Strukturierung von Kurzzeit- und Ferienvermietungen

Ob Sie ein Vermieter sind, der seine Immobilie vermieten möchte, oder ein Mieter, der einen neuen Mietvertrag abschließt, unsere Immobilienanwälte stellen sicher, dass Ihre Interessen vollständig geschützt sind. Kontaktieren Sie uns noch heute für professionelle Beratung, die auf Ihre Situation zugeschnitten ist.