Mietverträge in Zypern

Überblick über das Mietrecht in Zypern

Der Mietmarkt in Zypern wird durch einen dualen rechtlichen Rahmen geregelt. Ältere Immobilien in ausgewiesenen städtischen Gebieten fallen unter die schützenden Bestimmungen des Mietkontrollgesetzes, Cap. 23, während neuere Immobilien und solche außerhalb der kontrollierten Gebiete dem allgemeinen Vertragsrecht und den Prinzipien der Vertragsfreiheit unterliegen. Zu verstehen, welches Regime für eine bestimmte Immobilie gilt, ist für Vermieter und Mieter von wesentlicher Bedeutung, da sich die Rechte, Pflichten und Rechtsmittel zwischen den beiden Systemen erheblich unterscheiden.

Die Philippou Rechtsanwaltskanzlei berät Vermieter und Mieter in allen Arten von Mietverhältnissen, von Wohnmietverträgen und kurzfristigen Ferienvermietungen bis hin zu großangelegten gewerblichen und industriellen Mietverträgen. Unsere Anwälte entwerfen, überprüfen und verhandeln Mietverträge, die die Interessen unserer Mandanten schützen und die Einhaltung aller geltenden gesetzlichen Anforderungen sicherstellen.

Das Mietkontrollgesetz, Cap. 23

Das Mietkontrollgesetz wurde ursprünglich erlassen, um Mieter vor übermäßigen Mieterhöhungen und willkürlichen Kündigungen während Zeiten des Wohnraummangels zu schützen. Es gilt für Immobilien, die beide der folgenden Bedingungen erfüllen:

• Die Immobilie wurde am oder vor dem 31. Dezember 1999 erbaut
• Die Immobilie befindet sich innerhalb eines kontrollierten Gebiets – konkret innerhalb der Gemeindegrenzen von Nikosia, Limassol, Larnaca, Paphos, Famagusta und Kyrenia, wie sie zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes bestanden

Wesentliche Schutzmaßnahmen gemäß Cap. 23

Für Immobilien, die unter das Mietkontrollgesetz fallen, genießen Mieter die folgenden Schutzmaßnahmen:

• Wohnsicherheit: Ein Vermieter kann einen Mieter nur aus den im Gesetz festgelegten spezifischen Gründen kündigen (z. B. Nichtzahlung der Miete, Störung, eigener Bedarf des Vermieters zur Nutzung der Räumlichkeiten, Rekonstruktion). Selbst wenn Gründe vorliegen, muss der Vermieter eine gerichtliche Anordnung vom Mietkontrollgericht einholen.
• Mietregulierung: Mieterhöhungen werden vom Mietkontrollgericht reguliert und müssen gerechtfertigt sein. Das Gericht bewertet die angemessene Miete anhand von Faktoren wie dem Alter, dem Zustand, dem Standort der Immobilie und den geltenden Marktpreisen.
• Gesetzliche Mietverhältnisse: Selbst nach Ablauf der vertraglichen Mietdauer hat der Mieter das Recht, als gesetzlicher Mieter unter denselben Bedingungen im Besitz zu bleiben, es sei denn, der Vermieter erhält eine gerichtliche Anordnung zur Kündigung aus einem der zulässigen Gründe.
• Erbfolgeansprüche: Unter bestimmten Umständen kann der Ehepartner oder die Familienangehörigen des Mieters das Recht haben, das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters zu übernehmen.

Kündigungsgründe gemäß Cap. 23

Das Mietkontrollgericht kann eine Kündigung nur aus spezifischen, im Gesetz vorgeschriebenen Gründen anordnen, einschließlich:

1. Nichtzahlung der Miete
2. Verstoß gegen eine wesentliche Bestimmung des Mietvertrags
3. Verursachung einer Störung oder Zulassung der Verschlechterung der Räumlichkeiten
4. Der Vermieter benötigt die Immobilie vernünftigerweise für den persönlichen Gebrauch oder für ein Familienmitglied
5. Der Vermieter beabsichtigt, das Gebäude abzureißen und neu zu bauen
6. Der Mieter hat alternative geeignete Unterkünfte zur Verfügung

Mietverträge im freien Markt

Immobilien, die nach dem 31. Dezember 1999 gebaut wurden oder sich außerhalb der ausgewiesenen kontrollierten Gebiete befinden, unterliegen nicht dem Mietkontrollgesetz. Mietverträge für solche Immobilien unterliegen den allgemeinen Grundsätzen des Vertragsrechts, die beiden Parteien erhebliche Freiheit zur Verhandlung und Vereinbarung der Bedingungen gewähren. In der Praxis fallen die überwiegende Mehrheit der modernen Miettransaktionen in Zypern in diese Kategorie.

Wesentliche Klauseln für Mietverträge

Ein gut ausgearbeiteter Mietvertrag sollte die folgenden Bestimmungen enthalten:

• Dauer: Die feste Laufzeit des Mietvertrags (z. B. 12 Monate, 24 Monate) und ob er sich automatisch verlängert oder einen neuen Vertrag erfordert
• Miete: Der monatliche Mietbetrag, das Fälligkeitsdatum für die Zahlung, die akzeptierte Zahlungsmethode und etwaige Bestimmungen für jährliche Mieterhöhungen (z. B. gekoppelt an den Verbraucherpreisindex oder einen festen Prozentsatz)
• Kaution: Typischerweise ein bis zwei Monatsmieten, mit klaren Bedingungen bezüglich ihres Zwecks, der Voraussetzungen für Abzüge und des Zeitrahmens für die Rückgabe nach Ablauf des Mietverhältnisses
• Erlaubte Nutzung: Ob die Immobilie nur für Wohnzwecke genutzt werden darf oder ob gewerbliche oder berufliche Nutzung erlaubt ist
• Wartung und Reparaturen: Aufteilung der Verantwortung zwischen Vermieter (strukturierte Reparaturen, Hauptsysteme) und Mieter (tägliche Wartung, kleinere Reparaturen)
• Versorgungsleistungen: Klärung, welche Partei für Strom, Wasser, Gemeinschaftskosten und kommunale Steuern verantwortlich ist
• Kündigung: Kündigungsfristen, die für eine vorzeitige Kündigung durch eine der Parteien erforderlich sind, Kündigungsklauseln und die Folgen einer vorzeitigen Kündigung (z. B. Verlust der Kaution, Zahlung einer Strafe)
• Untervermietung und Abtretung: Ob der Mieter die Miete ohne Zustimmung des Vermieters untervermieten oder abtreten darf
• Inventar und Zustand: Ein Protokoll, das den Zustand und den Inhalt der Immobilie zu Beginn des Mietverhältnisses dokumentiert und als Maßstab für die Bewertung von Kautionsabzügen am Ende dient

Stempelsteuer auf Mietverträge (Abgeschafft)

Die Stempelsteuer in Zypern wurde zum 1. Januar 2026 abgeschafft, nachdem das Stempelsteuergesetz aufgehoben wurde. Zuvor unterlagen Mietverträge einer Stempelsteuer, die auf die gesamte über die Mietdauer zu zahlende Miete zu Sätzen von 0,15%–0,20% berechnet wurde. Vermieter und Mieter, die ab 2026 Mietverträge abschließen, müssen keine Stempelsteuer mehr zahlen oder ihre Verträge stempeln.

Steuerliche Auswirkungen für Vermieter

Vermieter in Zypern unterliegen der Besteuerung von Mieteinnahmen. Die steuerliche Behandlung hängt vom steuerlichen Wohnsitz und dem Domizilstatus des Vermieters ab:

Einkommensteuer auf Mieteinnahmen

Mieteinnahmen unterliegen der persönlichen Einkommensteuer zu den regulären progressiven Sätzen (0% bis 35%). Vermieter haben das Recht, entweder 20% der Bruttomieteinnahmen als Pauschalausgaben abzuziehen oder tatsächliche nachgewiesene Ausgaben (einschließlich Reparaturen, Wartung, Versicherung, Verwaltungsgebühren und Zinsen auf Darlehen zur Erwerbung der Immobilie), je nachdem, was vorteilhafter ist. Mieteinnahmen werden mit den anderen Einkünften des Vermieters aggregiert, um die anwendbare Steuerklasse zu bestimmen.

Besondere Verteidigungsbeiträge (SDC)

Der SDC auf Mieteinnahmen wurde zum 1. Januar 2026 abgeschafft. Zuvor unterlagen Vermieter, die sowohl steuerlich ansässig als auch in Zypern wohnhaft waren, einem SDC von 3% auf 75% der Bruttomieteinnahmen. Mieteinnahmen unterliegen jetzt nur noch der persönlichen Einkommensteuer und den GHS-Beiträgen.

Beitrag zum allgemeinen Gesundheitssystem (GHS)

Ein GHS-Beitrag von 2,65% wird auf die Bruttomieteinnahmen für alle Vermieter erhoben, die steuerlich in Zypern ansässig sind, mit einer jährlichen Obergrenze von 180.000 EUR über alle Einkommensarten. Nichtansässige unterliegen nicht dem GHS.

Mehrwertsteuer auf Mieteinnahmen

Die Vermietung von Wohnimmobilien ist in Zypern im Allgemeinen von der Mehrwertsteuer befreit. Die Vermietung von Gewerbeimmobilien kann jedoch der Mehrwertsteuer zum regulären Satz von 19% unterliegen, wenn der Vermieter sich entscheidet, sich für die Mehrwertsteuer zu registrieren. Kurzfristige Ferienvermietungen (möblierte Unterkünfte für Zeiträume von weniger als einer definierten Schwelle) können ebenfalls der Mehrwertsteuer unterliegen, und Vermieter in dieser Kategorie sollten spezifische Beratung einholen.

Mieterrechte und -schutz

Über die spezifischen Schutzmaßnahmen des Mietkontrollgesetzes für qualifizierte Immobilien hinaus profitieren Mieter in Zypern von allgemeinen vertraglichen Schutzmaßnahmen. Zu den wichtigsten Rechten gehören:

• Recht auf ruhigen Genuss: Der Vermieter darf nicht in den friedlichen Gebrauch der Immobilie durch den Mieter eingreifen
• Recht auf bewohnbare Räumlichkeiten: Die Immobilie muss für den Zweck, für den sie vermietet wurde, geeignet sein
• Recht auf Rückgabe der Kaution: Die Kaution muss innerhalb eines angemessenen Zeitraums nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückgegeben werden, abzüglich etwaiger gerechtfertigter Abzüge für Schäden über die normale Abnutzung hinaus
• Recht auf ordnungsgemäße Kündigung: Der Vermieter muss die im Vertrag festgelegte Kündigungsfrist einhalten, bevor er vom Mieter verlangt, die Immobilie zu räumen

Überlegungen zu gewerblichen Mietverträgen

Gewerbliche Mietverträge in Zypern erfordern besondere Aufmerksamkeit für mehrere zusätzliche Aspekte:

• Ausstattung und Wiederherstellung: Der Vertrag sollte das Recht des Mieters auf Durchführung von Ausstattungsarbeiten und die Verpflichtung zur Wiederherstellung der Räumlichkeiten in ihren ursprünglichen Zustand am Ende des Mietverhältnisses regeln
• Exklusivitätsklauseln: In Einzelhandelsumgebungen können Mieter Exklusivitätsbestimmungen aushandeln, die den Vermieter daran hindern, angrenzende Einheiten an konkurrierende Unternehmen zu vermieten
• Mietüberprüfungsmechanismen: Langfristige gewerbliche Mietverträge enthalten typischerweise regelmäßige Mietüberprüfungsklauseln, die oft an Marktpreise oder Inflation gekoppelt sind
• Abtretung und Untervermietung: Gewerbliche Mieter benötigen häufig Flexibilität zur Abtretung oder Untervermietung, was im Mietvertrag ausdrücklich geregelt werden muss
• Garantien: Vermieter können persönliche Garantien von Geschäftsführern oder Garantien der Muttergesellschaft für gewerbliche Mieter verlangen
• Versicherung: Die Aufteilung der Versicherungsverantwortlichkeiten (Gebäude, Inhalt, öffentliche Haftpflicht) sollte klar definiert sein

Unsere Entwurfs- und Überprüfungsdienste

Die Philippou Rechtsanwaltskanzlei bietet umfassende rechtliche Dienstleistungen für alle Arten von Mietverhältnissen in Zypern an. Unser Team unterstützt bei:

• Entwurf maßgeschneiderter Wohn- und Gewerbemietverträge
• Überprüfung und Verhandlung von Mietbedingungen im Namen von Vermietern oder Mietern
• Beratung zur Anwendbarkeit des Mietkontrollgesetzes, Cap. 23
• Vertretung von Mandanten vor dem Mietkontrollgericht
• Beratung von Vermietern zur steuerlich effizienten Strukturierung von Mieteinnahmen
• Bearbeitung von Mietstreitigkeiten, Kündigungsverfahren und Kautionsrückforderungsansprüchen
• Strukturierung von kurzfristigen und Ferienvermietungen

Ob Sie ein Vermieter sind, der seine Immobilie vermieten möchte, oder ein Mieter, der einen neuen Mietvertrag abschließt, unsere Immobilienanwälte sorgen dafür, dass Ihre Interessen umfassend geschützt sind. Kontaktieren Sie uns noch heute für professionelle Beratung, die auf Ihre Situation zugeschnitten ist.