Grundstücksübertragung in Zypern: der 5-stufige Prozess

Der Übertragungsprozess in Zypern, die rechtliche Übertragung von Eigentum vom Verkäufer auf den Käufer, dauert in der Regel 3 bis 6 Monate vom angenommenen Angebot bis zur Übergabe der Schlüssel. Der Prozess umfasst fünf Hauptphasen: die Auswahl einer Immobilie, die Beauftragung von Anwälten, die Überweisung von Geldern, die Unterzeichnung der Verträge und den Abschluss der Transaktion beim Grundbuchamt.

Dieser Leitfaden führt durch jeden Schritt eines typischen Immobilienkaufs in Zypern, einschließlich Zeitrahmen, Kosten und was Sie erwarten können.

Was ist die Eigentumsübertragung in Zypern

Die Eigentumsübertragung ist der rechtliche Prozess der Übertragung des Eigentums an unbeweglichem Vermögen vom Verkäufer auf den Käufer. Sie beginnt, wenn das Angebot des Käufers angenommen wird, und endet, wenn der Käufer die Schlüssel erhält und die Eigentumsurkunde auf seinen Namen eingetragen wird.

In Zypern müssen sowohl der Käufer als auch der Verkäufer von separaten Anwälten vertreten werden. Ein einzelner Anwalt kann nicht für beide Seiten handeln.

Schritt 1: Immobilie auswählen und Reservierungsanzahlung leisten

Jede Übertragungstransaktion beginnt, wenn der Käufer eine Immobilie auswählt und dem Verkäufer ein Angebot macht, in der Regel über einen Immobilienmakler, der im Namen des Verkäufers handelt.

Sobald der Verkäufer annimmt:

• Der Käufer zahlt eine Reservierungsanzahlung (in der Regel €2,000-€10,000 je nach Immobilienwert)
• Die Anzahlung nimmt die Immobilie für 30 Tage oder einen anderen vereinbarten Zeitraum vom Markt
• Die Anzahlung wird manchmal direkt an den Anwalt des Käufers gezahlt, der sie dann an den Makler oder den Anwalt des Verkäufers überweist

Schritt 2: Anwälte beauftragen und Verträge vorbereiten

Nach der Reservierung beauftragen beide Parteien ihre jeweiligen Anwälte. Wenn eine der Parteien nicht physisch in Zypern sein wird, muss sie eine Vollmacht unterzeichnen, damit ihr Anwalt sie vertreten kann.

Der Anwalt des Käufers wird:

1. Immobiliendokumente vom Anwalt des Verkäufers anfordern (Ergebnisse der Grundbuchrecherche, Inhaltsliste, Baugenehmigungen)
2. Eine Due-Diligence-Prüfung durchführen und auf Belastungen, Hypotheken, Pfandrechte oder Bauverstöße prüfen
3. Den Kaufvertrag auf Grundlage der vereinbarten Bedingungen entwerfen

Die beiden Anwälte tauschen Entwürfe aus, bis sich beide Seiten auf die endgültige Fassung einigen. Zu den wichtigsten Vertragsbedingungen gehören:

• Zahlungsstruktur, in der Regel werden 20%-30% des Kaufpreises bei der Unterzeichnung gezahlt, wobei der Restbetrag am Abschlussdatum fällig ist
• Abschlussdatum, das Datum, an dem die Eigentumsurkunden übertragen werden, der Restbetrag gezahlt wird und die Schlüssel übergeben werden
• Gewährleistungen und Bedingungen, Zusicherungen über den rechtlichen Status und den physischen Zustand der Immobilie

Schritt 3: Gelder nach Zypern überweisen

Der Käufer muss vor der Unterzeichnung des Vertrags über Mittel in Zypern verfügen. Das bedeutet, Geld aus dem Ausland auf eines der folgenden Konten zu überweisen:

• Das eigene zyprische Bankkonto des Käufers, oder
• Das Klientenkonto des Anwalts (ein spezielles Unterkonto, das eigens für diese Transaktion eröffnet wird)

Die meisten Käufer überweisen die Mittel auf das Klientenkonto ihres Anwalts, da dies dem Verkäufer Sicherheit bietet und vermeidet, dass der Käufer einzelne Zahlungen leisten muss.

Sowohl der Anwalt des Käufers als auch der des Verkäufers müssen Unterkonten innerhalb des Klientenkontos ihrer Kanzlei eröffnen, um die Transaktionsgelder zu empfangen und zu halten.

Schritt 4: Verträge unterzeichnen und beim Grundbuchamt einreichen

Sobald die Mittel bereitstehen und beide Seiten den endgültigen Vertrag genehmigen, vereinbaren die Anwälte die Unterzeichnung.

Nachdem die Verträge unterzeichnet sind:

1. Der Anwalt des Käufers reicht den Vertrag beim Grundbuchamt zu Zwecken der spezifischen Erfüllung ein, dies schützt das Recht des Käufers, den Vertrag durchzusetzen
2. Der Anwalt des Verkäufers beantragt beim Finanzamt ein Steuerfreigabezertifikat, das Finanzamt berechnet, ob auf den Verkauf Kapitalertragsteuer geschuldet wird
3. Das Verfahren für das Steuerfreigabezertifikat dauert etwa 10 bis 15 Werktage, kann jedoch je nach Jahreszeit variieren

Der Verkäufer muss ausreichend Zeit zwischen dem Unterzeichnungsdatum und dem Abschlussdatum einplanen, um das Steuerfreigabezertifikat zu erhalten.

Hinweis: Vor dem 1. Januar 2026 mussten unterzeichnete Verträge beim Finanzamt gestempelt werden, bevor sie beim Grundbuchamt eingereicht wurden. Diese Stempelsteuerpflicht wurde abgeschafft.

Schritt 5: Die Transaktion abschließen und die Eigentumsurkunde übertragen

Am Abschlussdatum:

1. Der Anwalt des Käufers überweist den Restbetrag des Kaufpreises an den Anwalt des Verkäufers
2. Der Anwalt des Verkäufers übergibt die Schlüssel
3. Der Anwalt des Käufers veranlasst die Übertragung und Registrierung der Eigentumsurkunde auf den Namen des Käufers beim Grundbuchamt

Nach dem Abschluss sollte der Käufer:

• Versorgungsleistungen (Strom, Wasser) auf seinen Namen anmelden
• Die Schlösser austauschen
• Eine Immobilienversicherung abschließen, dies wird ab dem ersten Tag dringend empfohlen

Wie lange dauert die Eigentumsübertragung in Zypern

Bei effizienter Abwicklung und wenn alle Dokumente bereit sind, können unkomplizierte Transaktionen in nur 30 bis 45 Tagen abgeschlossen werden.

Kosten und Gebühren bei einer Immobilientransaktion in Zypern

Käufer sollten zusätzlich zum Kaufpreis diese Kosten einplanen:

• Übertragungsgebühren, zahlbar an das Grundbuchamt (die Sätze variieren je nach Immobilienwert; sie entfallen vollständig, wenn auf eine neue Immobilie Mehrwertsteuer erhoben wird; die Ermäßigung um 50% gilt für Wiederverkäufe, bei denen keine Mehrwertsteuer zu zahlen ist)
• Anwaltsgebühren, in der Regel 1%-2% des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer
• Mehrwertsteuer, 19% auf neue Immobilien (ein ermäßigter Satz von 5% kann für Hauptwohnsitze bis zu einem begrenzten Wert gelten)
• Gemeinde- und Abwassergebühren, jährlich wiederkehrende Kosten
• Versicherung, Gebäude- und Inhaltsversicherung

Für eine vollständige Aufschlüsselung der immobilienbezogenen Steuern lesen Sie unseren Leitfaden zu Immobiliensteuern in Zypern.

Hinweis: Dieser Leitfaden bietet allgemeine Informationen über den Übertragungsprozess. Besondere Umstände können Anpassungen des typischen Verfahrens erfordern. Holen Sie für Ihre spezielle Situation rechtlichen Rat ein.